中原周评：深圳楼市成交分化 新房回升二手房下滑

上周（12.15-12.21）批售热度继续下滑，入市的住宅套数基本持平，同时一手成交反应了年末供应上升所带来的反弹走势。不过，上周二手成交环比下滑了近10%。宏观层面上，美国在上周加息，而人民币在加入SDR后则连续十个交易日贬值。中美的货币政策分歧对未来资本外流的压力不容小觑，将对人民币资产价格形成压制，故明年仍然需要提防外部因素给深圳市场造成的冲击。从成交情况来看，前海概念的项目仍然能录得较好的销售率，这与政府近期对于自贸区的支持政策时有出台有很大的相关性。

上周（12.15-12.21）有2个项目取得预售，较上期减少1个。总批售住宅套数为211套，较上期减少近1600套；总批售套数为111套。从住宅的批售项目来看，本周的批售热度在前几周供应大幅回升后有所减弱。有5个项目共计1196套房源入市，较上周减少70套左右。不过，推售项目较上周增加了3个。

规土委数据显示上周（12.15-12.21）一手住宅成交1573套，成交面积为15.4万平米。成交套数及面积均有回暖，成交套数上升12.4%，成交面积上升4%。随着年末供应的增长，成交量也逐渐开始上涨。2015年的周均成交水平约为1250套左右，年末新房市场的周均成交已经超出了一年中的平均数。

上周二手住宅共成交2256套，环比下跌10%；成交面积为18万平，环比下跌11%。二手住宅本年的平均周成交量约为2381套。而加上本周的数据后，12月的平均周成交量为2410套，仅略高于全年水平，离5月至7月将近3477套的水平仍有较大差距。在下图中也可以清晰看到本年二手成交量的走势情况。

【土地成交情况】

上周（12.15-12.21）有五宗土地入市，其中四宗是商业用地，溢价率为0，土地市场的清淡已经维持了超过半年的时间，实体经济的弱势也压制了工业用地的溢价率。不过，万科以1782%的溢价率抢的龙华的设施用地令人眼前一亮，这也代表了在行业寻求发展的机会仍然存在。如果以万科目前的私立收费为参考，未来该地块落成项目后，或许可在10年左右收回成本。这远远超出了住宅市场普遍超出50年才能收回成本的租金率水平。

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【一手供应分析】

上周（12.15-12.21）有2个项目取得预售，较上期减少1个。总批售住宅套数为211套，较上期减少近1600套；总批售套数为111套。从住宅的批售项目来看，本周的批售热度在前几周供应大幅回升后有所减弱。

虽然中国经济的基本面没有好转，但随着社融数据及资本市场有所反弹，一线城市的楼市也一定程度上受到了短期流动性回升的支撑。这导致了近期一手及二手市场的回暖走势。进入到11及12月后，由于美联储进入加息通道，中美息差再次扩大，央行宽松货币政策的路径受到了挑战。资本市场及楼市的反弹走势能维持多久，仍然需要进一步观察。

从趋势上来看，虽然本周的批售数量有所减少，12月普遍出现了批售增加的情况，新房市场的成交量将继续在供应上升的情况下继续小幅回暖。

上周（12.15-12.21）有5个项目共计1196套房源入市，较上周减少70套左右。不过，推售项目较上周增加了3个。

由于11月的社融及贷款数据反弹，资本市场及一线城市楼市吸收的流动性均有所上升，客的占比及市场情绪在市场项目选择较多的情况下也继续回升。从成交情况来看，前海概念的项目仍然能录得较好的销售率，这与政府近期对于自贸区的支持政策时有出台有很大的相关性。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（12.15-12.21）一手住宅成交1573套，成交面积为15.4万平米。成交套数及面积均有回暖，成交套数上升12.4%，成交面积上升4%。随着年末供应的增长，成交量也逐渐开始上涨。2015年的周均成交水平约为1250套左右，年末新房市场的周均成交已经超出了一年中的平均数。

新房成交均价为3.9万/㎡，较上周下跌了11%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势

分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。龙岗本周成交套数528套，占比33.6%。宝安成交742套，占比达到了47.2%。宝安及龙岗地处关外，相对于关内而言土地较为充裕，新盘供应较多，所以近年来一直交替占据一手成交榜首的位置。南山本期备案成交122套，占比8%。本周成交前十榜单中，佳兆业广场三期以291套位列成交10首位。

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【二手成交分析】

上周（12.15-12.21）二手住宅共成交2256套，环比下跌10%；成交面积为18万平，环比下跌11%。二手住宅本年的平均周成交量约为2381套。而加上本周的数据后，12月的平均周成交量为2410套，仅略高于全年水平，离5月至7月将近3477套的水平仍有较大差距。在下图中也可以清晰看到本年二手成交量的走势情况。

下半年中国央行连续的降准降息及救市政策与欧央行及日本央行的宽松政策节奏一致，使全球市场从8月人民币一次性贬值2%所造成的市场动荡中缓过气来。不过，进入12月后，由于美联储加息及人民币贬值预期再起，同时欧央行和日本央行的货币宽松政策不及预期，全球市场再度陷入波动性大升的境地。宏观环境的制约将会传导到深圳楼市，二手市场的反弹走势显然不如一手市场反弹的强度高。

二手住宅成交均价为4.76万元/㎡，环比上升4.37%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比，为27%。宝安和罗湖的二手房成交量分别居区域第二、三位，占比均为20%及18%。南山二手房成交占比为13%，福田占比为20%。

上周各区二手住宅成交套数占比

由美联储与中国央行的货币背向而驰，这对于美元负债超过1.13万亿美元的中国来说显然不是好事。随着美元负债的利息上浮，中国面临的偿债压力直接上升。并且，在加入SDR及美国加息前后，人民币连续十个交易日贬值，直到上周五才略微收升。这都预示着，中国面临的资本外流压力在2016年将有可能加剧。不出所料的，11月份的外汇占款数据继续下滑。

人民币资产的价格将继续受到中美货币政策分歧所带来的压制，中国央行今日开展1000亿元的MLF操作，意味着本年内再度降准的概率下降。下半年，中国央行的货币政策宽松空间明显有所收窄。中国经济面临的困境是一方面货币增速在中美货币政策分歧的情况下难以发挥作用，而且有可能随着货币政策越发宽松而加剧资本外流和贬值压力，一旦资本外流和贬值同时恶化，将对资产市场造成致命打击。90年代的泰国，台湾和日本的房地产市场便在贬值和资本外流的共同作用下终走下泡沫破裂的路径。除了某些性金融性资产泡沫仍在发挥外，实体经济事实上已经步入寒冬，是煤炭及钢铁等大宗商品企业，景气度已经与2008年金融危机时期相差。随着实体经济的下行，金融体系将逐渐走向坏账飙升，贷款信心缺失的局面。目前我们看到的商业银行坏账率不断攀升便是这些局面的体现。

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