的后海生意：为什么能够吸引恒大入驻？

11月二手楼还有几套有“靠谱价”？

近期深圳商品住宅市场高温不降，的消息也显示，这种火热悄然传导至写字楼市场。

11月18日下午，集团在旗下后海商务项目的大堂举办“深商·共启跨界商务暨后海入伙盛典”。这也是继6月份以来，后海项目第二次宣布入伙。

嘉宾名单显示对于此次活动的重视。集团联席执行总裁卫锋、深圳置业公司副总经理张世铭、深圳商业置业有限公司资产管理部总经理关建以及集团运营部、客服部等单位的高层，在活动上悉数露面。

作为深圳后海总部基地入市项目，后海自2014年下半年入市以来，已累计录得出租率达94%，整层以上租赁占90%，引进的企业涵盖地产、通信、互联网、金融证券等领域。

值得一提的是，后海引进的企业名单中，恒大地产集团一直备受关注。有消息指，目前恒大一口气租下商务项目高区十个整层单位，总面积达2万平方米。不过，这家华南房企并未出席入伙盛典，也对此只字未提。

后海生意

资料显示，后海位于深圳南山后海区，深圳湾体育。这也是继维港（资料、团购、论坛）、蔚蓝海岸、浅水湾几大项目后，回归后海的商用物业。

项目于2011年3月动工，建设用地面积4890.3平方米，规划总建筑面积超过12万平方米，塔楼设计为43层，高202米；其中商业7440平方米，商业性8.34万平方米。

据官方披露的数据，目前国内外企业如OPPO、欧姆龙、UBER、小牛新财富、广发证券、国信证券、巨潮资本等企业已先期入驻后海。其中OPPO租赁低区五个整层单位，共计1.5万平方米。

同时有消息指，国内房企恒大也租下后海高区十个整层单位，总面积达2万平方米，计划用作深圳总部用途，并在2016年春节前完成搬迁。

对于恒大入驻的消息，相关人士并未予以否认。而被问及恒大未出席入伙盛典的原因时，该人士仅对观点地产新媒体表示，恒大表现得很低调。

据观点地产新媒体了解，在项目的后海运营管理上，继早前推出“E+商务”体系后，后海目前仍主打“商务+”概念。

早在2014年6月份，推出“E+商务”概念。按照当时的描述，“E+商务”包括金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套服务四大模块。

至今年10月，“E+商务”体系正式升级至2.0版本，推出“卓信金融、创优资产、智效、趣享生活”四大核心价值板块。方面也表示，E+商务体系也从“促进销售”的1.0时代，演进至“输出服务”的2.0时代。

在11月18日活动现场，深圳商业置业有限公司资产管理部总经理关建介绍称，后海推行“悦商”系列活动，即E+2.0所提供的具体服务内容在深圳的落地。

具体而言，在后海推行的服务包括健康、艺术、生态、企业交流平台几大部分组成，将持续为入驻企业客户提供跨界体验。

除了通过E+2.0提升项目溢价，市场分析指出，后海所处的后海总部基地，是深圳市政府重点建设的五个总部基地之一，定位为重点发展金融产业。一系列的政策利好，吸引了诸多企业入驻后海。

截至目前，后海总部基金先后吸引了华润、天虹、百丽、阿里巴巴、航天科技、中海油等17家总部企业已先行进驻。

“后海是后海总部基地入市项目，在没有太多选择的情况下，企业终入驻该项目也不难想象。”

写字楼版图

后海项目作为回归后海之作，对于而言其重要性不言而喻。但事实上，经历上市受挫后，经历数年的产品线调整，如今正逐步发展成一家以商办物业运营商，后海只是其“重启”后的又一次试验。

据观点地产新媒体查询，早自2006年起，就开始筹备上市。2007年，筹资15亿，并且指定摩根士丹利和瑞银集团协助其上市，但2008年突降经济危机，的赴港上市计划也因此搁浅。2009年，该公司再度重启港股IPO，但因各方面原因未能成行。

