香港房价12年间370% 香港政府出“双辣招”遏抑炒卖大调控

香港楼市似乎一直是深圳楼市的榜样，很多都表示，深圳楼市应该像香港一样的高楼价。事实上，2015年10月的香港楼市面临一些问题，梁振英3日表示，特区政府将继续通过“双辣招”遏抑炒卖，并努力增加土地供应，从宏观角度做好楼市调控工作。10月29日，瑞银（UBS）在发布的一份报告中指出，随着不动产价值开始高估，英国伦敦和中国香港时面对房地产市场泡沫风险的城市。数据也显示香港楼市目前的低迷，10月，香港二手房市场的交易数量可能跌至约2000起，这创下了至少1996年以来的水平。利嘉阁于当年开始收集数据。这低于2003年2500起的月交易数量，当时香港正受到非典的重创。

香港将继续遏抑楼市炒卖并增加土地供应

 11月3日电香港特区长官梁振英3日表示，特区政府将继续通过“双辣招”遏抑炒卖，并努力增加土地供应，从宏观角度做好楼市调控工作。

  梁振英当天在出席会议前接受传媒采访时表示，根据特区政府之前公布的私人住宅单位季度数据显示，预测未来三、四年单位供应量有86000个，创2004年9月以来新高，这说明政府的努力开始见成效。

  他说，特区政府几年前开始实施“双辣招”，就是将外来需求、炒卖需求和需求遏抑。特区政府将会继续执行这方面措施，并结合香港市民的住房需要、购买能力等，做好楼市调控。

  他指出，影响需求的另一因素，是外围利率变化有可能进一步削弱需求，有意置业的市民可参考。

  关于公营房屋供应，梁振英表示，86000个单位包括5000个已落成的货尾单位，55000个正在兴建的楼花单位，和26000个批出土地可随时动工的单位。供应方面的数据会尽量透明，让大家科学化看待楼市发展。

  他强调，公屋供应量在未来五年期较去年和前年的五年期均有所增加，但这并不能令我们更接近长远的供应目标。我们仍然面对挑战，要做更大的努力。

  他说，改划土地过程受到一些人的阻力，这直接影响到公屋供应的进度。希望大家能有同理心，支持特区政府工作，让改划和建设工作能够顺利进行。

全球风险的楼市！香港泡沫破裂概率达95%

近期，多家机构发表的报告均不看好香港的楼市。

10月29日，瑞银（UBS）在发布的一份报告中指出，随着不动产价值开始高估，英国伦敦和中国香港时面对房地产市场泡沫风险的城市。

报告称，在瑞银追踪的15个都会，英国首都伦敦是房价第二高的城市，仅次于香港。瑞银表示，香港楼市出现泡沫的风险很高，三年内实际房价平均下跌30%的可能性高达95%。

近期，多家机构发表的报告均不看好香港的楼市。

10月26日，杰富瑞银行(Jefferies &Co.)分析师在一份研究报告中称，杰富瑞的基线情境预期是香港房价出现30%的下挫。若出现硬着陆等悲观情境，房价跌幅可能高达50%。

瑞银（UBS）在10月中旬发布的一份研究报告就表现出了对香港楼市的悲观。瑞银预测，香港房价将在2017年底下跌25%至30%。其中，香港经济放缓和失业率上升是主要原因。

高房价第二的伦敦在近几年来吸引了许多外国者，外国人到伦敦抢购住宅、楼、商业楼等。伦敦政府称，今年9月伦敦平均房价达到了49.9997万英镑(约合487.21万元人民币)，比去年同期增长了9.6%，是英国其他地方房价的两倍。

瑞银称，即使伦敦居民的实际所得自2007年以来下滑7%，但是房价-收入比与房价-租金比却创历史新高。瑞银表示，“如果房地产的基本面恶化，伦敦房价恐大幅修正，我们建议审慎。”

对当地居民来说，买房子这件事情变得越来越困难。

根据英国国家统计署数据显示，在过去5年，伦敦的房价累计上涨了50%。有分析师认为，低利率、失业率的下降以及人口的增长都是促进伦敦房地产市场需求的重要因素。

伦敦的房地产市场现在是“卖方市场”，房子供不应求。

伦敦房产搜寻网站Rightmove的数据调查结果显示，伦敦楼市的卖方报价10月上涨了1.6%，达到了63万英镑，再创历史新高。仲量联行伦敦住宅部预测，直至2019年，伦敦房地产的房屋价格都将呈现上涨趋势，与2015年相比，伦敦地区房地产的价格将增长27%；大伦敦地区房地产价格将增长30%

