深圳客的买房血泪史：我一路向北，离开深圳的高房价

【房天下深圳二手房网1月6日讯】【高房价制约购买力】据深圳特区报报道，1月3日，该市市规划国土委公布2015年12月份楼市成交数据。一个“涨”字贯穿始终，2015年深圳楼市一路高歌猛进，从年初高开高走持续到年底的翘尾行情，不管是成交量还是成交均价，都比上年有较大涨幅。就在元旦前几天，位于南山豪宅区的某项目推出290套非毛坯单位，销售均价13.8万元/平方米，销售近八成，实现销售总金额近42亿元。位于罗湖的某项目推出的近百套单位则在开盘当天全部，均价约为10.5万元/平方米。业内认为，多方因素促成深圳豪宅市场的火爆。“今年（2015年）以来，地产发展差异化严重，二线城市及其他三四线城市，面临去库存压力，产能过剩问题比较大，开发商及者都回归到一线城市去，是深圳。经济转型比较成功，金融及高科技产业发展迅速，GDP增速高于平均水平，吸引了过百万人才到来。他们的购买能力强，因此对豪宅需求比较大。”

【去库存？看深圳房价的另类繁荣】

这是一场开发商的狂欢，发生在深圳房价年涨39.4%时代背景下，上演的却是购房者恐慌追高入市的戏码。据统计，1-4月，深圳全市新房成交均价仍在2.63-2.79万元/平方米之间徘徊；此后均价却一路上扬，先后在6月突破3万关口、11月突破万关口，至12月维持在4.25万元/平方米高位。

按区域分，年内福田区、南山区、龙岗区、宝安区的涨幅分别达28.3%、14.5%、36.9%、31.9%、34.5%，成为拉动房价上涨的主力。

从全年看，2015年深圳延续了2014年“930新政”带来的大好局面，突破2.4万元/平方米的历史新高纪录，此后在“330新政”及一系列降息降准的货币宽松政策刺激下，均价犹如脱缰的野马狂奔不止。

观点地产新媒体翻阅过往开盘资料得知，4月11日，位于龙华新区的星河传奇加推单位，均价3.7万元/平方米，将均价从短短半年间拉高7000元。

42天后（即5月23日），龙华新区前“”中海锦城二期开盘，价5.4万元/平方米，宣告正式突破4万关口。同时据统计，当天包括中海锦城、博林天瑞、塘朗城等项目推售1663套房源，吸引了7500人次冒雨抢房，终销售额近70亿元。

11月7日，龙华新区鸿荣源·壹城在深圳湾体育布置了一场演唱会式的开盘，首推1637套房元，均价4.35万/平方米。结果从上午10点正式签约到下午4点，项目所推房源一次性，签约金额高达60亿元。

12月26日，罗湖鹿丹村旧改项目中海天钻开盘，均价10.5万元/平方米创区域纪录，终认购金额逾12亿元；同日开盘的还有后海华润深圳湾悦府，推售均价13.8万元/平方米，当天销售金额近42亿元。

谈及上述现象，深圳市场人士对观点地产新媒体表示，深圳要逐渐习惯豪宅“10万+”的生活。至于原因，该人士认为，政府2015年营造的宽松货币环境为深圳楼市带来大量新增资金，加上者从股市获利后将房地产看成资产配置的重要标的，造成深圳的房源不断被抢购，从而推高房价。

据深圳中原地产监测，2014年深圳新房市场购房者需求中，需求占比在10%至15%之间。至2015年上半年占比已经高达20%至25%，此后近4个月一直维持在20%以上。

而世联行分析师刘文春在接受观点地产新媒体采访时，从深圳产业结构的角度进行了解读。她表示，深圳目前有超过200家上市公司，以及众多创业公司，这些公司的管理层大多净值较高，仅深圳本地便有很强的购买力。

根据深圳市政府2015年初披露数字，该市中小微企业数量在两年间由48.3万家增长至84.5万家，增长了75%；深圳市中小微企业创造GDP由6035亿元增长至7260亿元，纳税由1338亿元增长至1680亿元。

上述人士进一步介绍，深圳每年的新房供应约5万套左右，与2015年全年6.65万套的消化量相比，全市仍存在供不应求的问题。来自深圳以外的者大量涌入，也加剧了这种失衡情况。

在深圳新房供应量紧张的情况下，更多者以及刚需置业者开始转向价格相对低廉、供应量相对充足的临深。12月19日，东莞凤岗恒大绿洲开盘，推出千余套房源，三，销售总额共计17亿元。

【高房价下早买房成关键】

2015年楼市波澜再起，深圳楼价继续狂飙突进并带动东莞等周边地区一起飙升。而广州楼价在一线城市中仍然保持惯有的温和态势。

已经为2016年房价定调——适度降低，并强调“去库存”。2016年，楼价何去何从，牵动着老百姓的心。

现在不买，以后就真的买不起了，就算借钱凑首付也要买。

——买房人小

元旦当天，中指研究院发布消息，2015年房价连涨八个月后收官，一线城市房价表现坚挺，深圳房价同比上涨38%，涨幅。同比上年的23972元/平方米，2015年均价33168元/平方米。深圳市房地产信息系统数据显示，2015年初深圳的月均价在2.7万-2.8万/㎡之间，12月则达到42476元/㎡。

对库存去化周期垫底，而房价持续领涨的深圳，有地产中介预计，2016年深圳楼市成交量或将下滑三成，但价格仍有10%-15%增长空间。

买房人的故事

来深工作6年多的小，一直住在民治梅林关一带，亲历新房单价从不到2万/平方米，到如今超5万/平方米。由于首付年年都是“缺一点”，小错过了多次购房机会。眼看女儿越长越大，2015年买房成为小家里热话题。近，小看上了布吉一套70多平方米两房，马上缴了意向金。该房目前单价3.1万元，而上年同期该小区同户型的总价才100多万元，一年房价。

