痛斥限购政策 称破库存之局当解除限购

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昨日，中共政治局会议传递出房地产行业急需去库存的强烈信号，据国家统计局数据，截至2015年11月底，商品房待售面积6.8亿平方米，商品房销售面积接近9.5亿平方米，目前房地产市场库存状况是否濒临高压？目前地产界人士对此尚有争议，但对于如何去库存，则多表示应当解除限购政策。

在昨天下午的网易经济学家年会“房地产新未来”论坛上，中国房地产业协会副会长任志强、中国城市和小城镇改革发展主任李铁、中国房地产开发集团理事长孟晓苏、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮和房地产研究主任董藩五位嘉宾围绕房地产行业库存问题进行了热议。

任志强在发表主题演讲时就指出，当前比较严重的问题是我们的待售面积，通常一个城市维持6-8个月的销售量是合理的库存，而从2013年一系列限购政策开始出台后，库存便持续攀升累计至此，导致目前即使销售有所回升，也无法拉动数据，继而GDP增速随之下滑。

李铁也指出房地产行业已经出现严重过剩，“到地方了解一下，有很多的城市，我就不讲名字了，房地产积压库存已经超过了十年才能消化掉，今年我去了几个城市，大大小小的城市，有一个城市去年土地出让金是8个亿，今年是3000万，这么大的差距，还有的城市到目前为止一亩地都没有出让出去”。

不过在孟晓苏看来，库存没那么严重，他分析道：“因为房地产本身的发展就是供给不足与需求不足并存的产业，它是由于地域性、结构性和需求滞后性这样几个特点造成”。更关键的是，他提到不能用不开发去解决库存问题，1998年房地产库存大的时候，房改方案还有一节是“部分房产过剩不能够作为扩大开发的障碍”，当时他反倒提出要“更多地建房”，否则，没跟上后期又将面临房价过快上涨的问题。

对于如何去库存，五位嘉宾均提到“解除限购”，任志强、李铁、董潘和孟晓苏更是痛斥限购政策为恶劣政策，违背经济规律，违反《宪法》基本精神等，违反十八届三中全会的文件精神。

李铁认为限购政策的出台大概是受一定利益结构所制约的因素，其究竟有没起到抑制房价上涨的作用大家都心知肚明。董潘也指出，“解除限购对目前消化库存是有好处的，为什么现在采取这么多措施，市场上消化虽然也在增加，但大家感觉不到理想，因为一线没解除，一线解除之后交易量明显上升，价格明显上涨，反过来就会鼓励二线交易上升，进而带动市场往前走，二线市场恢复了，才能带动三线四线恢复，所以你只是考虑到北京、上海解除限购之后价格会明显上涨，说我受不了，那好，付出的代价是整个国民经济的恢复迟迟达不到我们的预期”。

而孟晓苏更是赞同任志强关于“高库存正是限购造成的”看法。他说，“原本开发商不糊涂，就让限购搞糊涂了，北上广限购便到三四线城市开发，结果三四线过剩，北上广不足；说限购住房，不要建住房，都搞商业地产去吧，结果商业地产过剩，所以限购说出来扰乱了市场信号，到现在我们痛定思痛”，他早就提出了“取消限购令，解放全中国”呼吁口号。

但们也坦言破库存之局并非易事，陈淮就指出其中存在的空间结构不对称问题，“目前6亿多的待售面积，有相当一部分不卖的，而剩下的一半以上是商业地产，住宅不到一半，却分布在三四线城市，而三四线城市当初就是盲目扩张，加上人口净流出，用个不恰当的比喻来形容，恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了，那地方不是去库存去得了的，没人住就是没人住，就跟底特律似的，这不是去不去库存的问题，要有一个资本退出的政策问题”。

值得一提的是，高层在去库存问题上达成的共识是通过“加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。对此，李铁举出了一组城镇化进程的数据，“仅从数字上来算，如果从经济增长速度下滑，每年有0.6到8个百分点的速度下滑，大概每年5400万人口要进入城市，现在存量的人口，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口是3.3亿，加上到2020年每年还有1000多万，将有4个亿会产生新的住房需求”，而农民工进城能否为中国房地产市场注入新的生机，目前仍是存在多方的争议而有待未来市场的检验。

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