已经过万 大亚湾房价大对楼市长期无益小心市场泡沫

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

年终时回望惠州房地产市场这一年，大亚湾楼市的异军突起让人印象深刻。从走低到回暖，再到转热狂涨，这一过程没少被行业津津乐道。然而，亦值得反思。

笔者还记得去年这个时候，楼市远非今时一片欢歌。大亚湾楼市的去库存周期接近26个月，每月成交低迷，多数楼盘价格徘徊在每平方米四五千元。时隔一年，再看回大亚湾楼市，变化有如覆地翻天。

业界声称，深圳中低产受深圳高房价挤压转而置业大亚湾，购买力持续外溢从而让大亚湾楼市持续增长。另外，大亚湾交通、医疗、以及休闲娱乐设施配套不断优化，更加剧了深圳置业需求东渡的脚步。

尤其是12月18日万达广场的签约，让大亚湾各楼盘闻风而动，在下半年以来持续4000套左右高成交量之余，大亚湾房价出现飙升。据相关机构统计，传闻万达将购买太阳湾（资料、团购、论坛）三期地皮来建万达广场，周边的阳光圣菲（资料、团购、论坛）、中萃花城湾（资料、团购、论坛）等项目均价上涨1000—2000元/平方米不等，而着的太阳湾，则从原来的6200元涨至9500元，单价涨幅超过3000元。该区域房协负责人也证实，当前大亚湾很难找到单价8000元以下的房子，很多项目单价都破万。

对于这样的市场表现和成绩，笔者作为行业观察者，似乎应感到高兴。毕竟楼市向好，城市发展提速，对于整个惠州的经济社会发展无疑大有裨益。然而，面对这种的市场环境，笔者终究感觉不安稳，而随着多次深入大亚湾市场，不安变得愈发明显。

诚然，大亚湾临深靠海区位优越，社会治安和生活配套都在改变，这些客观条件有目共睹。但市场不应忘记的是，在一年前、两年前、很多年前已然如是说，而大亚湾楼市的改变仍旧细微。尽管惠亚医院落成，接驳深圳的龙海路修通，定位于综合体的灿邦国际广场（资料、团购、论坛）也开始施工，但对于几十万至百万人口居住的大亚湾，这无疑过于初级。当前仅因万达广场的签约就引得楼价，未免荒诞。

也许行业会从暴走的市场成交来证明的合理性，但对于一个理性的市场而言，平稳发展、有序增长无疑是起码的标准。虽说前期市场的热销给了企业信心，但对于整个市场的健康发展来说，与大亚湾的价值，与社区价值同步渐涨才是比较合适的状态。毕竟在大亚湾房协公布的数据中，11月全区的均价还停留在6096元/平方米，陡然升至10000元/平方米显然有了市场泡沫。

当前，活跃于市场的开发商与其计较一时半会的供需反转与利好讯息，不如发力完善楼盘建设和构建社区生活，毕竟，大亚湾楼盘在这方面从来都缺乏，毕竟，深圳客从置业到社区成熟还有太多路要走。

对于论断市场价格的涨跌是否合理，行业喜欢的说词就是，深圳的房价多高，大亚湾楼市价值被严重低估。但是，大亚湾作为惠州县区的事实仍需明确，无论是区划、金融市场还是产业支撑均属于惠州，往的深圳寻找市场卖点之余，也切莫忘了这一点。

结合大亚湾楼市前期的惨淡，如今的房价也有这样一种可能。类似于一个饿极了的乞丐得到一大笔食物，怎么也得饱食一番的心理，长期压抑的大亚湾市场遇到暖市自然得饱食，但这对于长效市场并无益处，这应该引起行业重视。对于区域市场的未来，随着产业完善和需求的持续释放无疑将向好，但立足于当下，由于几个信号和莫须有的幸福生活就贸然拔高房价则有待商榷，到底是供需使然还是压抑后的报复性反弹则值得行业深思。

再回归到当前热议的去库存。尽管当前的大亚湾库存压力缓解，但必须注意到这并非全是市场使然，而是区域控规修编使得近年来批复和新建的供给收紧。当前修编即将完善，行业新一轮的开发潮也将展开，随着新项目急剧增多市场库存又将提上议程。在这样的市场背景下陡然提高房价，对于后续市场而言无疑将带来压力。依据过往市场笔者做个假设，若随着新供应房源集中入市，急剧拓宽的市场选择面改变供需局面，部分销售不畅楼盘又掀起价格战浪潮的话，市场的泡沫届时将如何安放！张峰

大亚湾房价过万，这才是开始！

今年上半年，在“3.30”政策的刺激下，深圳房价一直呈直线状上升，房价涨幅也是居于首位的，就连曾经被大家误认为发展落后的龙华，房价竟也涨至4万起。

大亚湾素来享有“深圳产业后花园”的美誉。两年前，大亚湾房价2500-3000元/平米随处可见，如今5000元/平米极属罕见。深圳经历人口膨胀后，大量产业转移至大亚湾，如今沿海高速、厦深铁路两条路网设站大亚湾，龙海二路、深惠城际快线、规划中的三号线、十二号线等轨道均直通大亚湾，区域间的联系日益加强。

当前更多深圳客在大亚湾、惠阳购房主因则是深圳高房价的外溢，嚣张过头把深圳客赶到大亚湾，也成就了大亚湾楼市成交呈现出今年以来火爆的场面。自今年年初以来，大亚湾楼盘均大幅调价，售价直奔7000-9000元/平米.

