2015的房地产对GDP贡献率创15年新低？楼市将回升？

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深圳的贡献预计是10%

房地产对GDP贡献率创15年新低 楼市明年年中有望回升

12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究发布一期《中国住房发展报告》。

在今年三季度我国GDP增速仅为6.9%的情况下，该报告主编、中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞告诉记者，房地产下降拖累经济增长，初步测算，2015年前三季度房地产对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

预测2016年第二季度房价将开始下跌

报告还预计，从2016年第二季度开始，中国房价面临一定的下行压力，2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。

预测：房企数年内会迅速减少

根据国家统计局数据，前10个月，房地产开发78801亿元，同比增长2%，增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点。

倪鹏飞说，前三季度房地产直接对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点，由于房地产与水泥、建材等上游行业关联性较强，房地产的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。

报告指出，2015年前9个月内，宏观经济景气指数总体上呈现持续下降趋势，其中9月份为92.9，比2009年2月份的历史值还低1.1。

报告列举数字称，前9个月，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%；开发商银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

除对宏观经济的拉动作用明显减轻外，房地产直接增速接连下降也将影响到房企格局。报告指出，随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升，可以预见房企数量在近期内会达到峰值，并在之后的数年时间内迅速减少，终达到稳定。

行业问题也逐渐显性化，倪鹏飞说，目前房企存在的问题主要包括盈利水平持续下降，成本控制能力面临考验；发债数量巨大致使负债水平居高不下，资金链断裂风险不容忽视；三、四线城市库存去化压力大，房企周转速率有待提升；一线城市土地价格屡创新高，联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。

建言：应减免商品房交易税费

今年楼市暖冬现象较为明显，中指研究院数据显示，11月主要城市楼市成交面积环比上升3.84%，超六成城市环比上涨，同比上涨21.18%。房价方面，十大城市新房价格指数均环比上涨，上涨城市数量较上月增加5个。

不过，倪鹏飞对于明年的房价走势并不乐观。根据社科院城市与竞争力研究的华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波较大幅度下跌的可能；但商品房有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

倪鹏飞解释说，在宏观经济下行压力较大，结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场持续调整的背景下，并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变。但他补充说，未来房价具体走势，一方面取决于房地产市场的自我调整程度，另一面受宏观政策的影响。2016~2017年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促：房地产恢复到正常水平。

在政策建议上，报告认为，应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括：扩大契税优惠，普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及生活用房限制，出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一的换房需求除给予税费减免外，还可给予财政补贴。

而针对近热炒的按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，倪鹏飞持谨慎态度：“这个政策可以降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。”但他认为，政策一旦落地可能会加剧目前楼市分化局面，因为住房贷款利息抵扣个税对于房价较高且人均收入较高的一、二线城市是明显利好，反而对三、四线城市去化帮助不那么明显。

“三四线城市应该实施类似的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。”倪鹏飞说。

·政策建议·

1、应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。包括：扩大契税优惠，普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取等。

2、三四线城市应该实施类似的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。

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2014

去年房地产对GDP贡献率为13.6%

事实上，作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产中长期占有较大比例———国家统计局的统计数字显示，２０１３年房地产对ＧＤＰ的贡献率为１３．６％左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。

然而，也正是因为房地产行业的这些特点，使其很容易被当作刺激经济的切入点，当成短期内拉动增长、丰富财政的“兴奋剂”。

在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路———在不少业内看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。据新华社电

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深圳的贡献预计是10%

今年房地产增加值对GDP贡献率预超一成，七大原因带动深圳房价上涨

第二届中国·深圳(国际)住房政策学术研讨会日前在汕尾召开。研讨会上公布，今年上半年深圳全市商品房新房和二手房成交量同比增长超过一倍。在价格方面，深圳新房价格连续10个月上涨，半年涨幅13 .1%，二手房半年涨幅9 .8%。会上透露，深圳将继续执行包括限购在内的五大措施，抑制投机炒作。

一手房半年成交量同比增1.2倍 远超北上广

此次论坛由中国房地产业协会和深圳市房地产研究共同主办，中国房地产业协会会长刘志峰、中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊等多位国内学者出席。