有分析表明，伦敦需要再建约5万套新房才能满足目前的购房需求。但根据伦敦官方的数据，在2013年和2014年，伦敦的新房建造连这一半的数量都没有达到。

瑞银全球不动产泡沫指数显示，伦敦房价自2013年初以来飙升40%，因为海外买家的需求，租金率诱人，和人口增长等因素推动房价上涨。

在大量涌入伦敦房地产市场的国际者中，中国买家一直被认为是伦敦房地产市场的主力军。

世邦魏理仕的数据显示，从2005年第二季度至2015年季度的10年间，中国一直是伦敦的头号亚洲买家，内地及香港资本在伦敦的大额地产交易总额为52.41亿英镑，占全部亚洲的30%。

仲量联行报告数据显示，截至目前，2015年中国的海外房地产同比激增50%，达到156亿美元，而在2014年这一数字为165亿美元。

在过去的两年，中国资本对美国、英国和澳大利亚这三个国家的占中国全部海外房地产的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比。

瑞银：伦敦与香港房价已接近“价格泡沫”

京时间4日俄罗斯卫星网报道，瑞银(19.27, 0.05, 0.26%)集团报告中称，伦敦与香港的房地产市场即将面临价格泡沫危机。

分析了全球15座金融城市的房地产市场，并根据房地产价格与平均收入比、房地产价格与年租金比、房地产价格与平均价格比等若干指标作出了加权平均“泡沫指数”。该指数若在-1.5或以下，则证明房地产价格被严重低估，该指数若在1.5以上则证明房地产价格被严重高估，也就是存在“价格泡沫”。

报告中称：“欧洲城市的房产价格被严重高估。伦敦房市价格被高估，从2013年房价爆炸性上涨后，就出现了价格泡沫风险。”

伦敦2015年泡沫指数为1.88，也就是房价被严重高估。香港为1.67，也处于泡沫危险区。

房价被高估，但未处于危险范围的有悉尼(1.39)、温哥华(1.35)、旧金山(1.15)、阿姆斯特丹(1.07)、巴黎(0.77)、法兰克福(0.76)、东京(0.6)、新加坡(0.56)。房价处于正常范围的有纽约(0.19)与波士顿(0.15)。芝加哥的房价(-0.7)则被低估。

香港特首谈楼市：继续增加土地供应

香港特区长官梁振英3日表示，楼市主要受需求和供应因素影响，特区政府通过“双辣招”遏抑炒卖，并增加土地供应。

梁振英当天出席会议前表示，特区政府早前公布的私人住宅单位季度数据显示，预测未来三、四年单位供应量有86000个，创下2004年9月以来的新高，政府的努力开始见成效。

梁振英表示，除了供需，楼市还受外围利率影响，若利率上升会削弱需求，特区政府无法控制外围利率变化。特区政府会继续遏抑炒卖、和外来需求，做好楼市调控工作，还会继续增加土地供应。

对于公营房屋供应，梁振英说，公屋供应量在未来五年期有所增加，但要达到长远供应目标确实面对挑战，希望社会支持改划土地兴建公屋的计划，改善市民住屋条件。

对于楼市，香港金融管理局总裁陈德霖2日表示，香港楼市气氛转弱，成交下跌。房地产价格与市民收入、购买力脱节的情况已经十分严重，过往支撑香港楼市上升的因素可能出现变化：美国利率即将正常化、香港利率届时也会上升，香港经济增长放慢，住宅供应量增加，内地人对香港住宅的购买力和意愿下降。根据测算，如果美国开始加息，与香港的利息差扩大至0.5%，就有足够诱因导致港元资金流向美元。

对于公屋，特区政府运输及房屋局局长张炳良近日介绍，公屋需求不断增加，轮候人数持续增长，“一般申请者”和“配额及计分制”两条队的申请人合共超过28万。公屋轮候时间逐渐延长，目前一般轮候册的平均轮候时间达到3.6年。(完)

