低利率促进购房需求 但也会提前透支未来需求

“信贷政策持续宽松”这个大多数人认为毋庸置疑将利好楼市的政策，却在业内引发关乎利好或利空的争议。

上周五，央行日前宣布，自10月24日起，下调存贷款基准利率，同时下调存款准备金率。从去年11月开始计算，已经连续6次降息、5次降准。多次降息降准让房地产市场进入被称为“宽松”的利率政策时期——无论是商贷基准利率还是公积金贷款利率均降至历史。

降低利率无疑可以提高购房者的购买能力、降低购房成本，促进购房需求的进一步释放。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“双降”后，随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来回暖复苏步伐放慢的房地产市场起到一定刺激作用，一二线楼市交易量的持续降温也有望逐步企稳。

但同策咨询研究部总监张宏伟认为，连续降息降准实际上是利空2016年楼市的，他预测明年第三季度，主要城市的房价可能出现回调。这种预测基于对中期需求的判断。张宏伟认为，短期而言，今年的“银十”交投活跃已成定局，一线城市、部分二线城市楼市也会在年底出现繁荣景象。但这种楼市升温的背后是由利率持续降低等政策不断刺激需求带来的，一旦需求透支，繁荣之后可能会产生需求危机。他认为，到2016年三季度，需求透支的影响就会表现出来，届时楼市可能陷入一轮新的调整周期。

中信建投研究员苏雪晶也认为，今年以来的楼市政策正在透支未来的需求，“资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”

2015年7月以来，中国楼市销售增长放缓、开发增速持续下行似乎也印证了整体需求的不足。从短期内来看，楼市依然处于痛苦的“去库存”过程中。除了这种“前期跑太快、后期跑不动”的忧虑外，也有认为，长期的低利率政策可能会“虚假”地提高购房人的支付能力，从而推高房价，带来高房价的泡沫风险。中国国务院发展研究市场经济研究所副所长邓郁松告诉记者，据其测算，去年以来，在首付、月供不变的情况下，购房者的实际支付能力提高了15%，这也意味着以往只买得起总价100万住房的人，现在可以买得起115万的房子。这会从另一方面导致开发商或者二手房业主提高售价。

邓郁松认为，如果要维持低利率，那么可以考虑在首付和利率之间实行反向操作，例如在利率下调的时候，适当提高首付，以避免出现房价高泡沫风险。