11月二手楼还有几套有“靠谱价”？
温州经历房价腰斩楼市渐平稳"客"已绝迹
2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称的十年。
【写在前面】
2015年，中国房地产业正经历住房商品化后漫长的阵痛期，房地产增速从3月跌破10%后一路下滑，到目前已经降至历史点——2%。
今年3月30日，连续发布多项鼓励楼市发展政策，从信贷到营业税免征期全面放松，明确开始鼓励楼市发展。
此后，各个城市相继出台各类配套政策：限购放开，补贴购房……到目前为止，仅剩下北上广深四个一线城市以及三亚还在限购。
各地的楼市发展则分化明显，以深圳为首的一线城市成交开始大幅增长，价格回升；而三四线城市的目标依然是去库存。
11月10日，中共总书记、国家主席、军委主席、领导小组组长习近平明确指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
从10月起，澎湃新闻走访了数个代表城市，试图展示中国城市房地产市场现状。
10月下旬的温州，天气仍然闷热，市区道路两边见到多的还是各楼盘的销售广告。
10月26日，温州瓯海区德信海派公馆售楼处，售楼小姐正在向一对母女介绍楼盘情况。楼盘均价在1.3-1.6万元/平方米，这也是近温州三个主城区楼盘的平均价格，与峰时期大约折价一半。
“不是，现在谁还敢房产。”看房母女向澎湃新闻表示，她们打算套120平方米左右的三房自住，“家里亲戚多，房子大一点住着方便。”
经过长达4年多的不断探底，温州经历房价腰斩，今年以来，楼市渐渐步入平稳。
十年的破灭
2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称的十年，也是暴利的十年。
温州当地房企中梁地产副总裁陈永锋回忆，温州楼市从2000年开始起步，市区均价从两三千元/平方米迅速上升到2010年的3万多元/平方米，经历了一个的十年。“那些年由于经济发展较好，同时土地供应量相对较低，很多人，造成价格快速上扬，作为一个三线城市，市区均价一度超过一二线城市，在2010年时达到了3.5万元/平方米。”
“那时卖房子就像卖咸菜一样，可能地刚拍下来，连楼盘在哪里都不知道，房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上，房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。
陈德赚举例称，2009年鹿城区的某楼盘，拿地时楼板价9000多元/平方米，加上建安成本等，总成本约为1.5万元/平方米，而销售均价则达到3-3.5万元/平方米，利润超过100%是常态。
房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民的热潮。
陈德赚告诉澎湃新闻，当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买，从高楼层开始买，贵的卖，因为买大赚大，买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍。
位于鹿城区的绿城鹿城广场项目，户型都在200多平方米至1000平方米，2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格，之后每次开盘价格都在上涨，2010年时涨到8万多元/平方米，该楼盘每次开盘，都能获得热销，“甚至要到省里找关系才能买到。”在二手市场，该楼盘的房源一度被炒到近10万元/平方米。
2010年正是市场热的时候，温州城区（鹿城、瓯海、龙湾）的楼市均价达到了3.5万元/平方米，与一线城市相比甚至有过之而不及。
房地产市场巨额的利润，也吸引了很多原先做实业的非房地产企业加入到房地产开发上来，一时间土地市场，楼板价不断创出新高，2万多、3万多元/平方米的项目屡见不鲜。
2010年底，剧情突然出现逆转。当年4月和9月，国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施，这一政策被称为“新国八条”。
经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意，而直接导致当地楼市陷入低谷的，是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。
2011开始，随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力，使温州中小企业步履维艰，甚至发生了企业经营困难、资金链紧绷、企业主出走的情况，到9月中下旬至少就有9个企业老板“跑路”的消息见诸报端。
澎湃新闻从多名温州房产业内人士处了解到，由于温州当地民间借贷一直相当发达，企业、个人之间的拆借多，联保、互保的情况也相当普遍，一旦其中的一个链条出现断裂，危机便呈多米诺骨牌效应扩散开来。“温州人有个特点，就是不会让手头上的资金闲置的，在当时，不是用于房产，就是用于民间借贷。”一名地产商说。
大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层，一时间，企业、个人抛售房产现象大面积出现。
两名业内人士向记者表示，大量贷款的业主开始断供，把房产抵押给银行获取资金的企业主也开始放弃房产这一负资产，淤积在各大银行的房源一度超过万套。
高层接连喊话去库存 暗含地产政策调整信号
68632万平方米库存创历史新高 高层接连表态 暗含地产政策调整信号
楼市“去库存”任务，正被提升至的高度。
11月10日上午， 中共总书记、国家主席、军委主席、领导小组组长习近平主持召开领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。
在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能，企业成本，房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
这是十八大以来习近平对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。
11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
在业内看来，针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。
高层接连喊话去库存
高层缘何在此刻高调提及房地产？一系列房地产数据或可寻得端倪。
11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
短短10多年的时间里，中国房地产基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。
10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。
“当前，我国房地产的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”
