深圳楼市房贷利率首套房全部跌破5% 二手楼正逐步恢复活跃

深圳二手房火拼2015年底，50套笋盘天天曝光！

曾经的07年深圳的房贷利率低到7折，今天的深圳，首套房贷利率持续低到9折，这是的楼市消息。据房天下深圳二手房统计，11月以来深圳二手房成交量大涨40%，不少房价被认为是低洼的二手房成交活跃。现在不少经纪人拿着400万一套的房子销售，也成为盘源中一种常常被快消化的盘源，为何深圳楼市有这样猛烈的购买力呢？至少这持续走低的房贷利率就是一个冲击……

深圳楼市房贷利率首套房全部跌破5% 二手楼正逐步恢复活跃

下面是来自媒体深圳商报的报道……

深圳多家银行调低了首套房贷利率。

11月利率折扣持平的银行占多数，是受央行10月降息降准的影响，10月降息后，贷款基准利率已经达到历史位4.90%，银行能够提供的优惠幅度有限，只能持平利率折扣。利率的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行，提供82折优惠利率。

深圳多家银行调低了首套房贷利率。12月4日，建行、农行、中行、工行四大行与招商银行已将首套利率优惠由之前的92折调整为9折，深圳迎来了历史房贷水平。至此，五年期贷款利率降至4.41%，月供成本再次降低，按100万元贷款来算，月供将省下近200元，预计接下来其他银行将继续跟进。

买房似乎还在火爆

年底，深圳房贷持续松绑，5家大型银行距离上次调整利率，仅过了两个月。以百万房贷30年计算，月供为5014元，较两个月前92折少付196元。

“年度银行信贷额度仍较宽松，深圳银行房贷利率出现新一轮调低，而且是历年水平。”美联物业交易管理部总经理青说，“目前中小商业银行首套房贷利率仍是92折，相信不久也会跟着降至9折。”

深圳楼市未降温

新房成交量趋稳，近4周成交量保持在1200套，另外由于南山区华润城周内量价上的拉升，全市成交均价创近22周以来新高，不过宝安、龙山两区在周内成交量却有不同程度缩水，而成交量一直较少的福田周内成交均价超过南山，成周内成交价格的区域。二手房市场方面，正逐步恢复活跃。Q房网表示，深圳楼市稳定成交的状态仍在保持，而且这样的状态还可能继续一段时间。

业内：新房价格不会大幅上调

南都监测数据显示，全市新房成交1344套，环比增长14.58%；成交均价为48572 .15元/平方米，环比17.28%。深圳中原则表示，预计一手成交的价格不会出现意外的大幅上调情况，反而有可能在供应增多的情况下出现一定程度的下降。

深圳链家表示，经过三季度的持续稳定之后，10月底央行再度“降准+降息”。进入11月市场需求出现“小爆发”置业者入市积极性明显提升，根据深圳链家市场研究监测，近两周新增盘客均出现增长。同时，2015年仅剩1个多月，年末又是买房的旺季，如计划结婚的婚房需求、来年申请之用的需求，预计在未来(年前)或加速释放。

南山成交量大涨269 .51%

区域方面，南山周内量价齐升，成近22周以来成交量价的成交周，龙岗、宝安两区成交量有不同程度下降，福田成交均价超过南山成周内均价区域。

监测数据显示，南山周内成交303套，环比大涨269 .51%，成交均价为70344 .57元/平方米，环比增长13.43%。房谱网数据显示，南山成交主力项目为华润城，成交均价为74575元/平方米；另一个成交主力项目是万科云城，成交均价为57698元/平方米。深圳中原表示，上周成交量多的主要是华润城润府二期。

南都监测数据显示，龙岗成交4 6 6套，环比下降6.99%；成交均价为30592 .43元/平方米，环比下降3.93%。福田周内成交39套，成交均价为73236元/平方米。

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二手房市场逐步恢复活跃

二手住宅成交2300套，较上周增加97套，日均成交为460套，创近6周以来新高。

南都监测数据显示，二手房市场正逐步恢复活跃，二手房在近4周成交量较为稳定，周成交量保持在2100套以上。Q房网表示，总体来说二手房市场并无明显的利好刺激，反而是一些不看好后期走势的情绪占了上风，不过前一周新盘项目的热销让不少客户重拾信心，也使得二手活跃度有所提高。

价格方面，根据深圳链家成交系统(11.9～11.15)数据统计，上周成交均价为39010元/平方米，环比小幅回落0 .7%，其中龙岗、罗湖保持小幅上涨，其余区域出现结构性的回落，而南山、福田仍维持在5万元/平方米左右。总体看，房价处于高位上升的态势，目前供需连续几周在0.3左右，即基本3个买家对应1套房源，不论是报价、还是成交价格都比较坚挺。

