国务院放狠招去库存：2万亿砸向楼市 楼市将爆发七大利好

楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！

去库存，怎么去？有人说去库存要放开第三套，有人说不一定要靠卖房，有人说……

去库存取代控房价，中国今年来的房产调控是明显的变化，下半年的主调高调提到去库存，陆续会产生的楼市利好正在迎面而来。不少业内表示会有七大利好。同时，日前引发关注的是一点：2万亿大利好砸向楼市，成为大事件。一起看看。

重大：中国楼市首套房首付或统一降到20%？

房地产事件 2万亿大利好砸向楼市

20日，国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，是中国房地产历事件，那中国的房利美和房地美诞生了。很多人都忽略这一重大信息，国务院公布的《住房公积金管理条例》，其中重要的修改就是，公积金管理单位可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

这一条的增加，就使得中国的住房公积金管理变成了类似美国的房地美和房利美，可以通过资本市场发行债券，用发行债券募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房。以后甚至中国的住房公积金管理可以单独成立公司，甚至可以上市发行股票等等。

这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

1、国家在千方百计救市房地产，在想尽办法消化房地产库存。

2、国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理通过发债募集资金，然后低价贷款给个人购房者，因为住房公积金贷款利率比银行低，同时又打通了资本通道，使得低利率资金理论上可以放大无数倍。

3、这对房地产市场的远期支持可以远超数万亿的规模，当然这个规模不是一下能释放的，而是逐步释放的，也许可以减慢房地产调整的速度。

财经传媒人刘晓博认为：条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金，以支持中国房地产消费!

我们先看一下，2万亿是怎么推算出来的。

根据住建部提供的数字：截至2015年7月底，住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

数字很多，很乱。没关系，你只用记住两个数字：3.97万亿，这是积淀下来的资金;2.88万亿，这是贷款余额。也就是说，住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金，贷出去的钱是2.88万亿。

住建部主要从两个方面“琢磨”这堆钱：

，1.09万亿的闲置资金要发挥作用。

他们设计了很多方案，比如放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金;二是上述情况下，可同时提取配偶的住房公积金。

此外，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品。

为什么要这样设计?因为住房公积金分散在各省市，是分开管理的。整体而言，经济发达的省市使用率普遍超过70%，有的(比如重庆)甚至超过95%;但在房地产不那么火热的地区，比如山西，使用率竟然不到25%(2014年数据)。这样，就可以通过购买地方债，支持当地建设;或者购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”，支持东部省份房地产发展，同时获得。

这样，1.09万亿的存量资金就被盘活了。

第二，推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”，给公积金“加”。

“住房公积金个人住房贷款支持证券”，其实就是公积金信贷资产证券化，说白了，就是把公积金发放的贷款打包，标准化之后，上市交易。这样，住房公积金机构就可以将债权卖出去，换回来资金，再次发放贷款。

上面说了，目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿，假如6成用来做这项业务，抵押率为6成，则：2.88×60%×60%=1万亿。

其实，只要控制好风险，是可以反复抵押的。也就是说，上述的1万亿融资，仅仅是轮信贷资产证券化释放出的资金。如果继续加，则可以释放出更多资金。但这要进行压力测试，防范潜在风险。

让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来，然后再通过公积金信贷资产证券化，还可以释放出至少1万亿的资金，这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。

而这些钱跟商业贷款配套使用，将发挥出更大的乘数效应，终带动的消费将远远超过2万亿!

中国楼市首套房首付或统一降到20%？

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将对楼市构成什么影响?

1、毫无疑问，这是大利好。正因为未来一个时期房地产将利好不断，所以近地产股很活跃，这从地产板块指数走势，就可以看出来：

2、公积金“加”的制度设计，其实为山西这类资金闲置地区的钱，流向楼市发达地区，开通了渠道。因此，这对于有人口增量地区的楼市，将构成较大利好。比如一线城市和强二线城市。

3、对于人口流失型城市，这只能算一般的利好。多数三四五线城市，年轻人购房欲望不高，因为家里都有多套住房，而外来人口增量又比较小。

地产股已经动了！楼市7大利好或将出现

高层近期对房地产“去库存”的关注，终于在资本市场上引起了反映。11月18日，虽然上证指数下跌了1.01%，深成指下跌了1.82%，但地产板块却逆市上扬了1.63%。

