海外房产应终结过时资产配置思维 多元配置成趋势

随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房产成为一种趋势, 尤其境外房产金额逐年飙升。美国房地产协会2014年统计数据显示, 来自中国的购房资金高达154亿美元;澳洲海外审核委员会(FIRB)近12个月的统计显示：来自中国的房产者已超越美国和加拿大，成为该国大海外购房人群，去年总额超过60亿澳元;新加坡基金和保险份额的8%被中国富裕客户“占领”。

当下欧洲不少国家推出了所谓“签证”即“移民”，受到国内高净值人群追捧。一些移民中介公司和房产销售公司也借势推销海外房产业务。到底该如何研判这种思潮?如何辨别移民和房产盈利与否的利弊?中国高净值家庭该依据什么标准来进行移民规划和离岸资产配置?

终结过时资产配置思维

对于以上诸多问题，笔者借用大片《终结者》的经典台词来评说：不随需求和市场做改变，You are terated(财富将会终结)!当然，笔者并不是要终结海外这种资本配置行为，也不是终结移民行业本身，而是期望终结高净值人群未经深刻思考就做出和财富真实需求相违背的“旧”移民思维，错配资产，以致让资产趋向“覆灭”之地，还落得个“钱多人傻”的名声。同时，还要终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发，唯利是图的销售成交模式，让国民财富白白地为他国贡献了GDP。

因此，终结错配移民和盲目购房消费的思维是关键!其实，离岸资产配置和房产是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择方向和趋势的经济行为，并不是简简单单看着优惠政策，凭借自己的喜好就做出消费购房行为。在此，笔者期望移民中介公司和海外房产中介职业化——切实负起责任，让有移民考虑的中国高净值家庭在充分了解移民本质和内幕的情况下选择真正值得去的地方;同时，让海外房产销售中介跳出简单的卖房模式，切实的根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购房者做正确的房产区域和项目的选择，建立离岸资产避风港，实现房产财富的持续和稳定增长。

规避风险有道可循

与此同时，中国高净值人群进行离岸资产配置时，还要注意规避政策和市场风险。比如房产，要从全球经济20强的国家和地区中筛选较为靠谱、以限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险;规避与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如中国台湾、土耳其、菲律宾等;还要避免到非产权的国家和地区，如马来西亚、泰国等。

汇率、贷款、管理、税务和法律的认知等风险也是离岸资产配置时需要规避的。比如在汇率方面，尽可能选择强势货币，如美元，或者已调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元，而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。对于包括贷款、管理、税务和法律等风险在内的可控性风险，可以依赖专业化服务机构的帮助加以规避。比如，贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核，每年支付固定费用给认证会计师和律师做税务统筹安排和法律文件起草等。

对于认识风险，中国高净值人群应跳出以往在国内的惯性思维和方法，比如追求短平快的思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等，以避免悲催结局。

总之，千万要搞清楚这些风险，以免在离岸资产配置过程中不仅没有抄到底，反而被抄底。

胡润研究院2015年发布的《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外需求，其中半数有移民想法，购房需求的比重高达6成。但是，只有放眼全球，精心布局资产结构，才能更好地抵御市场风险。

笔者认为，除了在多个资本市场以分散风险外，还可以建立以房产作为融资的多种获利平台和盈利模式，比如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场盈利模式等。

货币盈利模式。当美国向全球输出通胀压力越来越明显时，唯有借出钱来才能真正跑赢通胀。离岸资产可选择海外股票、国债、基金等，但无论哪种都是我们把资本借给了金融机构或上市公司。唯有房产时，才有机会从银行寻求融资，把钱“借出来”，从而实现货币的盈利机制，即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以真正跑赢通胀，而房产恰恰就是抵押物。

利率盈利模式。把房产配置在不同市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。比如，笔者曾把澳洲的房产作抵押获得西太银行5年4.79%的还息贷款，再把它到国内年为12%的信托产品中，从而获得无风险的7%的利率套利。这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于的影响。

汇率盈利模式。很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇。但笔者认为，买入美元，不如借入美元;若不能借入美元，不妨选择更加活跃、有套利空间的货币类别，如大宗商品交易货币的代表加元和澳元。因为我们希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”，以实现外汇的，而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，在调整的汇率政策下依然起伏较小，这样外汇套利机会降低了。显然，房产成为借入(贷款)货币的载体。

对于对冲市场盈利机制，的案例就是李嘉诚先生。对在两个或多个资本市场进行资产布局的者而言，市场的涨跌都是盈利机会，上涨周期的盈利是资产价格和规模，下跌周期的盈利是低价收购的资产本身和现金流。而身处单一资本市场的国内房产财富拥有者却只能祈祷房价上涨，否则就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。“赢”得市场比简单“盈”余更有价值和意义。

研判入市风口有诀窍

雷军的母猪飞天的风口理论有显示案例，也被很多人顶礼膜拜。而对于离岸资产配置时机或“风口”把握的问题，笔者认为可以根据租售比、收入比、失业率、空置率、租金、贷款利率、GDP增长、人口增长率等历史数据和要素进行研判，并放入周期模型以对未来市场走势的概率进行推演。举例而言，从中国、澳洲、美国、中国香港的有关经济数据比较可以看出，在合理和安全的租售比、收入比情况下，选择人口增长、失业率和空置率较低，租金较高和低贷款利率相匹配的国家和地区，才是应该考虑的目的地。

从表2中7个国家和地区的地区的信贷和税务对房价的影响要素分析来看，选择可提供房产抵押融资、低维护成本、低税率、无遗产税的国家和地区进行才是明智之举。

此外，对于离岸资产配置的时机和趋势，笔者根据自身十几年的实践经验而精心绘制了“房产周期循环时钟图”，者可以依据其中原则进行市场趋势研判，以确定时机。成功、职业的者通常会选择处于6点中数据指标的房产市场，从而保证处于市场上涨周期内获得资本溢价。本文作者：中国外国局资质 刘磊

日前，世邦魏理仕发布了今年上半年亚洲房地产境外数据。仅上半年，亚洲房地产对外总额就达到190亿美元。其中，中国上半年在全球房地产投入66亿美元，居亚洲首位。美国成为亚洲者金额的国家，2015年上半年获取的额为61亿美元。

在中国的富裕人群中，有60%表示计划在未来两年内增加海外资产。其中47%的高净值人士已预留超过30%的资产用于海外。由于美国经济强劲，水平高，美国成为42%受调查人士的地点。

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