一线城市卖房五万保本？2016年一线该怎样抑制房价过快上涨?

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

2016年北上广深等一线城市楼市将会有哪些政策出台，以抑制房价的过快上涨？

  “330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。

  以深圳、北京、上海等为代表的一线城市楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。按照“分城施策”的调控政策基调，北上广深等一线城市楼市调控政策层面应该出现实质性的转向了。

  事实上，2015年下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。

  2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，楼盘预售许可证的审批已经从严，楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。

  2016年北上广深等一线城市楼市将会有哪些政策出台，以抑制房价的过快上涨？

  、由于房价的过快上涨，此时严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，防止限购政策取消之后外来需求进一步推升一线城市的房价。

  第二、重新收紧楼盘预售许可证的审批，收紧楼盘备案(上海目前已经收紧)、收窄“330新政”的执行力度（比如二套房贷政策），调节市场成交结构，稳定房价。

  第三、想方设法增加中小套型供应，从结构上调整一线城市成交均价走势。

  第四、 税收政策调整，之前330新政的5年变2年对二手房影响很大，营业税可以通过做平差价进一步避税，甚至2年内交易的也可以做到，这样客开始入场，房价开始走高。因此，二手房交易营业税极有可能会恢复到5年，也就是二手房交易满5年才免征营业税，以此抑制性需求。

  第五、调节土地市场价格走势，比如采取类似“限地价竞房价”、“限地价竞配建”的措施，防止土地“”频现，防止由于地价过快上涨而导致的房价过快上涨。

政策调控转向 鼓励买房去库存

2015年，是太原楼市全新的一年。在经过四年多的限购政策后，严厉调控期结束。这一年，购房者对楼市政策、市场的讨论从未间断，话题从“降息、降首付”到“首套房认定标准修改”，从“交易税费下降”到“取消限购”，再到“公积金使用门槛降低”……

回眸2015年，楼市在新政作用下稳步前进，调整政策不断，市场亮点十足，多点开花。本期楼市周刊，记者结合楼市及太原行情，对全年的楼市进行回顾及盘点——

A “三降”：降首付、降息、降税费

政策回放：

1、“低首付”去库存策略，不仅是开发商的“秘招”，连宏观管理层也爱用。今年，在范围内不实施“限购”措施的城市，对居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例调整为不低于25%。而此前，这一比例为不低于30%。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。

2、年内的五次降息，以及2014年底的一次降息，形成了连续两年的房贷利息六连降。商业房贷利率从6.15%一路降至4.9%，住房公积金贷款利率从4.5%降至3.25%。

3、从2015年10月15日起，山西省房屋转让手续费标准正式降低，其中，新建住宅商品转让收费标准为2元/平方米(建筑面积)，较之前3元/平方米 (建筑面积)的收费标准，降低了33.3%。

市场影响：

太原市多家房地产分析机构的分析师认为，降首付，对楼市刚性、首改需求有促进作用；而降息释放出的信号可以理解为有针对性的政策，作为实体经济代表的房地产是受本次政策影响较大的产业，不仅降低了企业融资成本，对购房者的购买欲望也会产生刺激作用，对未来楼市将具有强心针的作用。

购房人按揭成本将降低，同时将加速购房需求，尤其是改善型购房需求持续入市，对楼市会形成进一步的托举效应，对于库存高企的三、四线城市有带动回暖的作用。

降息在一定程度上缓解了购房者、开发企业的资金压力，但不会立即影响到开发商的定价策略，也就是说，房价不会立马上涨，但会促使未来一段时间房价企稳。

我省对房屋转让手续费标准的调整，目的是为了推进普遍性降费，切实减轻企业和居民负担，激发市场活力，促进经济稳定增长。

B 公积金使用条件放宽

政策回放：

4月30日，山西省住建厅、山西省财政厅、中国人民银行太原支行联合出台《关于进一步加大住房公积金支持缴存职工住房消费的指导意见》，缴存职工无论是提取公积金还是贷款购房，条件均大大放宽。