“现在不买，以后就真的买不起了，就算借钱凑首付也要买。”事实上，类似小这样感慨的纯刚需不在少数。

【有人卖掉深圳房 买下东莞两套房】

换房人的算盘

深圳链家研究总监肖小平称，首套房大幅，让不少购房者做出大胆选择。“比如三五年前买的100万元房子，现在已翻了倍甚至变成四五百万元了。还掉贷款，会有三四百万元现金，用这笔钱做首付，就可买七八百万元甚至上千万元房子。”

中介：量仍涨

深圳中原地产认为，2015年深圳购买力严重透支，全年二手房价涨幅已超2009年。 美联物业预计，经过2015年一路飙升，2016年深圳住宅市场成交量走势或将稍显震荡，从2015年高位回落，预计一二手住宅成交套数下滑至少30%。房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，但相比2015年的，2016年无疑将温和很多。

有人卖掉深圳房 买下东莞两套房

深圳客来年仍会一路向北，东莞住宅成交量价齐升状况仍将持续 ——业内人士2015年，东莞楼市成交持续火爆。数据显示，东莞新建住宅全年成交1038万平方米，成交1016亿元，成交均价9783元/平米，同比涨6.63%。但区域分化严重，非临深把上格拉低了，临深住宅成交均价达11213元/平方米，比2014年大涨28.5%。元旦节后首日东莞住宅成交仍处高位，新建住宅成交361套。元旦假期三天共成交1090套，均价全部过万。

地产研究人士称，东莞住宅成交量价齐升状况仍将持续，不会只是一场虚火。

本地人购房需求释放

40岁的阿伟现供职东莞凤岗一家事业单位。“我们是拿着东莞工资消费深圳的房价、物价呀！”阿伟说，他也在凤岗买了房，本与深圳客没什么交集。但阿伟每天碰到的却是深圳客带来的生活压力，医疗、出行等消费支出被拉高，还有道路交通压力等。

“东莞本土购房需求已大大释放。”据东莞合富辉煌发展研究副总经理李兴旺称，根据此前数据统计，东莞本地人口住宅需求量约在500万平方米，2015年预计实际成交可达960万平方米，本地需求早在半年前已饱和。

【我一路向北，离开深圳的高房价】

深圳客卖房来莞购房

晏小艳今年30岁，供职于深圳一家外企，月薪约2万元。

5年前，晏小艳在朋友推荐下购买了东莞北端的万江街道的一套房。那位介绍她买房的朋友则买了三套。“当时房价才4000多元/平方米，而深圳房价已飙到20000元/平米。”

5年过去，东莞房价，但不在万江。晏小艳想将房子装修出租。11月以来装修期间，晏小艳有了新发现，东莞楼市量价完全被深圳客主宰。晏小艳有了新打算，卖掉了居住环境不如东莞的深圳房子，在东莞买两套房，一套置业，一套自住。

怀揣晏小艳一样想法的深圳客不胜枚举。

业内：深圳客仍向北

数据显示，截至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量457.02万平方米，已缩短至5.5个月。就在2014年9月，数据显示，东莞存量房107963套，去化周期达25个月。

临深与非临深冷热不均。东莞中原研究部将东莞以“虎岗高速”为界分割：沿线及以南为临深，成交火热，房价飞速上涨；以北为非临深，成交平淡，房价维持平稳。

“东莞住宅成交量价齐升的状况仍将持续，不会只是一场虚火。”业内人士分析，深圳高房价、莞深两地交通日益完善、深圳多条高速公路取消收费等，都将促使深圳客大军一路向北。

“从全市总量看，东莞库存去化压力不大。”东莞市住建局房管科相关负责人说。

【罗湖受客亲睐】

据深圳中原研究统计，深圳楼市客的平均年龄为35.6岁，80后仍是客的主力军，两房以下小户型住宅受客青睐。

客作为深圳楼市风向标，时刻关注楼市动态，“9·30新政”后信贷环境利好，部分客首先进入市场，“3·30新政”更是点燃了客的热情，占比开始急剧上升。

根据深圳中原研究监测，2014年深圳楼市占比大致在10%~15%之间。“9·30新政”之后部分客逐渐进入市场，“3·30新政”占比开始急剧上升，2015年6月占比上升至近年次高值23%。

去年6月股灾以后，客亦逐渐离场，7月占比出现明显回落。期间龙岗盈富家园和吉信大厦出现小面积低价集中抛售现象。随着年底楼市利好消息不断，客离场趋势逐渐放缓，部分客重新回到深圳市场。虽然仍有部分楼盘集中抛售，但是接盘的客也不少，去年8月占比达近年值25%。不过金融市场仍在震荡调整，客入市心态波动，且美联储加息以后，资本外流现象会更加严重，占比在短期内难以迅速回到高位。整体而言，去年客入市相比往年更为积极。

从2015年各区占比来看，老城区罗湖仍然是客集中的地方。罗湖小区较多，配套设施比较健全，且楼房年代老旧，以小户型住宅为主，房屋总价低、回流资金快，深受客的喜爱。

虽然罗湖和盐田两区去年涨幅稍低于全市其他区域，但是盐排、盐坝高速公路春节后将免费通行，而且8号线也已成板上钉钉。楼市利好消息不断，罗湖和盐田两区二手房价短期内有望上涨。客偏爱成交总价低、租金高、易转手的小户型住宅，成交两房以下的小户型占比近七成。受去年房价整体走高的因素影响，总价250万元以下的户型虽然仍是主要对象，但与2014年同期相比占比却下降了一成，为64%。