周内仅1住宅项目获预售证

南都监测数据显示，周内只有德润荣君府1个住宅项目取得预售许可证，新增可预售房源290套。世联行统计数据显示，截至2015年11月15日，深圳全市一手房可售面积为360.99万平方米，可售套数为32787套；若按近8 圳全市新房周平均1123套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为29.20周。

35城首套房平均利率跌破5% 广州房贷利率打9折

据融360发布的11月房贷报告显示，监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，其中，首套房平均利率为上海和天津的4.34%，为乌鲁木齐的4.95%。从首套房贷款平均利率走势来看，11月首套房平均利率为4.66%，继续创历史新低。环比10月的4.89％，下降0.23%；同比去年11月的6.57%下降1.91%。

融360分析认为，当前宏观经济下行压力仍存，未来央行“双降”仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。11月，广州首套房利率继续下行，平均利率折扣由9.08折下降至9.00折，平均利率下降至4.41%，优惠占比为86.61%，与北京、上海的差距进一步缩小。广州11月共有7家银行下调了首套房贷利率，分别是兴业银行、中国银行、农业银行、交通银行、建设银行、工商银行和招商银行。

2016年，楼市压力的20个城市

昨日， “房价2016年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人，中国社科院连夜澄清，但社科院并没有推翻自己的观点，只是怪媒体把这个观点突出处理了。

房价究竟将向上还是向下？

标准研究院认为，笼统地说房价上升还是下降，需要考虑货币量等等外在因素，实在太难了，应该换个思路，尊重价格分化的事实，从更简单的角度去考量价格的涨跌。而土地出让的角度，容易让我们回归简单：分区域地分析土地出让情况，进而得出开发商本身的动力或者压力，如果开发商敢于用比较高的价格来买地，那么，它自己在卖楼的时候，动力就比较大。反之亦然。

总体看，2015年房地产市场并不景气，土地出让整体情况也不乐观。

标准研究院统计，截至2015年11月18日（下同），100大城市的土地出让收入为1.33万亿元，与去年全年1.86万亿元相比，完成比例仅为71%。

要在一个半月的时间卖出5000亿元的土地并非易事。2015年100大城市的土地出让收入同比下降已成事实。

深圳有危险！

而拖后腿的，不仅仅是的三四线城市，一线城市除北京外，上海土地收入完成额仅为2014年的69%，低于平均水平；广州77%略好；深圳惨只完成了47%，2014年全年654亿元买地收入，今年只有308亿元。

今年以来，深圳房价已经上涨逾30%，使之成为内地一线房地产市场中涨势快的城市，目前，深圳房价已突破4万元/平米大关。

深圳房价一路高歌猛进的背后，一方面是深圳只有略多于6个月的库存，相比其他城市9~12个月的库存量，深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏；但另一方面，面对深圳楼市潮，开发商的态度却显得更为谨慎。

在一线城市中（北上广深），深圳今年的土地成交额少，根据标准研究院的统计，截至11月18日，深圳土地成交只有308亿元，与2014年全年相比（654亿元），只完成去年的47%，在一线城市中。同时，深圳土地成交的楼面价格也较去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢价率更是大跌近30个百分点。

2014年深圳土地市场的繁荣造就了2015年楼市的上涨行情，而在2015年土地市场转淡之后，2016年深圳楼市是延续升势或是进行调整期，答案还未可知。但需要提醒的是，深圳土地市场出现的大起大落的幕后，已显露出开发商对当地楼市态度已由积极转为观望。

当然，另外一种可能是，深圳2015年卖出的地块都位置偏僻，拉低了总价和单价。但不管怎么样，根据标准研究院的统计，深圳不但上榜“2016年楼市压力的20个城市”，而且靠前，位居第七。

舟山楼面价降近8成，厦门意外落选“动力榜”

标准研究院根据土地收入完成情况、楼面价增长以及溢价率增长等三项指标进行综合，终选出“2016年楼市压力的20个城市”：舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州、深圳、大理、长沙、蚌埠、中山、潍坊、北海、江门、丽水、常州、宿迁、扬州、贵阳和呼和浩特。

截至11月18日，土地交易完成差的10个城市中，韶关，土地成交额4.77亿元，与去年近34亿元的成交额相比，今年仅完成去年全完的14%，在百城中。排在2和3位的分别是丽水和赣州，土地完成额也只有15%左右。第9的长沙是一个上榜的省会城市，土地成交额只有74亿元，与2014年近300亿元的成交额相比，只完成了1/4。

