国家连续刺激楼市,未来10年一线城市房价将再涨一倍？

楼市政策暖风引热议多数认为明年房价还得涨

市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同区域分化严重。

中国经济网北京11月18日讯（记者 李方） 全面放开二孩政策、深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。

看多

国泰君安宏观分析师 任泽平：

未来10年一线城市房价将再涨一倍

目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产零增长。

高盛房地产研究部主管 逸：

户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨

曾在2014年经历房价降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。

房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加将不仅导致其基于现有土地储备的净资产减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。

中国银行业协会经济学家 巴曙松

明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心

从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。

研究院智库研究总监 严跃进

房价上涨难以动摇，2016年持续上涨

从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，的原因不是因为库存而导致的，主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。

独立经济学家 陈宝存

三年内北京四环房价涨至20万

北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。

看空

同策咨询研究部总监 张宏伟

“救市”频发对2016年楼市是重大利空

当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“”频出是楼市的体现，楼市之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

离岸资产配置 刘磊：

回暖只是针对开发商而言

今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于者而言，市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

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评论

国家连续刺激楼市,刚需还有多少可挖?

自新一届政府上台以来，国家对房地产的态度发生了重要变化，基本上不再干预房地产，也很少提及房地产。不过以经济手段对房地产的刺激却是从来没有停过。根据安家新媒体统计，自去年11月以来，央行降息降准的节奏显著加快。10月23日，央行再次宣布降息降准，分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点，这已是自去年以来的第6次降息、降准，单单是今年年内就有5次之多。

如果说降准降息不是直接针对房地产，那么，9月30日，央行和银监会联合发文明确“城市首套房商贷首付款比例下调至25%”则是直接对刚需购房者的实惠的刺激。

另外，二胎全面放开的政策更是对刚需和改善人群进行了较长远的刺激，尽管不一定是刺激房地产的初衷，但着实让开发商借此机会大炒了一番。

这还不够，在国务院总理主持召开国务院常务会议上，提出加快户籍改革以带动住房消费，此举将“办户口”视作拯救楼市大招的意图不言而喻。

然而市场的效果远没有达到预期，经济持续低迷，这与多年来经济发展过多依赖房地产有关。所以，房地产被普遍当作刺激经济的突破口。安家新媒体根据现在的市场情况判断，甚至将来还会有降准降息政策出台。

如此密集的大刺激简直成了“炫迈”，根本就停不下来。事实并没有大家期待的那样，房地产并没有因为多重刺激表现出市场成绩。

11月10日，国家主席习近平主持召开领导小组第十一次会议时提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展！而在11日的国务院会议上，国家总理李克强表示，以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。11月10日至11日，财办主任、调研组组长刘鹤表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

库存究竟有多大？让高层2天内3提房地产，这意味着什么？国家提到的高库存让不同的人理解起来预测的观点却有天壤之别。有人认为国家提高库存，意味着房地产还会当作支柱。也有人认为，国家提高库存，意味着房地产风险之大。谁对谁错，说真的，没有谁能真正理解其中的意思，大都是根据自己的立场来判断。但是，在经济下行压力下，国家是真的有点急了，但是这种急不是说让房地产继续高走，也不是说房地产不行了。而是房地产长效机制正在逐步完善和成熟，调控基本退出历史舞台，未来调控将以财税制度平衡市场。

其实多重刺激对房地产肯定有利好作用，但治标不治本。安家新媒体小编观察发现，的这些刺激大都针对的是刚需或改善型购房者，而试问一下，这些人究竟还有多少空间可挖？

首先，在房价畸高的背景下，该不该“啃老”其实是一个伪命题。或者说，它是一个由畸高房价衍生出来的泡沫话题，刚需更是一个伪命题。所谓的强大的购房需求的确能刺激房地产市场的繁荣，可这种繁荣真能永远持续吗？房地产谁敢说没有问题？有问题就需要救治，没有人非让它死。而所谓的刚需还能成其为刚需吗？

高房价不仅在改变或者扭曲普通市民的心理，而且它正发挥着自己的传导作用，往社会的内里渗透，甚至改变了社会精英的心理，这是一件值得重视的事情。多少高官因房子落马？多少普通百姓因房子闹上法庭？多少婚姻和爱情因房子而崩溃？这些都是因为人们因高房价而把自己的价值观扭曲跑偏造成的。而这种种现象也将会传递给下一代青少年，让他们从小接受这种畸形的价值观。高房价让部分承受力强的百姓获得了精神物质双重财富，但是大多数房奴在精神压力下心理素质更加变得脆弱不堪。