从香港和伦敦楼市风险看中国房地产市场泡沫与风险

和讯博主易宪容发表了题为《从香港和伦敦楼市风险看中国房地产市场泡沫与风险》的博客，以下是博客全文：

瑞士银行(UBS)CIO财富管理报告指出，全球15大城市房价在过去的20年里都在狂飚。在全球这15大城市中，如果与历史平均房价相比，悉尼、温哥华、旧金山、阿姆斯特丹等城市房价都过高；纽约、波士顿房价还算合理；芝加哥的房价偏低；伦敦、香港房地产市场泡沫，风险。

比如伦敦，住房供不应求，住房价格越来越高，使得伦敦的居民越来越没有能力负担得起当地这样高的房价。根据英国土地注册局（Land Registry）的资料，今年9月伦敦平均房价将近50万英镑（约76.3万美元），房价年上涨率达以10%；与2013年初相比，伦敦的房价上涨了40%。

同样，香港目前房价也比2006年高出了60%；比2003年初上涨了一倍以上。因此，就目前的情况来看，香港的房价可能会进入下行的周期，2016年底香港的房价可能下跌会超过10%以上。

可以说，近20年来这些为繁荣城市的房价之所以能够如此快速的飚升，的动力就是2008年以来各国央行推出一轮又一轮的量化宽松的货币政策。但是，当大量的流动性流银行体系后，由于各国的经济不景气或处于严重的调整期，从而使得企业的机会减少，企业不愿意借钱进入项目，商业银行也担心这个时候放出贷款面临的风险较高，也不愿意向企业贷款，从而使得这些年来大量的流动性都涌向了各国资产，或是股市或是房地产市场。

所以，房地产的市场价格为何能够在短期内快速推高，很大程度上就与按揭贷款利率降到历史水平有关。对住房按揭贷款来说，利率的高低对住房者是否进入住房市场起到决定性作用。也就是说，住房按揭利率降低到水平时，住房购买者融资成本低，高，自然会涌入住房市场。所以，在2008年后，香港的房地产市场价格就是在这样的背景不断推高，房地产炒作也就越是严重，香港房地产市场面临的风险也不断上升。

但是香港楼市炒作的程度或房地产价格上涨幅度与中国一线城市相比，那简直微不足道。也就是说，按照瑞士银行的报告，从2003年起，香港的房价只是上涨了一倍以上。而2003年是香港的房价从1997年开始快速下跌到一个底部，房价下跌了三分之二。12多年的时间，房价上涨也只有一倍左右。与中国一线城市相比，其涨幅当然不是太大。但实际上，从2003年以来，香港房价的上涨幅度可能比这要大，否则香港房价就不算大涨。香港的房价即使再上涨一倍或两倍，同样与国内一线城市及部分二线城市的房价上涨幅度与速度都是小巫见大巫。

比如北京的房价从2003年开始，不少地方房价上涨幅度会达10倍以上，不少区域的房价上涨幅度比这大得多。比如，北京五环外北面天通苑小区，2003年的房价是每平方米为2600元，目前早就上涨到3万元以上了。那么北京城中的房价上涨幅度更是比这要大。如果香港近10多年来的房价上涨是过快，其房价上涨幅度仅是一、二倍是严重超支居民购买力，那么中国北京、上海、深圳等城市的住房上涨都在10倍以上，其超支当地居民购买能力、其房地产泡沫及房地产市场之风险，肯定会比香港要大得多。

而且，一年来，在政府一系列救市政策推动下，北京、上海、深圳等地的房价在没有经过任何调整的情况下还在继续上涨，这些地方的房价一直在往天花板上冲，这不仅让国内这些一线城市的住房市场泡沫继续吹大，房地产市场风险继续增加，而且更是以过度超支居民住房需求及消费需求为代价的。

因为，当前这些城市房价的上涨，主要是政府让持有更多住房居民在还清银行按揭贷款之后，又可以享受购买首套住房的各种优惠条件进入市场。如果政府的政策鼓励这些人进入市场，过度超支住房未来需求，那么这些住房者购买住房之后，政府是否有能力再通过政策激励让另外一波住房者进入市场来接这一波住房者的棒是相当不确定的。如果没有另外一波的住房者来接这一棒，那么当前这些城市的房地产泡沫与风险就可能继续上升。中国房地产市场所面临的问题可能会比香港及伦敦要高。而有人认为，一个家庭可生育两个孩子之后，房价还会上涨，这简直是胡扯的事情。因为，即使这些孩子在明年出来，对住房需求也是20多年以来的事情。