惠州市大亚湾区房地产协会会长谭建文表示，2015年将是大亚湾房价的一个分水岭，迟至明年下半年，大亚湾房价或将走入万字头。然而，在话语未得以实现之时，就在2015年09月13日早上，位于深汕高速坑梓出口首站的锦绣壹号，在未开盘之日，所推的新品房源便全部，成交单价已破万。然而，这次的事件告诉我们，大亚湾楼价破万，仅仅只是一个开始…

营销门口挤满人

现场到处都是人人人人

大家在相互讨论着楼盘

锦绣壹号营销现场

这还是你想象中的大亚湾、大坪山吗？当初深圳三千一平的房价摆在你面前，你嫌贵没有购买，直到飙升至六七万，你才后悔莫及！现如今深圳即将合并大亚湾，你观望，你等待，用不了多久连大亚湾都没有你的立足之地了！

大亚湾去库存显成效！去化周期降至6.5个月

在连环定调稳定房地产市场，化解房地产库存的大环境下，作为以往楼市库存重症之地，惠州大亚湾经过连月来的稳步销售已安稳落地。

21日，记者从惠州市大亚湾房协获悉，截至11月底，大亚湾楼市存量房源仅剩22388套。结合今年来月均3415套的销售速度，现有去库存周期已降至6.5个月，不但恢复到合理范围且呈供不应求的趋势。

对此，房协会长谭建文直言市场回暖是主因。大量深圳购房需求外溢至大亚湾，有效拉动市场成交。另外由于大亚湾区控规修编，新批建的项目减少，在市场的供需两个环节，一增一减有效实现市场去库存。

大亚湾楼市去化提速

去库存一直都是三四线城市房地产市场的重要课题之一。作为惠州供应量集聚的大亚湾，今年的库存压力一直是悬在区域市场头上的一把利刃。据房协数据监测负责人介绍，在2014年底的时候，区域去库存周期接近22个月，一度让区域行业倍感压力。

然而，今年以来，随着大亚湾房地产市场的异军突起，有效加速了去库存的脚步。据大亚湾区房管局网签数据，截至11月底，大亚湾在前11月份实现商品房销售37567套，销售总面积则达到331.38万平方米，同比涨幅分别为69.2％和78.5％。这也意味着年内商品房源月均销售量达到3415套和30万平方米。

另外在房屋均价表现上，6626.51元/平方米的单价也实现21.6%的同比增幅。这也代表着区域市场在年内实现了较高幅度的量价齐升。

市场成交的攀升有效缓解了市场的压力。在采访过程中，谭建文谈起库存问题直言，库存压力那都是以前的大亚湾，现在的市场更多的表现为供不应求。他介绍，在该协会市场调研过程中，以往开发商总是关注于“这个月卖了多少”，现在开发商在意的变成了“还有多少房可卖”。

谭建文说，这在区域市场价格的涨势中也可以看出这一迹象。在前阶段多次开盘推新货的锦绣壹号，入市价格8500元/平方米，后续加推产品则上涨到12500元/平方米，同样受到购房者热捧。这也充分证明着区域市场正在进入供不应求的局面中。

曾关注“这个月卖房多少”现关心“还有多少房可卖”

惠州楼市去库存不容乐观

12月14日，中共政治局经济工作会议明确指出：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

据笔者了解，在惠州，虽然今年下半年以来楼市总体比较活跃，成交量也持续上升，但是除了大亚湾楼市受深圳楼市带旺、成交明显“量价齐升”之外，惠州其他区域的楼市成交量并非火热一片。扣除金九银十的季节性因素，扣除股市资金流入楼市的非理性因素，在中国经济增长放缓的当下，惠州楼市去库存压力不小，形势不容乐观。

楼市库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。据惠州市合纵联行统计，截至2015年12月13日，惠城区住宅存量面积507.6万平方米，如果以近1年惠城区周均消化6.04万平方米来计算，惠城区楼市库存量仍需84周才能消化完毕。这个数据说明惠州楼市去库存的月数超过18个月，存在一定的去库存压力。另外，根据惠州市统计局数据，今年1~10月，惠州房地产开发491.17亿元，下降2.9%，降幅比三季度扩大了1个百分点，居全省7位，珠三角第8位。

如何加速楼市去库存？合纵联行负责人彭斌分析说，深惠一体化的预期加强，深圳高房价导致的外溢购买力势必会流入本地市场。对惠州楼市有利的因素包括：惠大高速通车后，深圳、惠阳等客户对城区市场的带动；全面放开二孩后，改善型需求的增加；以及产业转移中，承接了深圳、东莞等企业的惠州，势必迎来消费群体的增加等。

笔者认为，虽然有以上这些利好因素，但要加速楼市去库存还不够。惠州的有关政府部门应积极做好楼市去库存的引导，开发商也应对市场有清醒的认识，以价换量、积极清货，这样楼市才能朝着制定的目标健康发展。

深圳楼市行情：深圳拍出2015年楼面价 79907元/m2（3）

深圳楼市行情：深圳拍出2015年楼面价 79907元/m2[网络图]

地块背景：

定位为低密度的

自然生态居住区

据深圳市土地房产交易发布的土地使用权出让公告显示，A122-0352土地面积27459.63m2，建筑面积57665m2；A122-0345宗地土地面积21433.33m2，建筑面积34290m2，两宗土地的使用年期均为70年。其中，A122-0352宗地出让条件中要求，该宗地项目建成后，幼儿园由竞得人无偿移交政府，产权归政府。

记者了解到，尖岗山位于广东省深圳市宝安区新安街道宝岩路。由深圳市规划部门提供的相关资料显示，由于该区域的地貌类型主要为低山、台地、洼地，大部分用地坡度较缓，并有铁岗水库、尖岗山、岭下山、平峦山等“六山两水”原生态自然资源交融于此。此前，政府在规划中提出要以国外山地园林城镇为范本，将尖岗山建设成一个以低密度住宅为主的生态社区。目前地块旁边聚集着中海九号公馆和招华曦城等豪宅别墅项目。