住房公积金个人住房贷款支持证券化 助力楼市去库存

楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！

  11月20日，国务院法制布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称“修订送审稿”）公开征求意见的通知。“修订送审稿”计划在公积金的缴存、贷款等方面缩短受理时间、提升效率，同时拟规定住房公积金管理可以发行住房公积金个人住房贷款支持证券化（MBS）、贴息融资，也可以购买地方政府债券、国债、大额存单等固定类产品。

  业内观点指出，这将打通住房公积金与资本市场之间的通道，使住房公积金管理可以通过在资本市场源源不断发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免住房公积金余额不足等问题。

 1：公积金可发行MBS

  修订送审稿明确，将增强公积金的资金流动性，一是规定住房公积金管理经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资；二是允许住房公积金管理在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券。

  修订送审稿提出，要促进公积金资金的保值，规定住房公积金管理在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品。

  作为手段和金融工具，资产证券化已经多次出现在稳定住房消费领域。在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后，国务院已经确定，在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中，将棚户区改造及货币化安置列为首要投向，国家开发银行已经发行了相关资产证券化产品，获得市场认可。

  而目前公积金遇到的主要问题：一方面，住房公积金缴存余额很大。住建部数据显示，截至2015年7月底，住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

  另一方面，由于《住房公积金管理条例》中对、运营管理等方面的限制，运营效率一直不高，产生了大量的沉淀资金，其渠道也比较窄，所以，拓宽渠道，提高贷款流动性以及势在必行。

  房地产研究所所长刘洪玉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，住房公积金个人住房抵押贷款证券化，可以缓解住房公积金的流动性问题，提高住房公积金体系的贷款发放能力，满足更多缴存职工的购房贷款需求，会有放大贷款规模的效果。

  2：助力去库存

  新城控股副总裁欧阳捷表示，公积金实现证券化后，数额会增长，而多出来的钱会支持购房者去买房。另外，公积金还可以支付物业费，虽然物业费不高，但仍是一个积极的信号。公积金使用范围扩大后，需求量也会相应变大。之前公积金放开了异地贷款业务，这样就增加了公积金的使用率。在发达地区，公积金是不够用的，因此给一条证券化的出路，从而刺激购房，缓解库存。在当前房地产市场库存高企、持续下滑的形势下，进入11月份，决策层连续对去库存的强调，释放出强烈的政策信号。

 刘洪玉认为：

      通过实施抵押贷款证券化操作，可以提高住房公积金贷款的可获得性，让更多有住房使用需求的家庭进入市场购房，直接助力于住有所居目标的实现，间接有利于降低当前商品住宅市场上的库存，有一举多得的效果。

  欧阳捷表示：

       实现公积金证券化，对于一些公积金余额不足的城市是有好处的，这样可以使公积金的房款额度扩大，也更加支持流动人口去这些地区购买住房。对这些区域的库存去化会提供帮助。这也是个定向支持房地产的措施。

       在中原监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期仅为半年。