楼市去库存继续进行 深圳房价未来走势将如何？

楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！

去库存政策回顾

面对复苏脚步放缓的中国楼市，多位地产巨头近期陆续发声力挺。他们多认为，房地产在未来的5至10年中，将仍是中国经济中举足轻重的产业，一线城市房价仍将继续上涨。

面对复苏脚步放缓的中国楼市，多位地产巨头近期陆续发声力挺。他们多认为，房地产在未来的5至10年中，将仍是中国经济中举足轻重的产业，一线城市房价仍将继续上涨。

今年以来，随着中国房地产开发增速节节下滑，市场忧虑房地产还能否在拉动宏观经济增长中“挑大梁”。官方数据显示，今年前10个月，房地产开发增速下滑至2%，已经下探至历史次低位。受到房地产业下行拖累，“三驾马车”之一的固定资产增速也一路创出新低。

万达集团董事长健林认为，房地产业对经济的拉动作用大小，取决于政策调整和去库存的时间，“现在（政策层面）还有杀手锏没出来”。

高层近期连续发声，明确传递出“去库存”的信号。健林说，要去库存就不能出大的杀手锏，因为一旦出来，又会再次带动大量的进入房地产市场，引发更大的问题。“我觉得政府目前的操作手法是正确的，给点政策，让房地产行业慢慢地起，去点儿库存，然后在痛苦的过程中找到新的模式。”

健林预计，由于人口净流入，未来8至10年北京、上海、广州、深圳四个一线城市难改供不应求的局面，房价还会持续上涨。

与健林的观点类似，华远地产原董事长任志强在近期的一个论坛上表示，只要经济是增长的，房地产肯定会持续增长。他认为，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。

任志强表示：“去年我说今年不会出现价格，原因是目前有了大量的库存”，但一年之内，之前的库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，“这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米”。至于消化库存的办法，任志强认为需要放开政策，不限制购买第三套住房，以及加快“二孩政策”的落地。

规格颇高的“城市工作会议”将于近日召开，市场关注的焦点包括城市规划、城市基础设施建设、城市公用事业运营等。其中，对于去库存等方面或给出一定的解决思路。业内人士认为，房地产市场进入新一轮去化周期，围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等，未来房地产价格走势将进一步分化。

库存现状

国家统计局数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

易居研究院数据显示，在其监测的35个城市中，10月，一、二、三线城市新建商品住宅存销比，即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。其中，广西北海的存销比数值，截至10月为31个月，山东烟台存销比为26个月。

巨量库存严重拖累了房地产增速。1-10月，房地产开发78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月回落0.6个百分点。其中，住宅53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。9月，房地产开发8266亿元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7个百分点。其中住宅5645亿元，同比下降1.6%。今年以来，房地产开发和住宅单月同比已连续三个月下跌。

“今年房地产增速已经很低，明年房地产将进入负增长，去库存已成为重要任务。”新城控股集团副总裁欧阳捷表示，2000年以来，商业新开工面积累计超过20.4亿平方米，近四年新开工每年递增2亿平方米，商业地产也面临去库存的形势。

政府政策

在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。
此前，政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。
此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。
民生证券研究所执行院长管清友认为，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。

房地产价格分化

对于房地产市场未来走势，国务院发展研究宏观经济研究部研究员张立群表示，在城镇化以及按揭贷款等政策的推动下，房地产销售形势正在回暖，今年一季度城镇商品房销售面积同比负增长9.2%，1-10月同比正增长7.2%，随着需求的持续增加以及存贷款利率降至，房地产市场有望回暖，但这种回暖主要集中于一线城市，房地产增长持续下降的态势有望明年上半年结束。

东北证券 认为，房地产价格走势的分化明显：一线城市的土地供应紧缩，房价受供需影响会有进一步上升空间。京津冀、长三角、珠三角周围聚落的二线城市将会受一线城市波及而小幅上涨。其他二线城市和三四线城市面对供过于求的局面，房价将继续下滑。随着大户型和改善型住房需求的比例提高，房屋销售面积会有一定程度提高，城镇家庭平均住房面积会随着二孩预期有所提升。

点击阅读文件：深圳发布2015年深圳市享受优惠政策普通住房标准

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