房地产库存持续高位，直接影响到房地产数据。国家统计局数据显示，1-10月，房地产开发78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。
高库存、低格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。
楼市调控信号再发出
“‘十三五’规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券经济学家章俊说。
高层的接连表态，暗含房地产市场政策再次调整信号。
《华夏时报》援引接近住建部的知情人士称，目前针对房地产市场的表态，将影响今年年底的经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。
据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。
在诸多业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。
中原地产分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。
除此，据了解，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。在民生证券研究所执行院长管清友看来，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。
保障房的市场化运作，被视为加快去库存的一大利器。740万套保障房托起的中国安居梦，是2015年政府民生工程的一大焦点。而保障房与商品房之间，正架构起融合的呼啸轨道。
“把一些存量房转为公租房和安置房。”李克强总理在今年3月的政府工作报告中，已明确提出这一点。房企有去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在总理这份报告中，这两大难题顺势而为一拍即合，这也被不少开发商视为今年一项重要的政策红利。
从福州版商品房回购、北京版合作型保障房到沪版土地置换获得保障房资金等，各城市都试图在保障房建设与及楼市去库存难题的试水中摸索出可行性更强的操作模式。
事实上，据时代周报记者了解，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，已经进入实质性的影响释放阶段。按照部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。
而按照李克强总理提出的“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”意思解读，在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为楼市去库存一大突破口。
“户籍制度改革带动住房消费的一个重要方向即是推动农民工购房，新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇。”易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者说，大中城市户籍吸引力较大，户籍制度对推动市场成交效果明显，但相比之下，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、下滑严重的三、四线乃至县级市，不存在太多的问题，户籍制度对推动住房消费的效果或有限。
相关推荐
18年温州房价呈如何趋势走 是不是买房的好时机
业内专家解读:2016温州楼市将会发生哪些变化
更多>相关知识
深圳发布推进城中村改造实施意见,城中村改造如何影响房价?
广东深圳二手房“以价换量”,“以价换量”策略效果如何?
政策持续发力推动楼市企稳回暖,楼市成交上涨卖房业主可以涨价吗
温州房产交易税费 二手房交易收费标准
除一线城市外楼市限购全面取消 发展流程全介绍
房天下小程序
/
11月二手楼还有几套有“靠谱价”？
温州经历房价腰斩楼市渐平稳"客"已绝迹
2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称的十年。
【写在前面】
2015年，中国房地产业正经历住房商品化后漫长的阵痛期，房地产增速从3月跌破10%后一路下滑，到目前已经降至历史点——2%。
今年3月30日，连续发布多项鼓励楼市发展政策，从信贷到营业税免征期全面放松，明确开始鼓励楼市发展。
此后，各个城市相继出台各类配套政策：限购放开，补贴购房……到目前为止，仅剩下北上广深四个一线城市以及三亚还在限购。
各地的楼市发展则分化明显，以深圳为首的一线城市成交开始大幅增长，价格回升；而三四线城市的目标依然是去库存。
11月10日，中共总书记、国家主席、军委主席、领导小组组长习近平明确指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
从10月起，澎湃新闻走访了数个代表城市，试图展示中国城市房地产市场现状。
10月下旬的温州，天气仍然闷热，市区道路两边见到多的还是各楼盘的销售广告。
10月26日，温州瓯海区德信海派公馆售楼处，售楼小姐正在向一对母女介绍楼盘情况。楼盘均价在1.3-1.6万元/平方米，这也是近温州三个主城区楼盘的平均价格，与峰时期大约折价一半。
“不是，现在谁还敢房产。”看房母女向澎湃新闻表示，她们打算套120平方米左右的三房自住，“家里亲戚多，房子大一点住着方便。”
经过长达4年多的不断探底，温州经历房价腰斩，今年以来，楼市渐渐步入平稳。
十年的破灭
2000年-2010年，对于温州的开发商来说，堪称的十年，也是暴利的十年。
温州当地房企中梁地产副总裁陈永锋回忆，温州楼市从2000年开始起步，市区均价从两三千元/平方米迅速上升到2010年的3万多元/平方米，经历了一个的十年。“那些年由于经济发展较好，同时土地供应量相对较低，很多人，造成价格快速上扬，作为一个三线城市，市区均价一度超过一二线城市，在2010年时达到了3.5万元/平方米。”
“那时卖房子就像卖咸菜一样，可能地刚拍下来，连楼盘在哪里都不知道，房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上，房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。
陈德赚举例称，2009年鹿城区的某楼盘，拿地时楼板价9000多元/平方米，加上建安成本等，总成本约为1.5万元/平方米，而销售均价则达到3-3.5万元/平方米，利润超过100%是常态。
房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民的热潮。
陈德赚告诉澎湃新闻，当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买，从高楼层开始买，贵的卖，因为买大赚大，买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍。
位于鹿城区的绿城鹿城广场项目，户型都在200多平方米至1000平方米，2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格，之后每次开盘价格都在上涨，2010年时涨到8万多元/平方米，该楼盘每次开盘，都能获得热销，“甚至要到省里找关系才能买到。”在二手市场，该楼盘的房源一度被炒到近10万元/平方米。