此后，进入了两年的低调期，发展速度较为缓慢，2012年间曾一度传出因资金紧张，选择出售福田区的·世纪1号楼部分单位的消息。

值得一提的是，随后也加强了旗下物业的销售，除了推售写字楼项目外，在住宅方面也加快了销售步伐。

对此，相关业内人士就曾指出，已不再追求住宅项目的高价格、高利润，有些住宅项目已转让，有些则销售，然后用住宅项目的现金流来接济商业项目的发展。

2013年7月26日，以123.7亿元成功拍得深圳前海两幅商业地块，成为早进入前海的房企。此后又多次参与前海土地拍卖，在2014年1月底甚至和周大福联手出价133亿元，不过终还是惜败。

深圳房地产信息网统计数据也显示，2014年，城（资料、团购、论坛）项目成交金额17.30亿元位列深圳市写字楼成交金额名，几乎达到年内在售住宅项目皇后道（资料、团购、论坛）的18.55亿元。

2015年上半年，前海壹号则以成交金额47.71亿元位列深圳写字楼成交金额名，城以8.64亿元位列第三名。相比之下，住宅项目皇后道仅录得2.73亿元。

在11月18日后海入伙活动上，深圳置业公司副总经理张世铭在作致辞时，也明确将定位为“综合地产运营商”、“商务地产的者”。

截至目前，的写字楼业务已陆续在深圳、上海、青岛等城市落地。其中仅深圳一地，便有后海、前海壹号、时代广场·前海、城、深圳（资料、团购、论坛）等项目，遍布福田CBD、前海自贸区、后海总部基地及宝安核心区。

更有统计数据称，在深圳还拥有高达130万平方米的旧改规模，仅次于佳兆业；其中包括坪山汤坑项目、大鹏葵涌项目、谭屋围项目、龙华油松工业区项目、横岗同兴五金厂项目、沙井辛养工业区项目以及南新项目等，并多为与商办有关。

租售的利润考量

大力发展商务地产，也意味着今后的规模增长仍将依赖写字楼等商业项目。市场分析指，商业项目作为资金投入大、回流慢的重资产，显然不会将全部写字楼用作自持。

“实际上，在发展写字楼业务时仍以流行的租售结合方式为主，这种做法背后也有很多的考量因素。”

太平戴维斯华南区市场研究部经理何凌对观点地产新媒体介绍称，在深圳福田、前海、后海等多个区域都有写字楼项目，长期发展此类项目也有其自身的考量。

他表示，住宅项目和商业项目属于不同范畴的物业。相比于住宅，商业项目考量的因素更多，包括能否吸引足够企业入驻，裙楼如何规划，物管品质如何升级等等。

“目前的产品线仍以写字楼为主，并没有过多考虑向物流、健康等产业转型，这或许是因为公司在商务地产方面经验更丰富，团队更专业。”

但在具体运营方式上，何凌表示，在不同项目上采取的思路也不尽一致。

何凌举例称，前海壹号是深圳前海区域入市的写字楼项目，并采用放盘出售的方式。“项目入市前很多人预计售价不到5-6万元/平方米，结果达到8-9万元/平方米，现在基本要卖空了。”

对此他解释称，前海壹号采取放售主要是由于前海区域没有其它写字楼入市，因此具有的定价。在高利润驱动下，也希望将项目放售，以回笼资金投向其它项目。“一旦未来两年前海高达300万平方米写字楼入市，前海壹号的将会被大大削弱。”

太平发布的统计数据显示，今年第三季度，深圳全市写字楼市场净吸纳量约18.8万平方米，环比上升255.8%；其中平均售价5.13万元/平方米，环比上升1.2%，同比上升9.8%。

而对于后海项目采取全部持有的做法，何凌认为，这主要与后海总部基地所处的南山区销售行情有关。目前，南山区的写字楼售价在6-7万元/平方米，较前海仍有一定距离，因此选择自持以保证资产保值。

据了解，第三季度，深圳全市写字楼租金225.3元/平方米·月，环比上升2.4%，同比上升2.9%，其中宝安、南山涨幅。太平指出，由于租金涨幅大于售价，期内全市写字楼环比上升10个基点，至5.12%。

对于南山区的发展，太平则表示，该区写字楼市场4月前海自贸区挂牌成立以来，租金和售价涨势迅猛，涨幅屡次超越成熟的商务区福田区。

“随着前海自贸区和后海总部基地的进一步发展完善，商务氛围逐渐浓厚，南山区将有望跃居福田成为深圳市写字楼租金和售价的新高地。”

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

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