北上广深房价持续上涨 楼市两极分化加剧

在房地产市场发展平稳的背景下，房价两极分化的态势加剧。国家统计局昨日发布数据显示，10月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落0.2个百分点，环比涨幅为2.1%，为下降1%。其中一二线城市房价环比涨幅回落，三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降。

国家统计局城市司统计师刘建伟解读数据时进一步指出，不同城市间房价涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅同比上涨且涨幅比上月扩大2.4个百分点，而三四线城市新建商品住宅价格降幅虽然收窄，但楼市疲软的态势并未改变。

国家统计局昨日公布的10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，新建商品住宅（不含保障性住房）环比上涨的城市为27个，比上月减少12个，下降城市为33个，比上月增加12个。从涨幅看，10月70个大中城市新建商品住宅涨幅比上月回落0.2个百分点，其中一二线城市房价环比涨幅回落，三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降。

事实上，近段时间北京、上海等重点城市土地市场持续火热，北京更是接连成交多宗高价地块，业内均对土地高价效应投射入房地产市场报以期待。资料显示，近年来，二十大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元，其中一线城市的占比历史性突破了四成，达到44%，可见开发商对于一线城市的关注程度之高。与此形成鲜明对比的是，三四线城市楼市面临着高库存、弱需求的双重挤压。有分析指出，三四线城市明显的过剩风险已经令标杆房企全面回归重点城市，以北京为首的一线城市甚至吸引了一些不常在当地拿地的大型企业进驻。

国泰君安宏观分析师任泽平曾断言，随着大量人口继续往大城市迁移，一线城市房地产有销量没土地，价格上涨、高价地频出，而三四线城市由于人口外流没有销量，库存居高不下。“未来十年三四线城市的房价上涨空间不大，房地产也会出现低增长甚至零增长。”任泽平称。亚豪机构市场总监郭毅也认为，大量三四线城市出现产业空心化，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，终造成了房价下滑的后果。“要实现三四线城市房价由负转正，不仅需要政策之手给予外力支持，更需要这些城市自身大力发展区域经济，留住有消费能力的人口，为区域楼市注入向上的发展动力。”郭毅表示。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存强调，“房企在三四线城市的拿地需求已经压缩了，加上去库存不断发力，供需矛盾得到缓解，楼市回暖有望。总的来说，范围内的房价分化正在收缩”。中原地产分析师张大伟却表示，随着户籍政策、信贷政策等利好对楼市的积极影响逐渐释放，主要城市房地产市场依然会有所升温，但一线城市与三四线城市房价分化短期内仍难以弥合。

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金融研究研究员 夏丹：放开“全面二孩”对楼市影响有限

近期，多个房市利好政策出台，但交通银行金融研究研究员夏丹认为，在政策不断出台的背景下，当前房价和成交呈持续回暖态势，但由于增速的继续下行，房价涨势略显乏力。

近，房地产市场去库存问题颇受关注，数据显示，10月末，商品房待售面积比9月末增加2122万平方米。11月10日，习近平总书记在领导小组会议上提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，这是十八大以来习近平对于房地产去库存的表态。

夏丹表示，大量库存不消化掉，会对下一步开发决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。

此外，十八届五中全会放开了“全面二孩”政策是否会增加需求，夏丹分析称，短期内在自住需求方面，“全面二孩”带来的家庭人口数量增加将以改善性需求、户均面积的升级为主，成交套数不会出现激增。在需求方面，由于养育“二孩”后家庭总体开支增加，用于的可用资金相应减少，对性购房的影响反而为利空。而长期内，随着二十年后适婚人口的增加，刚需购房数量有望出现阶段性增多。

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