深圳楼市高库存似无解 市场翘盼政策扶持

领导人对于去库存的表态明了，已经成为市场对于地产行业的共识。不过，目前市场热议的各种政策对于地产市场的提振是很难在短期内对市场产生提振的。比如说传闻纷纷的房贷利息抵扣个税方案，就没有考虑到财政的压力以及各部门之间协商一致的难度。考虑到房产税出台的时间长度，房贷利息抵扣个税的政策实际上也面临着长期博弈的困境。在上海的成功，很难在短时间内复制到情况复杂的市场。除此之外，三四线城市由于存量高企而收入较低，所以抵扣税收的额度也会较少，动力较低。但是，三四线城市往往又是库存的地方，所以该政策的效果也存在疑问。

债务违约近期开始集中爆发，除了中国的债市和不良贷款不容乐观外，美国方面的债务违约也在不断增加，尤其是在全球承压的大宗商品和能源业内。大型企业如雷曼兄弟一样的黑天鹅破产事件似乎有时刻发生的可能性。而即使没有黑天鹅，不断下降的资产质量对于信贷市场和地产市场来讲都不是好事情。

政府及政策动态

11月多次提出去库存促消费，10日习近平主席主持召开领导小组第十一次会议时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是习近平主席今年提及

房地产。11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房消费。

根据统计局发布数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，同比增长18%，市场库存压力仍然较大，同时当前商品房需求增长也相对

缓慢，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。

多地仍通过财政补贴、放宽购房限制等方式刺激住房消费。山西取消商品房购房限制，是继甘肃、四川、安徽之后第四个全面取消限购的省份；六安、宁波等地加大财政补贴。

海口鼓励琼籍华人华侨回乡置业定居、放宽限价商品房限购条件；海南强调控制房地产开发规模和节奏、调整产品结构，通过鼓励政府购买或租赁商品住宅用作保障性住房、加大棚

户区改造力度等方式多渠道消化库存商品住宅；

河南鼓励农民进城购房，提出对商品住房库存较大、消化周期长的县（市、区）积极组织进城农民采取团购等方式购买商品住房，政府可适当给予一定比例补贴。

23日国务院发布《关于积极发挥新消费作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，提出创新并扩大有效供给，针对土地方面，按照优化用地结构、提升利用效率的要求，创新建

设用地供给方式，更好满足新消费新项目用地需求。针对人口城镇化方面，加快户籍制度改革，释放农业转移人口消费。

22日，国务院厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出要释放生活性服务消费。养老服务方面，鼓励养老服务与相关产业融合创新发展，通过公

建民营等方式鼓励社会资本进入养老服务业，鼓励境外资本养老服务业；旅游服务方面，推动旅游服务向观光、休闲、度假并重转变；土地方面，继续加大养老、健康、家庭等生活性

服务业用地政策落实力度。

深圳中原观点

领导人对于去库存的表态明了，已经成为市场对于地产行业的共识。

但是，统计局的库存数据只统计了已经完工的库存，而市场人士普遍认为更符合逻辑的做法是将仍然在施工中的库存也计算入内。根据中信证券，目前中国商品房的库存或高

达130亿平米。这个数字约是当前每年销售量的12倍左右。根据我们测算，大约需要80万亿（假设根据统计局2013年的房价数据，即6237元/平的均价来计算的话）左右的资金才

能完全去掉库存。考虑到银行体系的总资产约为188万亿元，而每年的增量大概为25万亿元左右。如果考虑到包括地方债置换及企业贷款需求在内的话，能够留给楼市的资金有限。

所以，在当前的价格和新增信贷水平下，80万亿元左右的库存去化的压力巨大。去库存的表态是否代表着范围以价换量的开始，我们将拭目以待。

在天量库存以及销售增速弱于一二线城市的情况下，各地纷纷采用各种政策以提振市场需求。

但是，从目前的情况来看，各地的政策对于销售的提振并不强烈。虽然各城市之间有所分化，但是整体的形势严峻。

随着对于地产业库存压力的认识越来越重，去库存也逐渐抬上台面，各地方政府与政府的行动互为因果，共同为了一个目标而奋斗。

不过，无论是何种政策，终仍然要反映到资金面对于整体库存的影响，目前来看，一方面是较为收紧的资金面，另一方面则是不断增加的库存压力。

就而言，明年房地产的价格压力相当沉重。人口较多以及产业结构较好的一线城市，如深圳，将有较好的抵御能力。但是，三四线城市的价格压力是否有传染到一线的可能性，仍然不

可轻易的予以否认。

户籍制度造成了居民生活的分化，也使的买卖受到追捧。目前，户籍制度的大规模改革似乎逐月在推进，着重于释放农业转移人口的消费能力，这对于改革和稳增长来说都至关

重要。但是，户籍制度改革完成后，或许的价值将受到极大的冲击。一旦户籍改革步入正轨，那么即使是二胎需求对于的概念的提振也将长期被弱化。不过，市场对于户籍

改革制度的分析热情普遍不高，或许与市场认为这种改革在几年内难以达成有所关联。

国务院发布的指导意见，也是意图在的增长方式表现不利之后，希望通过释放消费来推动经济增长。经济增长的稳定对房地产价格有一定的稳定作用，但是在库存积压和实体

经济下行的压力下，仅靠消费转型和升级是难以解决此前累积的高的。