中国楼市进入危险时刻？ 新常态下楼市走势如何？

据国家统计局发布《2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示，9月份新建商品住宅环比上涨城市个数比上月略有增加，房价环比继续上涨，北上广深四大一线城市环比、同比全线上涨，深圳更是以38.3%的同比涨幅连续五个月领涨。

中国楼市已经到了危险的时刻？

据相关分析，中国楼市现在的情况是：一边是一线城市房价在继续非理性的上涨；另一边三四线城市房价继续下跌，去库存的形势不容乐观，中国楼市已经进入到了危险的时刻。

首先，一线城市房价的继续上涨，使泡沫进一步累积且加深加重。从表面上看，虽然三四线城市房地产不景气，一线城市房价上涨还有些许亮点，但这并非好兆头，这是场内投机资金在无力全面推高城市房价的情况下，专门有针对性的选择一线城市房产进行攻击。否则，在极短期内深圳房价涨幅接近40%就说不过去了。

在此之前，一线城市的房价泡沫就相对于其他城市要大很多，率也用得高，现在又继续成为投机炒作的市场，只能让更多市民“望房兴叹”。而这种远远脱离当地民众购买力的虚火上涨的楼市，是无法长期持续下去的。也就是说，一二线城市房价上涨是饮鸩止渴，三四线城市房价的调整也难改暮气之色。

同时，我们也要看到一线城市虽然房价在不断刷新纪录，也吸引了众多好奇的眼球，但一线城市房价呈现出一种“价涨量滞”的景像，这是因为一线城市房价的上涨是受到避险游资追棒，以及政府救市重拳利好的影响，大量投机性需求在一段时间内集中释放所致，显然这样的上涨好势头不可持续，至多在明年上半年就会出现力竭而衰的问题。

，相对于一线城市来说，三四线城市房价涨幅有限，泡沫也不算大，但还是出现需求不旺的问题。而一线城市这些房价泡沫深重的地方却现在仍然在加，这会为将来的金融危机埋下隐患。

中国楼市在经济新常态下走势如何？

据相关报道称，根据新鲜出炉的“十三五规划建议”，今后五年经济保持中高速增长，确保到2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标。在中国经济进入新常态的情况下，在结构调整、经济增速换挡等压力下，“十三五”规划更加重视对外开放战略。

随着今年4月广东、天津、福建三地自贸区正式挂牌，再加上上海自贸区，我国开始形成由南到北四个自贸园区的布局，这也标志着中国对外开放进入了快车道，自贸区作为对外开放的先行先试区也将发挥更加积极的作用。连续七年紧跟国内外置业热点的“《家天下》记者天下行”，此次将视角对准了当红的自贸区。

自贸区的设立，如果从上海自贸区设立开始，已经有两年，广东自贸区从决定设立至今也接近一年，如果以南沙自贸区挂牌计算，则恰好半年。上海、天津、广东、福建四个总面积将近500平方公里的自贸区，对于地方的经济社会发展转型的效应开始显现，对于各个行业创新利好溢出也有了很多鲜活的案例。

那么，自贸区的设立，对房地产影响如何？对楼市的拉动具体体现在哪些方面？自贸区物业是的方向吗？带着这些疑问，《家天下》记者兵分四路，走访了四大自贸区，深入一线，近距离调查自贸区楼市。四大自贸区是同此冷暖，还是各具特色？为何有出手数千万的客出没其中？这里真是掘金天堂吗？敬请关注从本期开始推出的大型系列报道——“中国自贸区楼市大调查”。

短期效应：

楼价小涨并没“一骑绝尘”

从布局来看，四大自贸区所处的地缘性，能让其发挥出不同的作用。作为上升到政策的自贸区，其受重视程度自然成为楼市炒作的热点，的自贸区所在地楼市都不会放过这样明显的利好。但仅仅沦为炒作热点还是能带来实质利好，各地楼市表现则有所不同，这主要是受当地楼市供求关系影响以及由自贸区所在地段位置决定。

记者走访发现，短期内，四大自贸区均出现房地产开发加速，带动了一定的热潮，楼价也有所浮动。尤其是三个新的自贸区，因为设立时间短，挂牌后不少企业争饮“头啖汤”，纷纷进门卡位，设立新公司。广州南沙自贸，近几个月注册成立公司的速度是挂牌前的几倍。同时，不少产业也加速进驻，带来了大量人流物流，这必然会产生一定的地产开发需求，进而带动房地产市场发展。

记者在几个自贸区看到，相对于城市的其他区域，自贸区内楼市明显有热度，塔吊林立，不少高楼正在建设中，其中不乏住宅和商业地产。不过，与2009年~2010年的楼市开发热潮相比，强度要小很多，也更有序一些。这大概同自贸区作为国家战略，各地一般有比较明确的规划，开发更加有序有关。