深圳市房地产研究主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策锋在发言中透露，今年上半年，深圳全市新建商品房成交面积同比增长125 .5%，套数同比增长111 .1%;二手房成交面积同比增长110 .7%，套数同比增长112.6%。

据中指研究院统计，6月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交量环比增长9.05%，同比增长82.73%，除广州以外其他3个城市均呈现同比增长态势;1-6月，深圳市同比增幅1.2倍，远高于其他3个城市。

在价格方面，6月份，深圳市全样本新建商品住宅价格指数环比上涨4 .5%，连续10个月上涨，同比上涨14.5%，同比连续7个月上涨。新房价格简单均价为30707元/平方米，环比上月的28469元/平方米上涨较为明显。新建商品住宅价格，6月份较年初增长13.1%(半年涨幅)。6月份，深圳市全样本二手住宅价格指数环比上涨4 .5%，同比上涨15 .7%。二手住宅价格，6月份较年初增长9.8%(半年涨幅)。

今年房地产增加值对GDP贡献率预超一成

“发挥在稳增长中的关键作用”，峰表示，2010年以来，房地产开发增速逐年下滑，从2010年的33.2%，下降到2014年10 .5%的水平。2010-2014年，深圳房地产开发平均增速为20%，2013-2014年的平均增速比平均水平高出5个百分点。今年1-5月，深圳全市房地产累计开发同比增长25.2%，不仅远远高于1-4月份5.0%的水平，也高于过去5年深圳房地产开发20%的平均增速，充分发挥了拉动经济增长的作用。

2013年我国房地产增加值占G D P的6 .1%，深圳市房地产增加值占G D P的比重达到9.2%，高出国家近3个百分点。今年前5个月，深圳开发增速25 .2%，新开工增速146.6%，商品房销售增速102.8%。据此计算，今年深圳房地产增加值对G D P的贡献率更高，预计超过10%。

今年5月，网传深圳近期取消住房限购的消息。深圳市规土委相关负责人曾表示，近期取消住房限购政策是不实谣言，重申深圳将继续执行现有的限购政策。昨日会上，峰也再次表示，深圳还将继续严格执行住房限购政策，抑制投机炒作。

分析

七大原因带动深圳房价上涨

峰认为，近期深圳房价上涨有七个主要原因：

1.深圳是我国房地产市场的风向标，其走向历来领先于其他城市。深圳房地产市场在2014年四季度出现“暖冬”行情，新建商品住房成交量在2014年四季度环比增长127%，成交规模超过二手住房;今年以来深圳库存消化周期下降，至3月份的8个月，客观上存在供求紧张的预期。同时，2014年9月底以来，房地产政策开始松绑、货币政策持续宽松，加上深圳前海和蛇口自贸区获批等，对市场前景的预期明显改善，包括改善型需求在内的各类购房加速入市。

2.“9·30”、3·30”等房地产政策调整，货币政策宽松，市场前景向好的预期明显。政策放松、货币宽松意在退出干预、支持百姓购房、满足住房消费升级需求。但是，部分机构将政策效应和未来政策继续宽松的预期放大，通过媒体传播，导致市场出现加速入市和一定恐慌性的购房行为。

3.部分房价快速上涨，社会产生全市房价整体快速上涨的误判。

4.高价住宅成交量增加，推动全市房价水平上升。

5.非户籍人口购房条件宽松，购房需求强烈。非户籍人口连续缴纳1年社保就可以在深圳买房，而北京、广州和上海则分别需连续交纳社保5年、3年、2年(已婚)。在深圳非户籍人口占常住人口比重达71%、住房自有率只有10%的情况下，需求大规模释放是必然的。目前，非户籍人口购房占比达到45%。

6.深圳土地资源紧张，住房供求关系紧张的预期更加明确。深圳城市空间较小，建成区面积已达到全市土地面积的47%，可开发空间有限。未来5年深圳每年仅6平方公里新增建设用地供应。

7.适龄购房人群占比大、收入高，未来需求旺盛。深圳人口平均年龄30岁左右，为国内年轻城市，适龄购房人群(25-44岁)占比50.8%，比北京35.2%、上海29.6%和广州39.9%要高。人均GD P、可支配收入在国内前列，居民住房支付能力较高。