香港楼市降温：十月二手房成交量或创20年新低

香港的成屋交易可能在10月跌至近20年来的水平。潜在买家等待房价下跌，而卖家则不想自己的房子被低价出售。

香港利嘉阁地产公司研究部主管Derek Chan向彭博表示，10月，香港二手房市场的交易数量可能跌至约2000起，这创下了至少1996年以来的水平。利嘉阁于当年开始收集数据。这低于2003年2500起的月交易数量，当时香港正受到非典的重创。

香港特首梁振英于本月22日表示，将解决香港的住房问题。自2003年起，香港房价已经上涨370%至历史新高。香港政府此前表示，将在未来十年新增48万套住房。香港金管局已经推出了一系列楼市降温措施，包括收紧按揭政策、上调海外买家的买家印花税。

香港特区长官梁振英昨日称，香港房价开始下跌。特区政府此前抑制楼市过热的措施开始见效。近来多家机构也在预测香港房价会大跌，十多年来房价的香港楼市也许就此告别牛市。

据彭博新闻社报道，梁振英昨日在香港立法会表示：“市场数据显示，一级和二级市场的价格已经开始回落，政府有决心解决房市问题。”中国证券网援引外媒报道称，梁振英还提到，增加土地供应举措正在增加物业供应。

近香港楼市已现降温迹象。上述彭博报道称，中原地产公布指数显示，本月5日至11日一周，香港二手私人房产价格下跌1.26%，为过去四周内第三周跌价。报道认为，梁振英昨日表态呼应了分析人士近来对香港房价会因经济疲软和利率上升而下跌的预测。

《南华早报》此前提到，里昂证券(CLSA)预计，未来27个月，香港房价调整幅度将累计达17%，分别会在今年第四季度跌2%，明年和后年再跌10%和5%。该投行认为，体现香港住宅价格的中原城市指数今年一直攀升，但升势不可持续，终将回落，本月该指数已连续两周下降，较今年高位跌去1.6%。

10月前26天，香港总房屋交易(包括新屋)数量为3711起，较去年同期下滑24%。Derek Chan预计，今年10月总房屋交易数量为4640起，创下19个月新低。

香港房价12年间370% 成泡沫风险城市

瑞银研究全球15个大都市发现，伦敦和香港是全球房价负担不起的两大城市。全球央行货币宽松阻碍了房产市场恢复正常，助长了当地的泡沫风险。其中伦敦风险，在海外买家需求大、出租房高和人口增长的推动下，2003年年初以来，伦敦房价飙涨40%。2007年以来，伦敦居民实际收入减少7%，可市内房价与收入比和房屋租售比都升至水平。

瑞银上述研究的报告称，长期来看，悉尼、温哥华、旧金山和阿姆斯特丹的房价也大幅高估，纽约与波士顿价格公允，芝加哥房价被低估。瑞银室和财富管理机构的经济学家Matthias Holzhey评价：“香港、伦敦、巴黎、新加坡、纽约和东京的房价与当地收入脱节为严重。即使是在技术水平高的服务行业工作，对大部分人来说，买60平米的房价也超过个人预算。”

下图可见瑞银的全球房地产泡沫指数，伦敦和香港分居前两位，仅次于香港的是加拿大的华人聚居温哥华。而芝加哥的泡沫指数是15个排行榜城市之中的，也是一个该指数显示为负值的特大城市。

2003年以来，香港房价累计370%以上。本月华尔街见闻文章提到，香港特首梁振英表示，当地房价开始下跌。香港楼市持续十余年的大牛市开始降温，多家机构也预测香港房价会大跌。比如里昂证券（CLSA）就预计，未来27个月，香港房价调整幅度将累计达17%，分别会在今年第四季度跌2%，明年和后年再跌10%和5%。

昨日华尔街见闻文章还提到，香港利嘉阁地产公司的研究部主管称，本月香港二手房市场的交易数量可能跌至约2000起，这创下了至少1996年以来的水平，比2003年受到非典重创时期的交易量还低。