公积金提取可由直系亲属取款，缴存职工购买首套普通自住住房，首付款比例仅需20%；借款人还款能力核定标准，由本人及配偶工资总收入的50%，扩大和提高到包含其父母、子女的月工资总收入的60%；住房公积金贷款年限，由原来退休后5年放宽至借款申请人65岁；公积金的实际可贷款额度从80万元提高至100万元；缴存职工单位审核从2016年1月1日起取消。

山西将开展住房公积金异地贷款业务。这意味着，全省公积金缴存职工，在11市购买商品住宅，都能办理异地贷款。尤其是在全省房价的太原，缴存职工购房如办理公积金贷款可节省不少的贷款利息。

市场影响：

业界分析，这项新政不仅可以限度地满足公积金缴存职工住房相关消费，也对活跃山西商品住宅市场起到积极作用。此次政策出台，正是为解决缴存用户使用不便、公积金使用率偏低的问题。与商品房市场活跃的省份和城市相比，山西公积金结余资金充沛，可满足广大缴存职工需求。

对于市场来看，2015年置业和自住改善型需求将随着公积金政策利好，而进一步加速释放入市，购房人在享受到公积金政策利好的同时，也将促使楼市交易从2014年的清淡转向活跃，促进市场存量的消化。

山西世纪朗润房地产经纪有限公司策划经理刘伟娜表示，对于各地市场来看，由于各地方楼市市场结构不同，公积金政策以前在各地执行的力度和尺度也有差异，住建部此次会议的精神在各地方全面落地仍需一定时间。随着各地公积金政策细则逐步落地，在公积金制度建设和发展方面相对更为健全的一、二线重点城市的宽松效应将更大，随着“刚需”和“刚改”人群的入市，市场交易将进一步活跃，市场价格也将企稳；而对于三、四线城市来说，实际的作用则可能并不理想，在三、四线中小城镇存量偏高的情况下，这些城市未来的量价回暖时日仍将相对漫长。

C 房地产限购令终被取消

政策回放：

2011年2月19日至2015年11月19日，执行四年九个月的“房地产限购令”完成使命。11月下旬，山西宣布取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

同时，商品住房套型面积根据市场需求确定，不再受90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70％以上的限制。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整。

市场影响：

“取消限购令”意味着楼市去库存动了真格。表示，这实际上是为了落实去库存的精神，通过省级文件的发布，解除以前政策上的种种购房限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中。从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。

山西省住房城乡建设厅相关负责人表示，新规定是为了健全完善符合山西省情的住房保障和供应体系，提升房地产业发展水平，促进房地产市场健康发展。针对此前的房地产政策，《意见》均有大的改变和调整，必将对我省的房地产市场产生重大影响。

D 银行首套房贷认定标准改变

政策回放：

5月4日，中国人民银行太原支行宣布“个人住房贷款政策”，明确了太原市个人住房贷款首付比例和贷款利率执行标准。

按照山西省市场利率定价自律机制出台的相关方案，首套房贷首付款比例为30%，贷款利率不低于基准利率的0.85倍；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的二套房贷，有关政策比照首套房贷执行；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房贷，首付比例为40%，贷款利率不低于基准利率。此前，购房贷款，再买第二套房时，无论首套房是否结清房贷，均按二套房房贷执行首付和利率标准。

市场影响：

这明确表示，银行认定首套房贷的标准改变，因此购房者购房时，符合规定的房子首付、利率都会比之前有所优惠。首套房贷的定义以及贷款措施放宽，很有可能激发大量的改善性需求，带动已经连续数月不景气的房地产市场回暖，降低基准利率或房贷利率可以改善购房者的购买力，从而缓解房地产市场下滑。

中国的房地产具有先天缺陷

中国的房地产的发展具有先天缺陷，它不仅有市场问题，更有土地财政问题；不仅是经济问题，已然是政治问题。但是多年来，对房地产问题的解决，一直采用简单粗放的调控政策，结果地价越调越高、房价越调越高、库存越调越大。