在楼面价下降中，舟山名列榜首，2015年土地成交的楼面价只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高达78%；除舟山外，楼面价降幅在五成以上的城市还有3个，分别为扬州（53%）、丽水（52.12%）和惠州（50%）。如果以额来，深圳则是，每平米下降3400元，百城中差。

在溢价率下降快的10个城市中，济宁算是个奇葩，2014年该地区的土地成交溢价率还高达近60%，而到今年已跌到零，济宁也成为2015年溢价率下降快的城市。虽然该城市今年的土地收入水平以及楼面价都有所增长，但溢价率如此异动，影响了对该地区楼市的乐观判断。

同样，在溢价率问题上还有一个争议很大的城市——厦门。其在2015年溢价率下降中位列第5，溢价率下降14个百分点。而同时，厦门的土地成交完成情况高达168%，楼面价也同比上升38%，上述两项指标在百城中分列第6位和4位，只是今年溢价率的下降幅度较大，让其终无缘成为动力的20个城市，是个遗憾。

2015珠三角楼市意外丰收 深圳野蛮广州松限可能小

似乎有些令人意外，在经济低迷，股市震荡的这一年里，珠三角楼市却迎来丰收。

数据为证，达到去年的销量：惠州中山用了10个月，佛山、江门只用了9个月，东莞过去6个月成交量相当于去年全年。而广州楼市今年成交量或过千万平方米。

深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布数据，11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44761元，同比上涨68 。7%，继续领涨。

中国社会科学院12月3日发布报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能（之后又发消息称媒体对报告的解读不准确）。

而自今年“3·30”开始的楼市宽松政策，目前还看不到收紧的迹象。珠三角明年房价是涨是跌？不妨听听各方的说法。

深圳房价野蛮上涨

上月同比涨68.7%，称今年无拐点

楼价从2字头到3字头，再到4字头。

对于许多地产商而言，2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样，都让他们有了充足的理由扬眉吐气。

放眼前11个月的成交榜单，除了2月春节效应引发的短暂低迷之外，各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。

一直到10月，楼价环比下降7 。2%至3 。35万元/平方米，开始高位盘整。而数据显示，由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，跃上4字头。

2007年深圳房价领涨，2008年转而领跌。

这次历史会重演吗？

楼价已涨到“4”字头

网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记：是逃顶还是痛失》在网上点击率很高：逃不逃顶还真不好说，卖掉的一刹那，签字时突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。

今年以来，如脱缰野马般一路狂飙的深圳房价有力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。中指研究院的数据显示，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，当深圳业界还沉浸在一手房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中，下半年至今，房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进，只是涨幅持续放缓。11月，新房价格达到44761元/平方米。

房价高企的不只是新房，二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究的统计数据显示，早在今年7月，深圳二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛，此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究公布的《2005-2015年深圳二手房均价涨幅》显示，十年来，深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米，涨幅高达774.80%。

“相比年初，深圳房价涨幅已 过30%。”深圳市房地产研究主任锋说，下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。

你被踢出深圳了吗？

不是价格太贵，就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路，随着深圳房价今年从高位攀至，张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜，再转为冲动。10月底，眼看着曾经犹豫过的楼盘不断或，夫妻俩终于一咬牙，买下大芬站某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价，哪怕首付支付近五成150万元，但每月1.2万元的月供仍然压力山大。我们两公婆目前月薪加起来也就2万来块。”一提起房贷，张小姐满脸忧色。但无论如何，有了“面包”，张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。

顾先生是Q房网梅林分店的一名置业顾问，他告诉记者，近二手房成交量又开始上涨，基本没有出现。“需求一直存在，房价不可能降，尤其是关内的房价。现在只是相对平稳。”近日，记者走访福田梅林的部分二手楼盘也发现，诸多房产经纪人对后市依然看涨。

自贸区楼市相当给力 深圳房价突破4万元/m2

中国（广东）自由贸易试验区涵盖三个：广州南沙新区（广州南沙自贸区）、深圳前海蛇口（深圳前海自贸区）、珠海横琴新区（珠海横琴自贸区），总面积116.2平方公里。三个各自的侧重不同，互通互补，前海对接香港，横琴联通澳门，南沙则连接泛珠三角地区。受益于自贸区利好，南沙、前海和横琴均成为热点发展区域，楼市也是高歌猛进：前海自贸区所在的南山区，俨然已成为深圳楼市价格；从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2，横琴仅用了18个月的时间；而南沙成交量也是节节攀升，2015年，截至11月，南沙网签量已突破万套大关。