在中午前后，地产板块甚至一度上涨了超过5%。到收盘，仍然有多只股票涨停。地产股也成为周三少数上涨的板块之一。

未来一段时间，房地产的板块会利好不断，大概会出台以下利好：

1、置业的商业贷款首付，会从25%降低到20%。部分城市会推出免契税，或者赠送户口的优惠政策。

2、住房公积金贷款门槛进一步降低。目前闲置了大约1.1万亿的公积金余额；“住房公积金信贷资产证券化”会推出，此举多可以释放万亿规模的增量资金。

3、棚户区改造的大拆大建模式，有可能改为大拆少建，由政府出面向开发商购买闲置商品房安置居民。政策性住房，也会采取这种方式。其中“中低收入居民租用、政府补贴、开发商提供住房”的模式，因为具有可持续性，将会被推广。

4、会有对开发商的一系列融资优惠，比如IPO、定向增发、发债等等。

5、继续降准、降息。

6、MBS（抵押支持债券）试点将扩大。具体含义是，将银行比较的房贷打包、标准化，上市交易。这样，银行就获得了更多的贷款发放能力。

7、调整“普通住宅”标准，让更多住房享受税收优惠。

从带动能力来看，房地产是目前大产业，汽车是第二大产业。今年两大行业同时出现了低迷。如果不扭转这一趋势，稳增长难度会大。因为小排量汽车减税政策影响，汽车行业近期有所回暖。所以，国家将注意力集中在了房地产上。领导人的表态，意味着会有强力有力政策的出台，这对于房地产板块构成较大利好。

但房地产想反转是几乎不可能的，因为库存实在太大，而且库存和人口流动趋势是背离的。换句话说，人口流失、增长缓慢地区的房子库存厉害，人口持续流入的大城市房子反而稀缺。

目前楼市关键看四个数据：利率、M2增速、库存量和人口增量。利率已经是新世纪以来点，对楼市构成较大利好。M2增速已经回升到13.5%，超出年初计划，但似乎没有达到14.5%以上的可能，所以对楼市构成温和利好。剩下的，就看每个城市的库存和人口增量了。一线城市由于库存少、人口增量大，所以房价很容易就飙起来。三四五线城市，如果人口流失，房子库存量大，去库存困难。

：楼市潜在库存或超140亿平 够卖10年

自去年以来，“去库存”取代“控房价”，成为当之无愧的楼市新主题。

11月10日，领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。业内人士指出，房地产政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是重点。然而如何理解库存并测算库存，是评判未来市场和政策走势的步。面对房地产库存多少的追问，各方有不用的版本。有表示，待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米，10年以上才能消化完毕。  国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。  

指出，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。  

财经专栏作家李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。  认为，国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。  北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示，去年一年库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。  

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。  

认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。  

李宇嘉指出，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，即13.8亿平方米。在此基础上，加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。“即便按照2013年历史销售记录（13亿平方米），全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现”，李宇嘉称。  

不过也表示，“高库存”是楼市运行的重要特征，也不完全是坏事，不能高估“高库存”的负面影响。“按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6-8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌”，任志强说。

2万亿利好砸向楼市！深圳怎么办？

11月20日，国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，可以说是中国房地产历大事件，中国的房利美和房地美诞生了。很多人都忽略这一重大信息，国务院公布的《住房公积金管理条例》，其中重要的修改就是，公积金管理单位可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

这一条的增加，就使得中国的住房公积金管理变成了类似美国的房地美和房利美，可以通过资本市场发行债券，用发行债券募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房。以后甚至中国的住房公积金管理可以单独成立公司，甚至可以上市发行股票等等。

名财经传媒人刘晓博认为：条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金，以支持中国房地产消费！

我们先看一下，2万亿是怎么推算出来的：

根据住建部提供的数字：截至2015年7月底，住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

数字很多，很乱。没关系，你只用记住两个数字：3.97万亿，这是积淀下来的资金；2.88万亿，这是贷款余额。也就是说，住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金，贷出去的钱是2.88万亿。

届时会推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”，给公积金“加”。“住房公积金个人住房贷款支持证券”，其实就是公积金信贷资产证券化，说白了，就是把公积金发放的贷款打包，标准化之后，上市交易。这样，住房公积金机构就可以将债权卖出去，换回来资金，再次发放贷款。上面说了，目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿，假如6成用来做这项业务，抵押率为6成，则：2.88×60%×60%=1万亿。

让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来，然后再通过公积金信贷资产证券化，还可以释放出至少1万亿的资金，这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。

当那些被闲置资金被盘活，其实为中西部如山西这类资金闲置地区的钱，流向楼市发达地区，开通了渠道。因此，这对于有人口增量地区的楼市，将构成较大利好。比如一线城市和强二线城市。

毫无疑问，深圳是个一线城市，即使现在房价已经够高，但如果还继续等下去，可能离买房会越来越远。若你有买房的意向，，看看年底还有哪些将入市的盘，抓住2015机会，不给2016留遗憾。