2010年正是市场热的时候，温州城区（鹿城、瓯海、龙湾）的楼市均价达到了3.5万元/平方米，与一线城市相比甚至有过之而不及。
房地产市场巨额的利润，也吸引了很多原先做实业的非房地产企业加入到房地产开发上来，一时间土地市场，楼板价不断创出新高，2万多、3万多元/平方米的项目屡见不鲜。
2010年底，剧情突然出现逆转。当年4月和9月，国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施，这一政策被称为“新国八条”。
经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意，而直接导致当地楼市陷入低谷的，是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。
2011开始，随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力，使温州中小企业步履维艰，甚至发生了企业经营困难、资金链紧绷、企业主出走的情况，到9月中下旬至少就有9个企业老板“跑路”的消息见诸报端。
澎湃新闻从多名温州房产业内人士处了解到，由于温州当地民间借贷一直相当发达，企业、个人之间的拆借多，联保、互保的情况也相当普遍，一旦其中的一个链条出现断裂，危机便呈多米诺骨牌效应扩散开来。“温州人有个特点，就是不会让手头上的资金闲置的，在当时，不是用于房产，就是用于民间借贷。”一名地产商说。
大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层，一时间，企业、个人抛售房产现象大面积出现。
两名业内人士向记者表示，大量贷款的业主开始断供，把房产抵押给银行获取资金的企业主也开始放弃房产这一负资产，淤积在各大银行的房源一度超过万套。
高层接连喊话去库存 暗含地产政策调整信号
68632万平方米库存创历史新高 高层接连表态 暗含地产政策调整信号
楼市“去库存”任务，正被提升至的高度。
11月10日上午， 中共总书记、国家主席、军委主席、领导小组组长习近平主持召开领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。
在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能，企业成本，房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
这是十八大以来习近平对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。
11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
在业内看来，针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。
高层接连喊话去库存
高层缘何在此刻高调提及房地产？一系列房地产数据或可寻得端倪。
11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
短短10多年的时间里，中国房地产基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。
10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。
“当前，我国房地产的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”
房地产库存持续高位，直接影响到房地产数据。国家统计局数据显示，1-10月，房地产开发78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。
高库存、低格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。
楼市调控信号再发出
“‘十三五’规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券经济学家章俊说。
高层的接连表态，暗含房地产市场政策再次调整信号。
《华夏时报》援引接近住建部的知情人士称，目前针对房地产市场的表态，将影响今年年底的经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。
据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。
在诸多业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。
中原地产分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。
除此，据了解，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。在民生证券研究所执行院长管清友看来，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。
保障房的市场化运作，被视为加快去库存的一大利器。740万套保障房托起的中国安居梦，是2015年政府民生工程的一大焦点。而保障房与商品房之间，正架构起融合的呼啸轨道。
“把一些存量房转为公租房和安置房。”李克强总理在今年3月的政府工作报告中，已明确提出这一点。房企有去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在总理这份报告中，这两大难题顺势而为一拍即合，这也被不少开发商视为今年一项重要的政策红利。
从福州版商品房回购、北京版合作型保障房到沪版土地置换获得保障房资金等，各城市都试图在保障房建设与及楼市去库存难题的试水中摸索出可行性更强的操作模式。
事实上，据时代周报记者了解，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，已经进入实质性的影响释放阶段。按照部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。
而按照李克强总理提出的“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”意思解读，在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为楼市去库存一大突破口。
“户籍制度改革带动住房消费的一个重要方向即是推动农民工购房，新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇。”易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者说，大中城市户籍吸引力较大，户籍制度对推动市场成交效果明显，但相比之下，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、下滑严重的三、四线乃至县级市，不存在太多的问题，户籍制度对推动住房消费的效果或有限。