评论：房地产主动去库存阶段的到来

楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！

从可销售资源看，2014年三季度末热销至今，货值充盈没有发生改变。到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了39.2%，比2013年年底水平高了25.7%。

开发增速也和销售背离。2015年前10月，商品房销售额同比上涨14.9%，但开发增速回落到同比增长2.0%。历也出现过开发增速和商品销售额增速运动趋势背离的状况，但此次增速偏弱和销售向好持续时间超过1年。

造成市场进入主动去库存阶段的核心原因有两个。，库存规模确实很庞大；第二，长期因素不断积累，加之政策的鼓励。

行业通常说的“库存”和行业的真实库存差异很大，市场上的多数研究报告中，库存去化周期中提到的库存，就是已经取得销售许可的商品房面积的概念。而我们认为，真正的房地产库存，应该等于已获取未开工的土地储备+正在兴建尚未销售的在建商品房+已经完工但未销售的商品房（但不应包含空置房和待售的二手商品房）。这样的口径，才能和新房销售面积相互呼应，并和上市公司会计科目相互匹配。我们测算，中国房地产市场的存货规模约130多亿平方米（已获取未开工的土地储备约70亿平米，在施工未完成销售的建面约55亿平米，已完工未销售的项目约6亿平米）。可见，我国房地产行业的库存是比较大的。

去库存心态的产生，是长期因素不断积累的结果。我国的人均住房面积已经提升到了30平米以上，住房自有率（不计老公房）预计已经超过了50%，人口红利已经持续了很长时间，城市化率也已经不低。与此同时，我国的房屋租金长期偏低，房价收入比长期偏高。这些长期因素不断累计，确实会在某一个时间点导致企业无意大规模增加土地储备。政策也十分鼓励企业解决库存去化问题。2015年11月，习近平总书记强调要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。我们认为，化解房地产库存，一方面就是促进地产的销售，但另一方面也一位着不鼓励企业盲目拿地，尤其在库存较多的三四线城市盲目拿地。

如果只是孤立看这一政策变化，则对房地产需求的推动并不大。但公积金改革并非终点，还有不少需求刺激政策可以择机出台。

二套房限贷政策还有改革空间，保障房需求还可以推动商品房回购，居民按揭贷款终首付款比例和住房交易税费负担也都有下调的空间。而且，政策“缓释”已经成为常态，需求可以得到持久刺激。我们建议，者不应过度担心2016年的去化问题。

但是，政策的根本目的，并不是推动房价大涨，而是为进一步的改革和经济转型争取时间。在当前的供求形势之下，我们认为房价不具备大幅上涨的空间，政策恶业并没有推动房价大幅上涨的诉求。而且，市场可销售资源仍然庞大，房价很难出现5%以上的大涨，部分三四线城市房价仍可能出现下跌。

2010年7月之后，我们把房价变动根据上升和下降划分为不同的周期。其中，房价上涨长的周期有23个月（2012年6月到2014年4月），当时月均价上涨幅度0.63%。房价长的下降周期持续了9个月。月均房价下降幅度0.35%。2015年1月有一个只持续1个月的房价环比上涨，如果不考虑这个月，其实2015年5月到2015年4月是近几年来房价长的持续下降周期。2015年5月之后，房价再次进入了上涨周期，至今已经持续了6个月。从2010年7月之后的历史来看，房价上涨周期应该不会只有6个月时间。

2015年，房地产开发企业资金成本不断下降。企业资金成本的下降，固然于央行的降息，但更重要的则是出现了债务替换的过程。所谓债务替换，也就是不少房地产开发企业以公司债/中期票据替换非传统融资的过程。

规模比较有限。虽然未来基准利率可能继续下行，金融资源也面临资产配置荒，但我们认为年房地产行业的平均融资成本下降空间不大。

融资成本是影响企业经营的重要因素。融资成本下降，企业才能承受更高的土地价格，在地价上涨的环境下才有生存的余地。融资成本下降，融资结构不断偏向长期化，企业才有扩张的决心年底，我们在撰写年策略报告时，预见到未来令市场兴奋的利好因素，就是放开公司债和中票发行，改善地产企业的融资结构，降低地产企业的融资成本。到年底，这一趋势基本结束。

影响开发增速的主要变量，包括行业施工面积，单位面积的强度（和开发周期有关）、建安原材料的价格、土地市场的成交活跃度等。

总而言之，我们认为2016年地产行业基本面运行并不激动人心，但也不存在系统性风险。

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

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