具体来看，受到自贸区设立或扩容影响，区域内的楼价都出现了一定的上浮，一般的上浮幅度在20%左右，比所在城市的楼价上涨幅度大一些，但也并没有“一骑绝尘”，超出太多，对当地的楼市影响并不大。比较极端的是，深圳前海蛇口自贸，虽然近期上涨幅度超过50%，但并非因为自贸区的原因，反而是借了深圳这一波较快上涨的光，被带动涨了一大截。

自贸区楼市多为大开发商介入，中小地产商比较少。楼盘的规模也不大，动辄几万几十万平方米的大盘基本没有，这与自贸区的面积有限和有意识的调控地产有关。

中国楼市到了相对危险的时刻，在各个政策的调整下又会出现什么样的楼市景象？下面来揭示中国楼市的四大“怪像”

揭示中国楼市的四大“怪像”

中新社北京11月11日电 (记者 庞无忌)过去的一年多来，中国房地产市场经历了急速的变化，十余年繁荣宣告结束，在增速放缓、各方利益博弈升级的背景下，出现“怪象”频出的局面。

假离婚买房

在住房“限购”的城市，民众通过假结婚、假离婚来买房早已不是新鲜事。2013年楼市调控政策“国五条”细则出台当月，北京、青岛、济南等多个城市均出现民众结婚离婚人数激增、民政局异常忙碌的情形。天津一些区域出现“离婚高峰”，有民众连夜拿号排队等待离婚。

对于出现这种现象的根源，中国财政部部长楼继伟曾直言，“如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。”如今虽然限购政策已经大面积退出，但是北京、上海、广州、深圳四大一线城市依然严格执行。

首置人群告别新房

“未来六环内，北京新房价格将迈向每平方米6万元(人民币，下同)大关，首置人群只能无奈告别新房市场”，一位房企高管近期基于北京楼市的现状做出这种判断。

10月拍出的北京丰台樊家村“”在业内引起轰动，每平方米7.5万元的楼面地价，刷新了当地土地单价的历史记录，更是直指开发后每平方米10万元以上的房价。这种高价地近两年不断涌现，让北京六环内出现“全城豪宅化”的趋势。

除了地价飙升外，新房豪宅化也与当地政策有一定关联。此前北京市推出自住型商品住房，旨在让买不起商品房但又住不进公租、廉租房的“夹心层”有房住。不过这种政策房并没有得到市场认可，反因其地段偏远、品质不佳、弃购而备受诟病。而且大量保障性住房的配建任务，事实上又将土地成本转嫁于普通商品房之上，进一步加剧北京房价节节上升。

“”与退地潮“齐飞”

说到“”就不得不提近期出现的“退地”现象。以北京为例，一方面天价土地不断拍出，另一方面，许多企业不久后就传出担忧“消化不良”而欲求退地的消息。

10月21日，碧桂园联合金茂高价拿下北京一地块，但很快传言碧桂园集团内部对这宗土地的处置产生了不同意见，或将退出该宗地块开发的消息。另一则传闻则发生在龙湖和平安两家企业身上，龙湖平安兴昌联合体10月23日以逾14亿元的总价拍下一宗地，但几天后就传出龙湖、平安可能退地的消息。

虽然龙湖此后否认了退地传闻，但有关人士表示，这一现象也折射出目前土地市场中，是地价已经很高的一线城市，房企冲动拿地风险渐高。由于目前中国三四线城市库存压力依然很大，各大房企全面回归一二线城市。但对于一二线高昂的地价，企业也面临“高价地不敢拿，但不拿地没活干”的尴尬。

“空城”与高房价同现

另一现象就是中国楼市在区域之间的分化越来越大：一些地方房价仍在上涨，如深圳市，今年房价上涨逾30%，供求矛盾尖锐；而另一些地方如鄂尔多斯等地，却因严重供过于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出现楼市崩盘的风险。

事实上，“空城”、“鬼城”等都是房地产过度开发、城市不合理建设的结果。在地方政府卖地冲动、房地产市场惯性扩张等因素共同作用下，许多地方都出现大规模的“造城运动”。这样的扩张速度，在楼市“十年”之时还能够被消化，但随着宏观经济和房地产市场放缓，人口拐点出现，在人口、资源集聚效应弱的地区，就不可避免的出现大量库存积压，严重者成为“空城”。

与之形成鲜明对比的是北京、上海、广州、深圳等特大城市。有分析人士指出，在经济下行和转型期，为了寻找更好的工作机会，人口、避险资金必然开始向特大城市迁徙和转移。这种现象也发生在近两年首都楼市火爆的瑞典、芬兰等国。

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

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