中原：流动性追捧一线楼市 全市二手均价普涨

股灾后央行连续降准降息，但是释放出来的流动性却因实体经济萎靡，没有投入到实业之中。大量的资金通过各种渠道进入了金融市场及赚钱效应强烈的一线楼市。再加上美联储延缓加息到12月，9月之后资本市场及一线楼市感受到了金融行业宽裕流动性追捧的效果。

随着资金流入资本市场及一线楼市，一二手市场较股灾后成交量迅速滑落的走势有所复苏。二手房价更是在流动性的刺激效应下，走出了5.6%的月环比涨幅，仅次于今年的5月和6月。从近期的走势来看，由于规土局数据的时滞效应，一手及二手成交数据在年初仍然会走出一定的上涨行情。

不过，在各种复杂因素，尤其是在相对较紧的资金面和今年的高基数效应压制下，一线楼市可能会跟随股市，在流动性转折点承受成交量及价格有所调整的压力。进入到2016年后，随着交易日人民币及股市大跌，美元加息及中国暂停货币宽松措施造成的流动性趋紧或许会对一线楼市产生负面影响。此外，春节前后的传统淡季也已经来临。

批售猛烈单月供应近百万平

根据深圳中原研究监测，本月总批售项目个数较上月升高了5个，达到了16个。总供应套数及面积都创下了年内新高，超过了此前6月创下的年内峰值。本月批售的总套数为8993套，批售面积达到了96.1万㎡，分别环比增长了47.7%及24.5%。同比来看，本月批售套数及面积分别增长了19.5%及32%。

不过，从推售来看，形势则没有批售数据热烈。本月的推售仅为50.3万㎡，仅为全年第六高，并且打破了9月份之后的回升态势，低于9、10及11月的推售总面积。不过，这或许更多是是受到了季节性的影响，从2014年12月的数据也可以看出同样趋势，这或许与季节性因素有关。

本月入市项目中，宝安及南山排在前两位。宝安受益于城领秀花园及中粮凤凰里这两个批售超过1200套的项目。自10月起南山区新房市场显得格外活跃，本月虽然推售项目较上月减少2个，但是由于单个项目批售套数较多，所以仍然排在第二。值得注意的是，前海及蛇口自贸区仍然是宝安及南山的大卖点。新盘销售率方面则延续了11月来的回暖态势。

访客指数：荣枯线徘徊不前

8月份之后央行两次降准降息释放流动性，同时资本外流趋势在美联储放弃在9月份加息之后有所减缓，这两者都促成了资本市场及一线城市楼市的反弹。不过，进入到12月之后，美联储正式启动加息周期，同时中国央行按兵不动。在经济会议要求去库存，去产能的基调下，流动性的拐点或许正在慢慢出现。

从中原新房访客量指数来看，6月以来访客量快速下滑之后，访客量一直处于荣枯线以下徘徊，但是下半年流动性涌入一线城市的楼市及股市，终于在12月中旬访客指数突破了荣枯线。但是，在突破了荣枯线后，访客指数又在其后一周大幅下行15个基点，再次跌到了荣枯线之下。这或许预示着购房者在流动性出现了一定的被动收紧，以及房价已经居于高位后，对于后市看法开始转向谨慎。

根据深圳中原研究监测，本月一手住宅成交7282套，环比增加28%，成交面积为72.6万㎡，环比增加24%，10月下旬以来的供应放量开始逐渐体现。

从深圳12月成交新盘来看，前十榜单中5万/平以上的楼盘占了33%，较上月有所下降，主要原因是龙岗及宝安的刚需盘成交较多，从而拉低了整体均价。豪宅的入市拉高了南山及福田的均价，南山区新房均价仍然高达7万/平，仅次于福田区，主要高均价成交项目有恒裕滨城，海上双玺及吉祥龙花园；福田区新盘宝能公馆以近8万/平的均价继续拉高单价至约7.7万/平。罗湖区本月单月入市项目也高达6个之多，且除两个项目外均价基本都在5万/平以上。罗湖因旧改新项目的入市，区域均价也在持续攀升，12月新房均价为近5万/平，环比有所下降。

海上双玺二期以10万/平的拿下全市均价榜首。

热钱刺激 二手热度高涨

根据深圳中原研究监测，12月二手住宅成交12693套，环比大幅增加32%，已经超过了股灾之后的成交水平，仅次于5月、6月及7月的年内成交高位。二手市场由于不受新房市场的供应限制，相对来说对市场状况反应较为敏感。

股灾后央行连续降准降息，但是释放出来的流动性却因实体经济萎靡，没有投入到实业之中。大量的资金通过各种渠道进入了金融市场及赚钱效应强烈的一线楼市。再加上美联储延缓加息到12月，9月之后资本市场及一线楼市感受到了热钱追捧的效果。

2015年12月深圳中原领先指数为683.9点，样本楼盘均价为48239元/㎡，环比上涨5.6%。随着资金流入资本市场及一线楼市，二手市场较股灾后三个月的走势显著复苏。而近期买卖双方的预期有所回温，罗湖、盐田由于新房、和高速取消收费的利好消息，短期带动房价进一步上涨。同时，房价的上涨本身也刺激了购房者的入市情绪。

不过，进入到2016年后，随着交易日人民币及股市大跌，美元加息及中国暂停货币宽松措施造成的流动性趋紧或许会对一线楼市产生负面影响。此外，春节前后的传统淡季也已经来临。

从区域二手房价格的数值来看，各区分化更加凸显，南山区本月二手均价高达6.39万/㎡，同时福田的二手均价也上涨约7.1%，正式突破到6万/㎡以上的水平，大幅高出其余各区。目前，全市均价在4万/㎡以下的区域仅有盐田及龙岗两区。宝安的均价已经接近5万/㎡，达到了4.86万/㎡。

近期市场来看，年末在流动性追捧资本市场及一线楼市的情况下，深圳出现了翘尾行情。价格方面，目前深圳地区的二手房价再次突破历史新高，单月5.6的涨幅也仅次于今年5月及6月的单月涨幅。。中期来看，宏观层面的压力是变数的领域。其中，人民币贬值，资本市场动荡风气再起，而这又恰逢实体经济萎靡及转变调控思路，再加上2015年的高基数效应，未来的一线楼市走势仍需要谨慎对待。