中国的房地产具有先天缺陷 自十一月以来，先后召开了“小组会、政治局会议、经济工作会议和城市工作会议”，在出台的一系列重大决策中，都能看到相近的关键词：“尊重规律、推进农民工市民化、加快提高户籍人口城镇化率、化解房地产库存”等。这也再一次把多年累积的“人的城镇化问题、房地产失衡问题、商品房高库存问题”引入社会热点，以至于人们热烈的讨论通过加快农民工市民化，扩大有效需求，来消化库存是否可行。

的确，中国的农民工是伟大的，他们靠自己的双手托起了我国的工业化；他们靠自己的农地转移，托起了我们的城镇化；但是，面对当下房地产市场的高库存，农民工们真的能靠他们的微薄的收入去托起去库存化吗？

中国的房地产的发展具有先天的缺陷，它不仅有消费问题、还有生产问题；它不仅有市场问题，更有土地财政问题；不仅是经济问题，已然是政治问题。但是多年来，对房地产问题的解决，一直采用简单、粗放、速效的调控政策，结果是地价越调越高、房价越调越高、库存越调越大，问题不断递延、放大，以至于高库存已有引发系统风险的可能。

推进农民工市民化，来促进消化库存，目前来看只能是一种，短期内还难以奏效，因为农民工在就业地城镇化后，无论是收入的积累、保障体系的建立、尤其是信用体系的建立，以当前农民工的收入房价比来看，短期内难以完成。因此有必要探寻近远期协同去库存的方法，更有必要改变过去“头痛医头”的房地产调控政策，建立长效机制。

首先要建立长期的国家住房政策

要认识住房不仅具有经济属性，更具有社会属性，认识住房政策与住房产业政策的差别，建立双轮推进商品住房与保障性住房同步发展的政策。做到“市场的归市场、保障的归保障”，形成长效机制。

对于商品住房应尊重市场规律，应以市场、税收和法律手段调控，避免过多干预；对于保障性住房应形成完整的从投融资机制、土地供给机制、住房标准、产业标准、公共服务配套标准、保障对象筛选、保障准入机制、退出机制，租售机制等一整套政策。杜绝过去运动式的保障房建设，造成新的资源浪费和新的库存。

新型城镇化战略应注重实施地区差异化的政策

新型城镇化战略应根据国家区域经济的发展规划和城镇群规划、调整城市结构和城镇体系布局，针对各区域的发展阶段，实施差异化的政策，如，人口净流入地区与人口净流出地区的土地供给；特大城市与中小城市基础设施力度；根据经济发展水平和常驻流动人口数量平衡保障房建设等。同时，新型城镇化战略还应树立“迁移型城镇化与在地型城镇化”并举思路，打破城乡户籍藩篱，实现城乡之间人口的双向流动，既要推进农民进城，也要促成市民下乡，以知识、文化和资金，建设家庭农场，带动农村的现代化。发展农村的在地城镇化，应是我国城镇化战略的特色之一，既能满足农民进城享受公共服务均等化，也能避免乡村大面积的凋敝，带来乡土文化的丧失。

针对住房产品的不同属性实施差异化的政策

经过三十年的快速发展，商品房市场已经形成了多种细分的产品市场，如果笼统的只谈均价，就失去了市场准确的信息反馈。就市场而言，无论是一线城市还是二、三线城市，其市场已经成为国际性、性或区域性高收入人群市场，其价格波动已经和本地民生无关，应该放开由市场调节，并成为货币流动性的蓄水池；而中市场，多是一个城市中产的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在税收、贷款、首付等方面“取消过时的限制性措施”，推动流转。商品房需求是一个层级递进的变化过程，只有放开、中流转，腾挪出空间向动，中低端才能盘活，库存才能降低。

在我国户均住房套数接近1.1的情况下，改善性需求将成为房产市场的主要购买力量，并在解决去库存上发挥主要作用；而低端托底的保障性住房，主要应由政府承担托底的责任，但可以发挥市场的作用形成多方合作机制，来加大公租房的建设。

