“面粉贵过面包”房地产库存的时候一线城市不必担忧

楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！

一线城市"存量时代":二手房决定走向

在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

当开发商在提起房地产库存的时候，他们一般认为，一线城市不必担忧。

然而，今年以来，一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们：大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源面临过剩的风险。

未来可能打开这一市场的销路的，是改善型需求和二手房市场的充分流动。

“面粉贵过面包”

火爆的楼市，激进的开发商，成为了这一年一线城市楼市的缩影。

截至11月25日，北京土地市场成交地块达到100宗，成交金额高达1920.77亿；与此并行的是，今年北京拍出了约20宗。而之上，将盖出数千套单价10万＋豪宅。

中原地产分析师张大伟推算，未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个，北京商品房住宅将出现化的趋势。

京城遍地，上海滩也不甘落后。11月25日，信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算，该地块实际楼面价已超过6.1万／平方米，刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前，上海已经连续出现了5个以上。这些的出现，也将加大未来上海的豪宅供应。

在几乎已经没有土地供应的深圳，截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村，终以8.88亿元的价格成交。根据深圳业内研究的推算，这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示，该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

即使在市场相对理性的广州，11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据，番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右，楼面价已经高过房屋均价。

进入年末，一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示，下个月北京将有7块土地待售，上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。

业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。

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继11月10日，领导小组第十一次会议上，习近平总书记表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，领导小组室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，房地产在我国国民经济中处重要地位，是我国经济的基础和先导产业，也是改善人民生活的重要保障。然而目前我国房地产市场增速放缓、库存严重，截止今年10月底，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，同比增长14%。三四线城市库存尤为严重，甚至还在继续增长。为扭转房地产发展趋势，国家加快推进“去库存化”步伐，预计未来将会有一大波政策砸向房地产，一线房地产房价将继续上涨，而三四线城市库存压力仅会稍有改善，两极分化将愈演愈烈。

楼市分化一直存在

我国一线城市人口流动快，尤其是北上广深等大城市，由于市场环境、经济环境较好，人口大量涌入，促进了当地市场经济的良性发展。对于一线城市而言，房地产市场的需求其实是一直存在的。随着政府新一轮救市政策的出台，一线、重点城市房价将继续上涨。相较一线城市，三四线城市的房地产市场发展畸形，库存量较大，即使政府提出一系列“化库存”政策，也难以改变三四线房地产的根本问题。

中投顾问产业与政策研究主任扈志亮指出，我国三四线城市问题是由我国国情决定。一方面大量人口外出进入一二线城市，留守在本地城市的居民并不多，即使有留存居民，也都拥有1~2套房产，也就是说三四线城市的刚需较少，房地产市场需求已经相对饱和；另一方面农村文化、经济、基础配套跟不上房地产发展速度，农村居民购买欲望不强烈。房地产商斥巨资建楼无法套现，银行业不敢为其后续融资，房地产商不得不逃离三四线城市，重返一线城市，这就进一步刺激一线城市房价上涨，三四线城市房地产市场继续低迷，交易量下降，库存严重。

未来分化继续加剧

“万科驿”是万科的长租品牌，并在近推出“租房换购房优惠”，即租户根据租房时间，成为“万科万客会员”，就可以换取相应的购房折扣。预计截至今年底，广州万科驿将会供应3000套长租，并计划未来供应100万套长租，占据10%的市场份额。这也就意味着，这个颠覆传统房产营销的模式在未来将更会具规模，星星之火将呈燎原之势。受万科售房模式的带动，未来其他各大房地产商或将争先效仿，彼时市场潜在需求不断被激发，无力购房者纷纷租房，租房价格受需求旺盛影响将不断上涨，从另一个角度看，这就是变相的房价上涨，也就是说未来一线城市房价将继续攀高。

房地产不再只是房地产商的经营“地盘”，阿里巴巴、腾讯也开始介入房地产，正在逐步扩大自己的地产势力范围。移动互联网企业的是能够通过强大的数据精准分析用户需求，提供较大价值的购房服务，此外微信支付、支付宝支付等支付系统也有利于简化购房支付手续，进一步促进网上买房。在互联网时代，行业之间的界限逐渐模糊，信息不对称的交易壁垒也被快速打破，未来腾讯、阿里巴巴等互联网公司将会加快进击地产步伐，房地产市场又将掀起一波狂潮，尤其是受互联网影响较大的一线城市，未来房价将进一步上扬。

北上广存量房时代二手房赶超新房

10月份新建商品住宅与二手住宅价格同比上涨城市个数分别为16个和24个，分别比上月增加4个和9个；70个大中城市新建商品住宅和二手房住宅价格同比综合平均涨幅持续扩大。

北上广存量房时代来临

10月份不同城市间房价同比涨跌差异仍然明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，二手房价格持平；三线城市则均保持下降趋势。纵观整体数据，除了不同城市之间行情的分化，北上广“存量房”时代的来临的信号同样鲜明。