所以，对于刚需一词真的需要重新审视，房地产已经不再单纯是房地产问题，经济问题，更是社会问题。住房、医疗、，不能光用经济学来分析，也不能简单用经济手段来调节，而要站在民生的角度来分析，这也是个严正的政治问题！普京曾经说过：“一个把老百姓的居住权、健康权和受权拿来拉动经济的政府一定是个没有良心的政府。”虽然普京的话有一定的局限性，但是也充分说明刚需不是的，更不能拿刚需要挟或绑架整个社会。

该买的已经买了，买不起的照样买不起，不管房价降与不降，农民进城算刚需？人家6成不想进城，就因为房价太高。孩子多了？那你要等多少年？真的不知道刚需还有多少油水可榨，不知道刚需还能挺多久。

刘光宇，资深房地产评论人，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编。

市场情况

调查： 房贷折扣力度大 银行提前还贷量大增

随着个人贷款利率折扣的不断下行，目前银行出现了扎堆提前还贷的现象。“两年前申请的折扣是上浮10%，现在都普遍下浮15%了，于是赶紧来把之前房贷还了。”广州的李先生告诉记者，近期他选择购置一套新房的方式，是先把旧房贷还掉，然后再申请折扣低的新房贷。

记者调查发现，目前，各大银行出现了扎堆提前还贷的局面，部分银行的提前还贷量较年初大增了50%。“基本上要完成信贷投放，就要发放两倍的量，因为提前还贷的量已经和信贷投放量齐平了。”一位不愿意透露姓名的银行业内人士告诉记者。

银行提醒，目前提前还贷申请量较大， 部分银行或延长提前还贷申请排队的时间，建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。

现象：

广州部分银行

提前还贷量大增五成

一周前，李先生申请了提前还贷。

据他介绍，由于新购置了一套房产，就将原来上浮10%的房贷提前还掉，“现在新申请的房贷都是9折以下，还能享受公积金贴息贷款。”李先生告诉记者，他到银行申请提前还贷的时候发现有很多前来办理相关业务的客户。

“房贷利率是可以随着央行降息而降低，但是折扣是不变的，不管现在市场上申请的利率是多少，一般来说银行和借贷人签订的合同内容都是折扣不变的。”某银行个人按揭贷款工作人员小陈告诉记者。此外，目前同名转贷款的情况也是部门禁止的，因此不少客户会选择先将原来的贷款还清，然后再用抵押贷款等方式再贷款，或者购置另一套房产来置换贷款。

此外，还有部分客户此前申请了抵押房屋贷款，因为目前折扣下行而选择提前还贷后再借款。

调查：

房贷折扣力度大

银行提前还贷量大增

记者调查发现，目前各家银行提前还贷的业务量均出现了猛增的情况。“现在真的超级多提前还贷的，我们的提前还贷量较此前大幅提升了50%。”某银行相关人士告诉记者，现在要增加贷款余额十分艰难，比如说，今年全行贷款余额增长了10个亿，要放差不多20亿贷款才能实现这个增长，因为其中一半的贷款是用来抵消提前还款。“每个月的月供款也就几千万，但是提前还款的量也有这么多。”

另一位国有大行的相关人士也向记者表示，目前提前还贷量确实大增，“比年初多了至少50%。”

“现在的客户提前还贷有两个原因，一是利率折扣下行，二是一线城市房价上涨，将原来高利率的房贷还掉然后再通过抵押贷款，一方面贷款利率更低，一方面贷款额度更高。”某股份制银行个人业务相关负责人刘先生（化名）昨日接受广州日报记者采访时表示。

但据了解，目前各家银行总行都对下面有贷款余额增长的要求，因此银行只能一边接受提前还贷一边继续接受客户申请。“其实目前的房贷业务如果打8.5折，基本上就是不挣钱的了，但是由于额度宽裕，其他企业贷款和经营贷款都不敢放，只能硬着头皮做。”刘先生表示。

业内：排队至少三个月

“由于目前排队人数较多，包括我们在内的不少银行都要排队，且此前只需要一个月的，目前基本上都要三个月。”昨日某国有大行相关业务负责人告诉记者。

此外，表示，提前还贷要弄清楚不同银行提前还贷的规定。记者调查发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对提前还贷的规定各不相同，建议在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。

记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。

另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

Tips

提前还贷怎样划算

目前常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法，因此，如打算提前还款，选择等额本金还款法。

如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次降息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。