市场细分还表现在新房市场和二手房市场的差异上，“分化”是主要的特点。从目前来看新房开工率越来越低，二手房比例上升，而拥有成熟活跃的二手房市场，可以带动住房资源的流动，优化分配，并与新房市场形成互动，是整体市场得以快速发展的基础，进而达到去库存化。而三四线发展中城市同时受存量高与需求低影响，现有政策刺激难以见效。利用公积金转型住房银行或许是可行的去库存办法。

改革乡村建设用地的流转制度，盘活农民资产

认识到中产改善性需求的现实性与农民工进城购房的长效性差异，不等于否定农民工进城对消化库存的作用，去库存不会一蹴而就，需要做长期准备。

城市问题也是乡村问题，需要以城乡统筹的发展策略来思考，需要加大农村集体建设用地的改革力度，激活盘活农民房屋资产的流通，落实农民享有财产性，可以加快提高农民具有购房能力，是推进城镇化的有效路径。

总之，需要制定长远住房政策、差异性的细分政策、以市场和税收的手段调控，促进住房资源的流动。扶持近期城市中产改善需求，培育中长期农民工市民化的安置需求，才能有效化解房地产的高库存状况。

房企大佬：一线城市房价不涨开发商就死定了

星河湾集团董事长黄文仔。 南都记者 彬 摄

南都讯 记者张艳芬 实习生李志 通讯员郑鹏 互联网冲击之下，各行各业都在谈“转型”，对G D P贡献颇丰的房地产业如何应对？昨日，“2016年中国房地产全行业新年峰会”上，房地产大咖们对此展开探讨。

星河湾集团董事长黄文仔对于房地产转型的理解让人印象颇深，“房地产走到今天是重要的时期，大家重要的是坚守，不能在这个时间盲目地转型，慢也是一种发展，也是一种进步”。

不少房企“大咖”看好明年

昨日参加论坛的包括富力地产董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、时代地产董事长岑钊雄等房地产“大咖”，他们如何看待明年的楼市？

“2016年暂时的计划以谨慎为主，稳扎稳打”，富力地产董事长李思廉认为，如果产品变成库存，说明产品本身也有问题、竞争力下降，一是价格贵，二是质量比不上别人。

“我觉得2016年，市场资金充裕，开工量也会加大，固定资产也会好转，大家要把握2016年，这样的时机可能不多了”，李思廉说。

“我觉得2016年的市场，应该是一个可以期待的市场”，时代地产董事长岑钊雄认为，以前房地产业受政策影响大，政府政策会影响房企融资成本，民营企业经常跑到境外市场融资，融资成本其实并不低。今年，国内放开企业债的发行，整个行业的融资成本下降了不少，处于历史新低。

“房价还会涨，不同城市的涨幅不一样”，房地产、中国房地产商会联盟主席顾云昌在会上说。

黄文仔：勿盲目下转型判断

“明年希望市场有所好转”，星河湾集团董事长黄文仔说，近经济工作会议提出稳定房地产市场，化解房地产库存。“经济发展离不开房地产业，房地产不会倒、也不能倒，希望广大开发商与政府共同努力，促进房地产共同发展。”

大城市的房价还有上涨空间吗？对此，黄文仔的答案是：北上广这些一线城市，如果房价不涨，开发商就死定了。

未来商铺的价值是否面临重估？黄文仔说，过去几年他在公司的会议上多次提到不能做商业地产，“我做房地产有办法，做得漂亮，但是（对商业地产）我没有这个信心，没有把握”。他坦言。

而对于楼市去库存的问题，黄文仔认为，目前，二、三线城市的房地产库存量较大，“基本上都是亏本销售”，一线城市则面临着土地成本高企的问题。他举例说，一线城市的地价已经达到3万多元/平方米，开发成房产后“要卖5万元/平方米才可以保本”，“一线城市做也不是，不做也不是”，他认为房地产发展到如今，一定要有定力，不要过度盲目下转型判断。