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已 过新房成交量。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2。未来北上广深房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

上海二手房价格逼近新房

10月、11月的上海二手住宅，成交速度已经放缓。数月来的高成交量使得中挂牌房源稀缺，二手房价也已涨到高位，卖家的、跳价都在考验着买家的承受度和耐心。一些置换集中的中区域，上海二手房房价与同区域新房的价格差距明显缩小。

从中原地产东外滩分行了解到，目前同区域品质高的次新房均价在6万元/平方米，而新房均价在6.5万-7万元/平方米，单价相差不足1万元，新房非毛坯后交付，还有一定的折扣优惠。

以建发公园为例，在售均价折后在6.2万-6.3万元/平方米，而项目周边次新房报价高达6万元/平方米，如果加上二手房交易税费的话，两者在单价上已相当接近。

从总体的交易状况分布来看，北京、上海、广州、深圳、厦门、大连、杭州、南京、成都、天津、重庆、青岛等12座城市的二手房交易量，已经达到了二手房交易量的近八成。

地産巨頭“力挺”樓市 強調樓市亟須去庫存

面對複蘇腳步放緩的中國樓市，多位地産巨頭近期陸續發聲力挺。他們多認爲，房地産在未來的5至10年中，將仍是中國經濟中舉足輕重的産業，一線城市房價仍將繼續上漲。

今年以來，隨著中國房地産開發投資增速節節下滑，市場憂慮房地産還能否在拉動宏觀經濟增長中“挑大梁”。官方數據顯示，今年前10個月，房地産開發投資增速下滑至2%，已經下探至曆史次低位。受到房地産業下行拖累，“三駕馬車”之一的固定資産投資增速也一路創出新低。

萬達集團董事長健林認爲，房地産業對經濟的拉動作用大小，取決于政策調整和去庫存的時間，“現在(政策層面)還有殺手锏沒出來”。

高層近期連續發聲，明確傳遞出“去庫存”的信號。健林說，要去庫存就不能出大的殺手锏，因爲一旦出來，又會再次帶動大量的投資瘋狂進入房地産市場，引發更大的問題。“我覺得政府目前的操作手法是正確的，給點政策，讓房地産行業慢慢地起，去點兒庫存，然後在痛苦的過程中找到新的模式。”

健林預計，由于人口淨流入，未來8至10年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市難改供不應求的局面，房價還會持續上漲。

與健林的觀點類似，華遠地産原董事長任志強在近期的一個論壇上表示，只要經濟是增長的，房地産肯定會持續增長。他認爲，房地産業依然還是被當做中國經濟支柱産業來看待的。

任志強表示：“去年我說今年不會出現價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存”，但一年之內，之前的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現在總的庫存量已經達到6.8億平方米，“這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米”。至于消化庫存的辦法，任志強認爲需要放開政策，不限制購買第三套住房，以及加快“二孩政策”的落地。

新城控股集團副總裁歐陽捷日前也提出，隨著信貸政策的不斷松動，房價受金融貨幣政策的刺激，處于持續上漲趨勢。2016年全國商品房均價預計增長10%。歐陽捷同樣對庫存有所擔憂，他認爲，“政府即使不出讓一畝土地，未來五年都是去庫存的周期，若政府繼續出讓土地，去庫存周期還要繼續拉長。”在去庫存周期中，房地産企業往往面臨較大的銷售壓力，拿地開工的積極性不足，開發投資難以回升。

標准普爾大中華區企業評級副董事李俊文日前指出，標普預計2016年開發商的合約銷售額會有5%左右的增長，主要的內驅動力是房價還會上漲。目前很多開發商都把重心轉移到一二線城市，這些城市因爲競爭激烈土地價格已經上升，勢必房價還會有所上漲。自10月20日，葛洲壩集團拿下樓面價每平方米7.5萬元的天價“”開始，北京近一個月頻頻出現“”，近期成交的28塊土地中有許多地價高于周邊在售物業的高價地。

存量时代：房地产下降是必然趋势

过去30年，中国经济飞速发展，房地产功不可没。

根据相关数据统计，中国30多年积累开发了超过400亿平方米的房地产，其中250亿平方米是住宅。但自2012年以来，房地产待售面积每年都至少增加1亿平方米。

狂奔了这么多年，房地产这架拉动经济的火车头，终于开始呼哧呼哧地减速了。

正如任志强所指出的那样，以目前中国的经济结构而言，房地产增速下降和库存增速的上升，对宏观经济来说是“相当危险的”。

但这并不是说二者可等同视之，中国经济结构要调整，房地产下降是必然趋势，也是必经过程；但房地产库存的增速，必须控制在一定范围内，否则这些数以百万计的空房子，会把中国经济拖入万劫不复的泥潭。

好在认识到这个问题的时候，还为时不晚。