广东自贸区

南沙

今年卖房闯过万套大关

从8434套到12247套

2012年

9月南沙新区成立

网签量：8434套

网签均价：8436元/m2

2012年，南沙楼价全年基本呈波动上涨态势，并于11月达到全年点10081元/m2。据网易的统计数据显示，当年，南沙一手楼市网签量为8434套，同比2011年的6413套增幅达31.5%。

2013年

7月始传自贸区利好

网签量：8560套

网签均价：9984元/m2

2013年，被业界视为是南沙楼市走势“凌乱”的一年。6月，南沙房价重返“9字头”。但到了7月，南沙传来了将成为自贸区的利好，此后南沙楼市便以超乎寻常的速度疯涨至1万~1.3万元/m2。网易统计数据显示，这一年南沙一手楼市网签均价达9984元/m2，同比上涨15.7%。

2014年

12月自贸区“靴子落地”

网签量：6712套

网签均价：10493元/m2

2014年季度，南沙网签均价涨达11439元/m2，但到了6月初，因自贸区申报遭遇暂缓，南沙楼价急转直下，而进入12月，因为自贸区利好的“复燃”，南沙一手房成交量又持续火爆。据合富辉煌的统计显示，12月，南沙住宅成交量达9055万平方米，是当年点。

2015年

4月自贸区挂牌

网签量：12247套

网签均价：10639元/m2

（截至11月）

自从4月自贸区挂牌至今，南沙自贸区楼市的成交量上涨明显。其中，5月成交1589套，环比4月（1069套）上涨48.64%。整个第二季度的成交套数多达4268套，环比季度的2544套大幅上涨89.42%。与此同时，南沙个盘的价格涨幅也比较明显，翻查网易的统计数字可发现，去年10月南沙成交前十名楼盘中，单价超过1万元/m2的仅3个，但到了今年10月、11月，网签单价过万的楼盘已达6个。其中，11月新开盘的南沙东苑，当月的网签均价就已达1.5万元/m2。

文/图：广州日报记者 荔珏

11月初，丽星邮轮在南沙试水，这标志着南沙成为国际邮轮的母港之一。分析认为，邮轮母港所带动的上下游经济不仅能够为南沙经济发展提供又一强大动力支持，同时对于南沙楼市的发展也属于重磅利好。可以说，今天的南沙楼市，已经行驶在产业旺、人旺、财旺的“快车道”上。南沙，这块被香港企业家霍英东看好的，如今终于闪耀出珍珠般的光芒。

滨海之城概念

霍英东梦想2005年起步

“山水里现南沙，南沙中见山水。”这是霍英东老先生对南沙的梦想，他曾在不同的场合说过，要把南沙建设成适合人居住的海滨花园城市。

早在1987年，香港企业家、政协副主席霍英东次踏足南沙。当时，南沙还是一片荒芜，处处荒滩烂泥。但独具慧眼的霍英东看中南沙地处珠江三角洲几何，辐射粤港澳，距离广州、香港、澳门三地不超过70公里，方圆150公里范围内共有14个大中城市。他意识到，南沙未来必将成为珠三角的重镇。

就房地产发展而言，尽管早在2001年前后城建集团（即现在的越秀地产）就已进入了南沙进行南沙滨海花园的开发，但南沙楼市的大规模启动却是在2005年之后。2005年，南沙成为广州市一个独立的区，自此南沙迎来了较为快速的发展，现代化的“滨海之城”逐渐成形。

卖得红火

有买家一口气买下10单位

当然，南沙楼市的飞速发展，主要还是得益于自贸区概念的带动。早在2011年8月，受“南沙扩容”等利好消息的推动，南沙楼市已开始抬头升温。接着，随着晋级国家新区、自贸区等概念的推动，再加上滨海新城规划出炉，吞并番禺东涌、榄核、大岗三镇，成为广州面积第四大区等利好的实施，南沙楼市确实经历了一段“过山车”般的。

今年，自从4月自贸区挂牌至今已半年多，在这起步性的半年里，南沙自贸区的楼市成交量上涨明显。网易统计数据显示，2015年，截至11月，南沙楼市网签量高达12247套，而2012年，南沙网签量不过8434套。

与此同时，南沙的价格涨势也相当“凶猛”。以去年以来持续热销的盘南沙万达为例，从2014年11月开盘均价8928元/m2猛飚到2015年8月的16333元/m2。

这股的热销势头如今还在延续，就在日前，南沙新盘涉外公馆发售，虽然该盘并不属于自贸区七大板块范围内，但毕竟还是在南沙楼市兴旺的港前大道上，且与过去两年南沙销售的楼盘之一——碧桂园天玺湾相邻，加上以低价开售，因此，当天成交相当红火。据房天下的统计，截至当天中午12时，该盘推出的296套单位就售出了85%，其中，更有买家一气入手10套单位。

