旧改推新盘平抑深圳高房价？旧改并未达到初衷

有媒体报道，那些在深圳市名声大噪的旧改项目，改造之后基本都成了豪宅。近两年入市的几个旧改项目，销量虽然不错，不过价格也是水涨船高。原来市民们冀望旧改后大批新盘入市可以平抑深圳的房价，但是显然落空了。

旧改项目是多数城中村的整体改造升级，也有部分旧工业区的改造升级。旧改的主要目的是为深圳的社会经济发展提供后续土地供给，缓解用地紧张。不过就当下的实际成效看，旧改完成后似乎并未真正达成初衷。旧改在某种程度上似乎给了地产开发商们又一次进行成功商业开发的机会，并纷纷加入房价跟涨的行列。

从去年底以来，深圳房价似有脱缰之势，仅仅半年房价已上涨一倍之多。如此畸高的房价对于绝大多数市民来说只能“仰之弥高”、高不可攀、望之兴叹。目前的房价是否市场的真实价格留待去研究，我们可以讨论的房价超出了大多数市民的心理价位和实际购买能力时，对深圳未来的人力资源会产生怎样的溢出效应。

一个城市的人力资源由各种不同层次的劳动力构成，每个层次都是城市分工与生活需求的结果。不同层次之间都存在着相互的依赖关系，缺了某个层次就可能使城市分工环节缺失，也可能使得某些生活需求得不到供给和满足。如果商品房价太高、保障体系不足，那么肯定会有一些人选择去其他地方寻找自己的职业前景和家庭前景。高房价或许可以为深圳创造不俗的税收收入，但是后果可能是未来人力资源供给不足。尤其是当前新生人口处于断崖式下滑的情况下，若无充足人口储备，未来我市的新增劳动人口很可能会趋于紧张。

而旧改本身承载的不仅仅是旧城改造、释放用地，还承载着改善局域环境、为不同层次市民供给住房和公用事业设施的责任。就目前几个主要的已经入市的旧改项目看，环境有很大改善，公共配套基本符合规划要求，但是不能否认的是，开发商通过高房价获得了可观的。定价的确是市场行为，政府不宜直接干预，但这些旧改项目加上其他商业开发楼盘接连入市，这么大的供给量依然不能起到抑制房价的作用，其中的缘由不能不令人深思。

开发商承接旧改项目，基本上是依照市场方法来运作并追求利益化，只要按照与政府的合约进行本身就无可厚非，因此旧改之后的新楼盘与其他商业楼盘并无本质区别，指责开发商不仁义没有意义。问题还得追问政府在平抑物价(包括房价)方面是否发挥了应有的作用？在深圳30年的发展中，城中村承担了主要的住房功能。不少城中村脏乱差，居住环境较差，但是多数年轻人不得不选择租住在城中村，根本原因是政府始终未能通过保障性住房建设来供给公共物品。如今虽然已经有上万套保障性住房入市，解决了部分市民的住房需求，但依然还有庞大的刚需在等待。

理论上讲，只有足够公共物品才能发挥平抑物价的作用。对近两千万人口的特大型城市来说，区区几万套保障性住房远远不足以产生平抑物价的作用。笔者注意到宝安龙岗个别旧改项目包含了部分保障性住房，这说明政府已经注意到公共物品的重要性。从这个意义谈旧改规划，政府应该对开发商提出更多的保障。至于究竟旧改应该配套多少保障性住房，一方面需要根据实际来规划，另一方面需与开发商博弈。开发商在利益化的驱动下是不愿意主动承担公共责任的，必须通过政府与其签订的合约来强制其承担。