一线城市“”频现！ 未来楼市将何去何从？

11月二手楼还有几套有“靠谱价”？

文/本刊记者甄爱军

进入11月份以来，房企抢占一线城市的步伐丝毫没有放松，导致“”频现，高溢价成交成为常态。但与之相左的是，新盘市场成交状况却出现下滑。对此，警告说，这种过于的举动，极有可能会导致未来楼市进入新一轮调整。

房企抢占一线城市

立冬时节，气温下降，购房意愿多多少少受到一些影响，但一线城市土地市场却火爆异常。

在沪上11月第二场土地拍卖会上，来自福建的开发企业禹洲地产经过近百轮竞价拼杀，终以总价23.15亿元夺得奉贤区南桥新城15单元0-02A区域地块，溢价率65.52%。就在刚刚过去的10月中旬，同在奉贤区南桥新城推出的一幅地块，也是经过激烈竞价之后才被江苏中南建设(17.42,0.590,3.51%)集团股份有限公司以5.73亿元竞得，楼板价11904元，溢价率98.40%。而在今年9月份，禹洲地产在嘉定拿下了另外一块地，也花了不小的代价。据了解，禹洲地产以暗标的形式，以5.1亿元获得，溢价82.07%。

奉贤南桥新城成为近期土地市场的焦点，这其实是上海土地市场火爆的一个缩影。诸如禹洲地产频频以高溢价拿地现象，在近段时间不断重复着。如青浦区近期成交的3幅住宅用地无论是低密度别墅地块还是刚需项目地块，溢价率无一低于100%。其中10月10日新城以5.18亿元竞得的青浦区盈浦街道城中南路东侧地块，溢价达到191%，溢价率刷新了青浦区2011年以来的新高。

而这种现象也并非上海所独有，包括北京、深圳等在内的一线城市，近段时间亦是“”频现。如在10月下旬，经过104轮竞拍，葛洲坝(8.49,0.030,0.35%)以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地，商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，成为北京有土地出让记录以来的“单价”。

一线城市土地市场持续火爆，其实从侧面反映出开发商涌向一线城市的意愿再次提高。本刊不动产研究注意到，近期出自一线城市的每一幅地块，都会遭到众多开发商的哄抢。如奉贤南桥新城12单元10A-01A区域地块，就吸引到包括红星、新黄浦(15.38,0.350,2.33%)、中南、苏宁、东原、同济、金地、新城、旭辉、禹洲等多家房企参与现场竞价。

一线城市土地市场大热，使得土地均价不断走高，溢价居不下。上海同策咨询研究部数据显示，10月份一线城市土地平均楼板价为9886元/平方米，环比上扬12%。此外，10月一线城市宅地平均溢价达41.83%，远超二线城市的19.54%。

市场成交出现回调

与土地市场持续火热有些不同的是，新房市场成交状况却出现回落迹象，持续火爆的高位成交状况，在冬季尚未到来之际，已经难以为继。

据上海链家市场研究部监控数据显示，近一周（2015年11月2日～11月8日）上海市商品住宅成交量为31.80万平方米，环比下滑33.70%。北京市场同样也遭遇“寒流”，数据显示，新建商品住宅网签量为1141套，环比下降45.4%。其中纯商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）666套，较此前一周下降41.1%。

而从范围来看，成交下滑已经成为不争的事实。中指研究院公布的数据显示，根据对包括北京、上海、杭州、南京、东莞等30个主要城市跟踪监测结果显示，一二三线城市整体成交状况均出现明显回落，环比下滑幅度分别为26.4%、21.9%和35.6%（具体见表）。

表 2015年11月周商品住宅成交情况

城市 成交套数（套） 成交面积（万平方米） 成交面积环比

广州1977 23.1 ﹣8.2%

深圳 1168 11.8 ﹣11.2%

上海 4236 46.0 ﹣28.1%

北京 879 10.1 ﹣52.4%

三亚342 3.3 28.4%

南京 3338 36.0 16.0%

武汉5715 55.0 ﹣1.4%

温州431 5.7 ﹣2.7%

南宁 2105 21.8 ﹣6.7%

成都 2050 19.7 ﹣13.5%

合肥1482 16.3 ﹣14.8%

青岛2728 28.3 ﹣16.8%

石家庄645 6.1 ﹣17.1%

厦门678 7.8 ﹣23.3%

昆明2187 20.9 ﹣24.5%

海口 662 6.1 ﹣28.1%

南昌906 10.4 ﹣33.4%

宁波661 8.2 ﹣35.3%

杭州 972 9.7 ﹣35.4%

大连481 4.8 ﹣37.1%

济南1791 20.9 ﹣40.4%

福州387 5.0 ﹣41.1%

苏州2192 26.6 ﹣41.7%

天津2288 25.8 ﹣42.7%

惠州719 8.2 ﹣16.7%

包头419 4.6 ﹣25.4%

汕头214 2.3 ﹣32.2%

韶关179 2.2 ﹣36.6%

东营210 2.9 ﹣38.9%

东莞 1883 21.9 ﹣42.0%

数据来源：中指研究院

其实，早在10月份，一线城市楼市就已经显露出疲态，不再扮演“领头羊”的角色。中指研究院数据表明，一线城市成交环比小幅上升4%，这其中，北京环比下跌13%，上海、广州几乎与9月持平，只有深圳大幅上涨近4成。而二三线城市则在10月份表现出较为强劲的反弹势头，整体成交量上涨幅度分别达到21%和25%，整体表现明显好于一线城市。

地价飙涨后果如何

在地价飙涨的前提下，市场逐渐显现疲态，是再次冲高之前的一次短暂调整，还是后市难以为继的前奏？

分析指出，房企扎堆一线城市，主要是看中一线城市楼市房价还有不小的上涨。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析指出，大量房企挤进一线城市，根本原因是高与市场风险小，同时一线城市房价上涨稳定、房价抗跌，经营风险较小。

持续不断的市场需求，也是房企选择进驻的另一个主要原因。易居研究院智库研究总监严跃进分析指出，房企之所以青睐一线城市，在于一线城市的购房需求比较旺盛。这个和购房市场背后就业者、消费者、者等不断挤入一线城市有关。所以对于房企来说，一线城市的购房需求类似源头活水，没有枯竭迹象。而其他城市的需求则有可能类似割韭菜的效应，需求释放是一个断断续续的过程。从这几个角度看，房企进入一线城市确实是明智之选。

但同时警告说，房企过于关注一线城市，这其实并非好事。谢逸枫表示，房企在一线城市拿地，对当地房地产市场不是好事情，这会埋下新一轮房价的隐患，甚至是有可能导致调控再次收紧。

而结合历史经验来看，房企在土地市场的举动，往往会导致新一轮的调整。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“”频现。此前土地市场高溢价、“”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场拿地，如果这样的“”成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：之后的市场调整期。

张宏伟进一步解释说，从历史经验来看亦是如此，比如，2009～2010年、2013年土地市场“”频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

由此看来，进入11月份之后的楼市冷清开局，极有可能会演变成为新一轮调整的开始。

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