深圳小产权房规模惊人 深圳规土委承认有盲区

深圳小产权房规模惊人 深圳规土委承认有盲区

《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定〉试点实施办法》2014年出台之后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，“小产权房”营销随着转入了地下。

没有买卖就没有增量。市规划国土委日前公布了2015年建议提案办理结果，有代表建议要加强深圳市违法建筑销售市场，直指在“小产权房”销售环节的与查处中，职能缺位明显。

而规土委也在复函中坦承，建设和销售分部门、分环节，日常巡查与执法办案相对分离的体制确实容易造成盲区，并表示已对执法体制进行反思。

而记者走访发现，随着深圳房价快速上涨，以低价取胜的小产权房销售依然热度不减，有置业顾问表示，“行情真的很好”，2015年高峰期一月卖出50套。

 1  问题 ：在售项目近百个

深圳市代表陈洁在《关于加强我市违法建筑销售市场的建议》中指出，尽管近期住房和城乡建设部、国土资源部联合下发通知，要求加大力度整治、查处建设和销售“小产权房”(违法建筑)，但通过在所谓“深圳小产权房门户网站”以及销售深圳小产权房的QQ群了解，我市违法建筑销售市场存在的问题十分严重。

陈洁分析，违法建筑的销售主要集中在原特区外，有三种销售模式：村集体股份公司统建后委托中介销售、违法建筑建设方直接对外销售、购房者从建设方购房后再次对外转让销售。

目前我市对违法建筑的主要集中在建设过程中，规划国土委的监察支队与街道办负责，但在销售环节的与查处中，职能缺位明显，没有明确职责到具体部门。

“此外，在售规模惊人，已形成较为完整的地下房地产市场销售链条。”陈洁称，根据网络公布的信息，初步估算，目前我市在售违法建筑项目近百个，建筑面积约600万平方米，按照3000-4000元/平方米(龙华等较好区位的项目售价已在6000元/平方米左右)均价估算，这一地下隐形交易市场规模和涉及金额惊人！

销售环节上，组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

 2  建议 ：加强动态监测巡查

针对上述情况，陈洁建议，应尽快由市政府牵头，明确各区政府和新区管委会下辖的街道办、市规划监察支队、市场监督管理局等单位在违法建筑销售上的负责单位，以及上述部门的职能与分工，并在此基础上，制定相应和查处规程，有据可依，有章可循，以促进对违法建筑销售市场工作的持续性。

“鉴于我市违法建筑销售市场已经形成巨大在售规模，在违法建筑建设和查处的基础上，加强对销售行为的动态监测与巡查，对社会影响巨大的重点项目予以重点查处，并为有效治理违法建筑市场奠定重要的数据基础条件。”

陈洁还称，司法部门和律师协会应加强律师规范，有效制止违法建筑销售中的律师见证行为。律师见证行为成为违法建筑销售方向购房者承诺的重要的“合法性外衣”。

相关管理部门和律师协会应进一步强调律师的职业规范，引导和加强普通购房者对购买违法建筑后果的正确认识，而不是成为违法建筑销售的推手。

  3  走访 ：“小产权房”小区峰单月成交近50套

南都记者昨日走访发现，位于龙华民治的民乐花园和民乐翠园位置相邻，由同一开发商兴建，开发至今已有十来年的时间，两者都为“小产权房”性质，买了房的“业主”没有房产证，只有购房合同，由于地理位置和小区环境不错，价格远低于周边商品房，多年来交投活跃。

有房源出来很快就卖掉

“现在是没有那么多房子可以给我们成交的问题。”滢水置业一位负责租售业务的置业顾问表示，“行情真的很好”，民乐花园和翠园两个小区加起来有4000多户，去年峰单月成交有近50套，目前是手里有客户在找房，但放出来的好的房源不多，只要有楼层和价钱合适的房源出来，很快就会被卖掉了。

该置业顾问分析，现在民乐花园和翠园的房东放出来的价格大概是1.2万一平。

而的商品房小区溪山美地单价去到了近5万，万家灯火也要3万多，许多人都买不起，就算买得起也供不起，买小产权房不单价格，还不受限购等限制，因此市场行情不错。该置业顾问又表示，民乐花园和翠园小产权房的问题只是历史问题，政府也不会来查。

 4 要交备案费和更名费

“拿来也很划算。”置业顾问表示，这几天刚刚有客户订了两套，已下了定金，一套7楼成交价不到1.1万一平，一套9楼成交价9000多，已下了几万定金，月内把剩余款项交清就可完成交易，其中一套就是要拿来的。目前小区内的两房可以租到近3000块，而三房可以租到3500到3800元，的商品房的月租金也就多出1000多块。

据了解，由于是“小产权房”，购买民乐花园和翠园的房子，不缴纳国家规定的各种税费，但要向小区的开发商交备案费和更名费，加起来也要几万元，之后与小区开发商签订新的合同，原先房东的购房合同则作废。手续简单，只有钱到位了，一上午就可以完成交易。

部门回复

 5 市规土委：“已经反思执法体制”

市规划国土委在复函中坦承，利用原集体用地或者原村民宅基地建设违法建筑并对外销售的情况还普遍存在。

 6 查处整顿效果有待提升

市规土委表示，受巨大违法利益的驱动，以及执法办案体制等多种原因制约，违法建筑销售市场查处整顿效果还有待进一步提升。

据统计，近五年，全市土地规划监察机构共立案查处案件11940宗，拆除违法建筑650余万平方米，罚款金额2.88亿元。五年来新增违法建筑年均下降12%，年均新增违法建筑(758.26万平方米)与2009年之前二十年年均违法建筑(1906.89万平方米)相比，大幅下降60%。

规土委表示，采纳代表建议，下一步将落实联席会议成员单位责任制，形成合力，对有关部门放松对银行、律师事务所等行业导致引发群体事件的，当年考核不得评定为，考核不合格的，对单位责任人进行追责。

 7 建立市区模式

目前，深圳在市、区、街道均成立了专门的规划土地监察机构对土地违法行为和规划违法行为进行查处，与违法建设相关的违法销售行为则纳入房地产市场范畴，由规土委进行和查处。

根据职责分工，由辖区管理局进行日常和巡查，由规土委直属机构规划土地监察大队作出处罚。

规土委在复函中承认，这种建设和销售分部门、分环节，日常巡查与执法办案相对分离的体制确实容易导致违法建筑销售查处过程中的推诿扯皮，造成盲区，影响执法效果。

“我委已对执法体制进行反思，在此轮市区事权划分中已尝试着向编制部门提出将房产等违法行为的查处职责下放到区级土地规划监察机构，建立起市、区，相对集中的模式。

此外，我委将牵头对在建在售违法建筑开展一次集中排查摸底，掌握全市建设、销售违法建筑的基础数据并分别进行登记造册，为下一步集中打击做好准备。”