“钱景”被看好

“万字出头”仍处

11月初，碧桂园拿下南沙自贸区挂牌后首宗住宅用地，并荣登新“”宝座。之后，11月23日，碧桂园在南沙再次拿地，这已是碧桂园第五次进军南沙开发。拿地后，碧桂园相关负责人强调，对南沙的前景有信心，未来还会继续在南沙拿地。对此，业界戏称，“看来曾经享受过自贸区利好、旗下楼盘——天玺湾卖得红火的碧桂园对南沙是真爱”。

事实上，得益于自贸区利好的南沙，如今已吸引了越来越多的企业和人口进入，而且南沙区的楼盘报价仅“万字出头”，这与目前深圳前海二手楼也要5万元/m2以上的价格相比，显然还处在。

写字楼供应不足“拖后腿”

虽然南沙的住宅市场兴旺，但美中不足的是，相对于上海自贸区商用物业的快速建设，南沙的写字楼市场发展势头却远未跟上。早在今年年中，太平戴维斯的相关人士就已指出，南沙住宅开发居多，但现有写字楼和商业项目均档次偏低。写字楼主要以乙级为主，租金水平较低，仅20~30元/m2/月，租金约3.2%。而珠江新城当下的平均租金已经去到130元/m2/月。

写字楼都还在建

客无奈转战洋房市场

南沙的写字楼建设确实不及住宅快，目前，在建的项目主要集中在蕉门自贸区板块内，包括中惠国际金融、广州南沙万达广场、香江国际金融、保利南沙大都汇等商业项目亦规划有写字楼产品，此外，在明珠湾起步区，南沙金茂湾也规划有写字楼，但都仍处在建设之中。

在南沙了一套140多平方米住宅的邓先生就对记者直言，原本想着在南沙挑选合适的写字楼物业，一方面是利于自己在自贸区内进行注册，另一方面也出于的考虑，毕竟，有着自贸区政策的利好，相信未来进驻自贸区的企业会越来越多，因此，必然会对写字楼有需求，但目前，南沙的写字楼物业却几乎没有可供挑选的，因此，才转而了洋房。

金融圈效应初步显现

自贸区写字楼“钱景”明朗

业内认为，南沙自贸区的写字楼有“明朗”的发展前景。

自贸区领域战略研究张炎夏指出，南沙天然具有发展自贸区的，因为，做自贸区就是要做贸易，其中一个重要条件便是要具备物流，起码要有深水港，“广州很幸运，有支撑自贸区发展的深水港，还有大量的土地发展仓储业做贸易”，“深圳和香港的弱点就是没有做仓储业的地盘”。

目前，南沙自贸区除了是长江以南货运周转集散地之外，还会成为越南、柬埔寨、老挝的集散地。张炎夏认为，“一个区域要成为物流，一定是资金流的，因为货物后面对应的是钱。成为资金流后，一定是商业，继而是金融”，因而，南沙具有发展金融业的“引擎”。

如今，南沙的金融业已在快步发展。据不完全统计，目前已经有14家商业银行入驻。地产企业也看好南沙的金融圈效应。香江集团已宣布要打造面向港澳台、面向亚太的亚太金融生态圈。

庆盛站快年底试运营

四季度楼市量跑得比价快

同时，南沙配套的建设也在加速实现中。以交通建设为例，近期，方面再传捷报，历时两年半建设的四号线庆盛站已基本完工，即将进入设备调试阶段，快将在今年底开通试运营。与此同时，有消息称，4号线南延段不仅已经完成本年度的施工目标，还将继续加快施工，有望在2017年通车。

在配套上，南沙也在发力。上周，“广州修仕倍励有限公司”以底价15670万元拿下2015NJY-12地块。据悉，该地块将建设修仕倍励国际，涵盖、初中和高中，招生人数将达到1500人。修仕倍励来自英国，是国际上享有盛誉的机构，也是进化论“始祖”达尔文的母校。

如今，四季度已接近收官，宽松政策下，业内认为，料整个四季度南沙楼市有望量价齐升，但成交量涨幅会大于价格涨幅。

前海

11.1万元/m2！深圳贵楼盘在南山

要说2015年哪里的楼市引人关注，深圳是当仁不让，在不少小伙伴还在感受乍暖还寒的楼市行情时，深圳楼价涨得是“一骑绝尘”，今年1~10月，深圳商品住宅成交均价同比涨幅高达40.5%，位居之首。11月深圳一手住宅价格为44761元/m2，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价超过4万元/m2。本就涨势凶猛的深圳楼市在自贸区利好之下可谓“火上浇油”，自贸区所在的南山区俨然已是深圳楼市价格。

文/图：广州日报记者 刘丽琴、陈白帆

走进深圳前海蛇口自贸区，会有“精神为之一振”的感觉，因为这里能让你感受到属于自贸区的“新气象”、“新状态”，通过已经投入使用的BOT项目万科前海企业公馆和正在展示的世贸·前海，人们可以感受到自贸区想要吸引的是哪些类型的企业，自贸区的门槛在哪里，这个想以怎样“高富帅”的姿态面对。

记者发现，和其他自贸区位于城市郊区或者相对边缘地带不同的是，深圳前海蛇口自贸区正好位于深圳近年有活力、楼价上涨迅猛的南山区。从南山区地带到前海自贸区，开车不过10多。这就好比把天河区的部分划作自贸区一样，为本来就“一房难求”的南山区楼市“火上浇油”。

前海公馆写字楼租金

和福田CBD水平相当

作为前海落成的商业项目，万科前海企业公馆已经成为深圳前海蛇口自贸区的招牌和客厅。该项目在前海首度采用1.5级创新的土地开发模式（前海提出来的新概念，是基于一级土地开发和二级建筑开发之间的一种新模式，即BOT完成项目被移交后，可直接在该项目上进行再开发），通过BOT方式（Build建设-Operate运营-Transfer移交，将工程交由民间兴建，运营一段时间后移交给前海）实现快速启动，快速为企业提供实体场所。

目前，万科前海公馆的入驻企业中，超过30%是港资及外资企业，在企业公馆的水牌上，标注着汇丰银行、恒生银行、中国工商银行、中国建设银行、广发证券、长江商学院等多个行业的领军企业的名字，甚至前海法院也位于企业公馆之中。据介绍，万科前海公馆的独栋写字楼已经全部租完，有的仍在装修过程中，独栋写字楼的租金大约在250元/m2/月，和深圳福田CBD写字楼水平相当。

与企业公馆相邻的，还有前海与香港合作的具体成果“深港青年梦工场”。这里有三分之一的面积直接提供给香港企业，同时对入园企业实行“一年免租两年减半”。

土地出让规划把控严格

对香港资本“情有独钟”

目前，自贸区项目在陆续入市，华润前海正加紧施工中，前海·时代广场和·前海壹号将陆续面世。位于前海妈湾的世茂前海也即将发售。

据世茂·前海的销售人员介绍，项目由一栋330米高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼组成，680~2500平方米的六栋独栋冠名商业将推出，大约1亿~3亿元一栋，要整体出售，销售门槛相当之高。

事实上，前海自贸区在规划、土地出让上把控很严，比如世茂项目土地出让时就要求竞买人须为已在前海注册成立的从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业；同时要求其母公司（或其实际控制人）须为在香港区注册的企业，且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。

从世茂项目也能看出，前海土地出让条件的设定对希望香港资本进入有明确的导向性。前海管理局曾多次表态，1/3的土地要留给港企，并且在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面与香港惯例和通行规则衔接。据媒体公布的统计数据，2013年7月至2014年年底，前海一共出让了15宗地块，其中6宗被香港企业竞得。

自贸区范围在售一手房不多

价格超高有的单价过10万元

中原地产代理（深圳）有限公司研究部门经理飞表示，深圳自贸区所在的南山区，由于一手商品房供应量不多，住宅市场早就形成二手住宅为主，一手住宅为辅的局面。而今年深圳自贸区挂牌后，对南山至保安一带楼价都有正面影响，有业主挂牌一个月报价上涨20%。

深圳房价点评网的数据显示，从今年1月1日至11月25日，深圳销售金额的10个项目有4个在南山区，其中名是南山区的华润城，成交均价近6万元/m2；第二是南山区蛇口板块的海上双玺花园，均价达9.3万元/m2；更夸张的还是第四位——南山区的深圳湾壹号，签约均价达11.1万元/m2。

在二手住宅方面，南山区同样在价格方面表现出色，根据深圳中原研究监控深圳市规划和国土委员会的数据统计，今年9月，南山区二手住宅价格均价高达63617元/m2，而当月，深圳全市二手住宅均价则超过4.3万元/m2。

今年前10月深圳楼价上涨40.5%

今年深圳楼价上涨的可以用“胆战心惊”形容。5月份还是“2字头”的深圳均价，在6月份冲破“3字头”后就一直保持在3.3万元/m2以上高位。而去年同一时期，深圳楼价还主要在2.2万~2.4万元/m2徘徊。数据显示，今年1~10月，深圳商品住宅成交均价同比涨幅高达40.5%，位居之首。

创新行业推新贵

客户很活跃

中原地产代理（深圳）有限公司研究部门经理飞告诉记者，深圳楼市有两个其他城市比较缺乏的因素，一是互联网潮催生的年轻新贵众多，包括来自大型互联网公司和电商的员工以及新兴产业创业者；二是深圳客比例大约占楼市买家的3成左右，客占比较高。当然，今年4月至6月楼市的也和股市有关，提前从股市套现买楼的买家毫不手软，但在7月份股市出现下跌行情后，楼市成交量也有下降。

商业产品，由于不附带户口、等“刚需”买家看中的重要购买因素，就算在广州核心区，都未必能卖出好价格和好销量。然而在深圳，做成大户型格局的商业不仅价格高，也有足够买家买账。飞认为，商业在深圳吃香，一方面和深圳区住宅供应量较少有关，另一方面由于商业不受限购政策约束，对于那些已经手持多套住宅，还想再楼市或者改善居住环境的买家来说，商业就成为必然的选择。

上演“演唱会式”开盘

深“抢楼疯”还在继续

9月份，深圳楼市一度出现成交回落。来自深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月新房成交仅为4060套，是成交量自6月到达高点后连续第三个月回落，但成交均价仍达36191元/m2。不过，10月份深圳一手住宅网签量已回升至5585套，环比上升近4成。而随着10月中下旬开始，豪宅项目纷纷入市，深圳楼价也在11月初开始进一步提升。来自深圳中原的统计数据显示，11月9日至11月15日，深圳新建住宅价格高达48180元/m2，环比上涨21.9%，创历史单周。

深圳中原指出，随着深圳土地资源越来越稀缺，尤其是区地段，住宅新增基本依赖旧改项目，拿地成本和时间都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化，南山、福田、罗湖大多新入市项目均价都已经在5万元/m2以上。大户型、豪宅化也将直接拉高深圳新房价格节节攀升。

尽管价格高企，但深圳楼市却屡屡上演抢楼场景。11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来体量推盘。该项目为深圳4号线龙华站旁的旧改项目壹城。当天下午，开发商即宣布所推全部1637套房源一次性。这个“日光盘”价格不低——3.9万~4.6万元/m2，由于此次开盘是在多能容纳1.8万人的福田区深圳湾体育举行，因此也被称为“演唱会式”开盘。

横琴

18个月楼价就涨了2万元/m2

“从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2，横琴用了18个月；而从楼市抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套，横琴只经历了不到半年。”因为澳门客的追捧，横琴楼市一度极为火爆。然而，随着澳门楼市逐步回归理性，横琴楼市也进入盘整期。澳门楼价的回落，让不少澳门人重回澳门本地购房。此前，澳门人在横琴的购房者至少能占八成以上，如今，到横琴购房的客群，基本都以珠海本地人和内地城市客为主。

文/图：广州日报记者 梁红举

被誉为“澳门后花园”的珠海横琴，在成为自贸区之前的2009年底，就挂牌成立了横琴新区，其发展也是由那时开始的。

在此之前，是澳门回归之后，澳门希望将横琴纳入自己的管理范围或者租用横琴的呼声就一直没有断过。也难怪，珠海横琴自贸区依托面积达106.46平方公里的横琴岛。这个面积，只占珠海面积的6.26%，但已经是澳门现有面积的3倍多，而从横琴关口坐车到澳门，不到10。

澳门客抢购横琴盘

房价飙至41500元/m2

广东自贸区横琴管委会主任牛敬表示，横琴挂牌以来，横琴与澳门的合作已经全面开花。走在横琴的街道上，能处处感受到澳门的气息，比如已建好的二线管理通道已经整装待命，随处可见粤澳两地牌照的车辆在路上行驶。

澳门企业横琴，也使得横琴楼市在很长一段时间里都以澳门客为主。澳门房地产联合商会会长、前澳门立法会委员吴在权曾估算过，仅在2014年第三季度，横琴几个楼盘到澳门开卖，吸引的资金不少于100亿元，三个月内保守估计销售3300套。不少楼盘甚至还是一片荒地，连售楼部和样板房都没有，就被哄抢一空。

记者翻查了一下相关资料，2009年，横琴楼价约为8000元/m2，2014年火热时，横琴楼盘均价41500元/m2。

“现在，澳门人都愿意来横琴生活，4万多元/m2对于他们来说，比澳门房价还是许多。”在管委会开小餐馆的老板娘告诉记者，她在横琴生活了几十年，亲历了横琴的每一个发展阶段，“现在赚钱的机会确实是多了”。

在横琴十字门商务区，很多澳门人在这里工作，其中不少在横琴买了房子。“24通关后，横琴与澳门没有什么区别了。”澳门人黎先生表示。

澳门楼价下降澳门客回流

横琴楼市盘整月销仅百套

不过，随着澳门楼市逐步回归理性，横琴楼市也进入盘整期。

不久前，澳门特首崔世安在立法会发表2016年度施政报告时坦承，澳门楼价近期跌了三成。太平戴维斯物业顾问（珠海）有限公司董事黄露告诉记者，以澳门横琴的新项目金峰南岸为例，此前，该楼盘高峰期价格呎价大约卖到1.1万澳门元，但如今部分低楼层，呎价5800澳门元即可成交，成交呎价均价不超过6500澳门元，换算成人民币，基本与横琴楼价持平。

而珠海中原市场研究近日公布的《珠海2015年10月楼市月报》显示，2015年10月，横琴成交住宅约93套，环比下降23%；区域均价约39873.78元/m2，环比下降1.5%。“从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2，横琴用了18个月；而从楼市抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套，横琴只经历了不到半年。”黄露表示，“主要是澳门经济不景气，是博彩业，已连续多月下跌。”澳门楼价的回落，让不少澳门人重回本地购房。此前，澳门人在横琴的购房者至少能占八成以上，如今，到横琴购房的客群，基本都以珠海本地人和内地城市客为主。

库存量巨大，或许是横琴楼市低迷的另一个原因。中原地产年初提供的数据显示，2015年，横琴在售项目潜在供应量为33.5万m2，占整个珠海的27%。

横琴效应带旺周边“三湾”板块

横琴的房地产开发目前几乎是在小横琴山与大横琴山之间以及横琴关口进行，在大小横琴山中间，就是一条蜿蜒的小河天沐河。目前开盘销售的4个住宅项目，都位于天沐河的北边。早开盘的是横琴口岸的华融琴海湾，2013年时，华融琴海湾作为横琴个正式对外销售的商品房项目，自2013年年中发售起至年底均价约2.3万元/m2，目前均价4.3万元/m2。其后，该盘旁边的中海名钻于2014年10月在澳门地区发售首批单位，均价3.5万元/m2，现在均价4万元/m2。这两个项目都是开盘即。然而，今年7月首推的华发，均价4万元/m2，它旁边的K2荔枝湾，均价43000元/m2左右，到目前为止销售都不畅。

金湾楼盘已破万

湾仔上至“3字头”

尽管横琴楼市随着澳门经济不景气陷入停滞，但珠海楼市却很热，是与横琴自贸区相连的“三湾”板块，在横琴效应下突飞猛进。

据珠海中原统计，横琴2015年前三季度成交住宅约998套，与2014年下半年相比下降约73%。但与此同时，横琴周边的区域，诸如金湾、洪湾、湾仔却异军突起，价格涨幅领先珠海多个区域。金湾已有不少楼盘均价破万，湾仔则是从前年的1.8万元/m2飙升到3万元/m2。

“主要是去年第四季度横琴楼市火爆，今年年初官方表态金海大桥一定会动工，概念落地，区域价值天翻地覆。”太平戴维斯物业顾问（珠海）有限公司董事黄露透露，2012年，金湾的房子大多8000元/m2，今年国庆周，位于金湾三灶的天庆·晋海岸项目开始，预计开盘价为1.2万元/m2。

主城区土地有限+利好多

横琴楼市中长线仍被看好

不只是金湾，凡是跟横琴搭边的区域，价格都涨得飞快。7月份湾仔的天一居开盘，价格便达到3万元/m2。10月份，湾仔的华发峰景湾开始，放出的价格也达到2.4~2.6万元/m2。而在2013年，同一区域的佳兆业水岸华都开盘均价不过1.8万元/m2。此外，洪湾的项目中邦浪琴湾在“五一”期间开盘价达1.8元/m2，到了“十一”房展，该项目均价已涨到2.2万元/m2。

“目前横琴楼市进入调整期，但后市依然被看好。直接的原因，是珠海主城区价格的上涨，随着主城区土地减少，房价将继续上涨，当主城区的房价接近3万元/m2，相关配套政策会给横琴带来一波又一波利好消息。”黄露透露，珠海人对横琴的态度也在明显改观，“以前很多珠海本地人对横琴都持观望态度，但近这段时间，随着WTA、马戏节等盛事陆续落地，到横琴购房的客人，珠海本地人和来自内地其他城市的人明显增多”。