深圳业主卖楼群的建立和邀请
2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套
日前楼市热论一个问题，就是各地房价高低分化太严重，因为中国庞大的楼市人口需求，都标明一个观点是楼市十年难现危机，但事实上楼市真的那么顺畅吗？
楼市泡沫是什么意思 楼市十年难现危机
年初以来，杭州、深圳等地房价均有显著下跌，而北京新房市场季度成交量创下十年以来的新低，同比下降5成左右，与此同时，北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象——作为一个观察者，我可以告诉你，这一点不太妙，因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。楼市泡沫是什么意思?楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有的市场价的现象，这种现象多半是由于片面追求房地产的高利润而被有意或无意的造成。
眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，但让它破裂却面临阻力。市场是个奇怪的东西，它的魅力就在于不可左右——当你希望它下降时，它一路高升;当你希望它稳中有升时，它已开始下行。泡沫在繁荣的时候，没人认为那是泡沫，但它们早晚会露出不可持续性的实质——当不再有人接盘之后。
年初以来，杭州、深圳等地房价均有显著下跌，而北京新房市场季度成交量创下十年以来的新低，同比下降5成左右，与此同时，北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象——作为一个观察者，我可以告诉你，这一点不太妙，因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。
假如这种观望气氛延续下去，所谓的楼市泡沫就会破裂——长远考虑，这并不是什么坏事——中国近期的经济数据、美联储定量削减QE、人民币 (6.2113, -0.0013, -0.02%)贬值、地方政府债务去需求迫切、货币流动性趋紧、大批债务和信托到期面临兑付、银行不良贷款率攀升……你能为它找到很多宏观层面的依据。
越来越多的人开始讨论楼市会不会崩盘，来自官方的声音一口否定。更愿意将下跌定义为一种自然回落，“崩盘论并不现实”。原住建部的一位官员则直接称中国房价不可能。他们共同的理论基础是城镇化，“三个1亿人”会带来住房的刚需。
楼市泡沫是什么意思
尽管这一解释不那么站得住脚，但你得理解——楼市稳定对于政府意义重大，那意味着社会稳定;同时，考虑到地方财政对土地出让金的巨大依赖，以及中国经济发展趋缓的前提，楼市稳定就成了一项必须实现的任务。
住建部副部长齐骥提到了一种“分类调控”的方法，即对一线城市继续增加供应，限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。随后，温州等库存压力较大的城市将松绑限购的消息陆续传出。
暂不论松绑限购必将引起的反弹，如此消化库存，实在不是什么好办法，实际上会助长泡沫，或者说扩大和转移了泡沫。
一个城镇化的概念足够开发商们用上二三十年，近刚刚提出的京津冀三角区，就令保定和廊坊的房价上涨，但这种涨幅并不容易持续。
现在，城镇化又有了新的重点——棚户区改造。为了保证资金，中国版“两房”已经启动，由国开行来承接，它将组建一个住宅融资事业部，并将发行相关债券，向邮储等金融机构和其他者融资。与此同时，政府仍在通过一些办法插手房产市场，这可能带来更多的问题。
在已经存在多种土地供应形式的情况下，一种新的房产形式又被发明了，叫做“共有产权房”，即将在北京、上海等6个城市试点——中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。这尽管解决了政府保障房资金难题，却可能让整个局面变得复杂而混乱，多人共享产权，利益很难平衡和分配。
房地产问题是个大问题，它直接关系到居民的生活。让人民群众住有所居，一直是政府追求的目标。近年来，也一直努力使房价回归理性：根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策。除此之外，政府也在积极推进公租房等保障房建设。今年，政府还将继续加大棚户区改造的力度，至少再改造470万套以上。毋庸置疑，保障房、廉租房的纷纷入市，在一定程度上也能挤压掉房地产市场中的一部分泡沫。
我们知道，城镇化是未来十年中国发展的大势所趋。城镇化在各地的四处开花，其涉及到的3亿人口转移产生的住房需求也必将源源不断。随着购房需求在城镇化进程中被正确地引导和分配，房价趋于理性的白银时代，将会慢慢到来。未来的房地产市场，随着“挤泡沫”的继续，整体房价增速将放缓，局部可能会出现下行。泡沫迅速破裂、产业轰然崩溃这种“唱衰”中国楼市的声音注定要再次落空。
中国楼市十年内将发生深刻转变
中国过去十年，城镇住房整体呈现供不应求的态势，而未来十年，楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
2015年上半年，就在人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别时代后，再次迎来复苏。
国家统计局数据显示，上半年，房地产开发43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅增长2.8%。
商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
中指研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。
而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市现象。中原地产研究更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。
国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。
同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。
当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。
从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。
从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。
此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，中国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。
从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。
预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。
但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市风险控制有可能会进一步加强。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。
业内人士分析称，官方房地产政策持续松动的主要原因，一是去年以来中国宏观经济面临较大的下行压力，二是房地产市场本身正经历痛苦的去库存阶段。
由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。
国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。
这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响，6月中国财政收入同比增长13.9%，增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地税、营业税等均呈现良好增长态势。
由于前期楼市降温影响土地市场，今年上半年中国国有土地使用权出让收入下降38.3%，受此影响，一些地方财政“稳增长”能力下降。
但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“”和高溢价的地块开始陆续出现。
但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。
因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。
从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。
甚至当前金融机构为了控制楼市风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。
当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市风险控制有可能会进一步加强。
2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。
住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。
但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小、老旧或不成套住宅占存量住房的比重很大。
随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对住房的需求还将稳步增长，住房仍然具有一定的稀缺性。
“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。
“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。
城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。
中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。
紧凑型楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。
挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。
需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。
个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。
居民将小房子换成大房子，有时意味着离城更加偏远，且家务劳动成本大大增加。
在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。
以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。
人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。
这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。
随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：
一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。
未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。
由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。
三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。
此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。
这些题材新城，有一些只是为了政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。
随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。
二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。
在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。
随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。
失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。
物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。
部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。
楼市十年难现危机 房价分化现象将来会越来越严重
房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇。
“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提‘房地产调控’，事实并非如此。”6日的小组讨论会上，政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”
政府工作报告第26页以“完善住房保障机制”为题，论述了本届政府的房地产调控思路。
“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”
“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴委员说。
政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。
“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。
“政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。我碰到美国一位部长，说中国怎么动不动就是700万套，不是700万平方米吧？我和他说，一个城市保障性住房就700万平方米了。”
“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是和投机在起作用。
“这几句话组合起来看，构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”他说。
住建部：楼市十年内难现危机 不可能全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴昨日在两会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。
两类城市需要调控
在李克强总理的政府工作报告中，对于房地产调控的直接表述为，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。
对于上述“不同城市”，政协委员、住建部副部长齐骥昨日表示，按照住建部掌握的情况，今年以来绝大多数城市市场比较稳定。“稳定”的内涵在于：供应量平稳上升，销售量也呈平稳上升状态。在此之外，少数两类城市属于特例。
他表示，今年1-2月的数据表明，部分热点城市虽然交易量比去年同期有所下降，但总体还是供应不足，供需矛盾比较突出，房价上涨压力仍然很大。
齐骥表示，对于这一类城市，今年的市场调控工作主要是：，要千方百计增加普通商品住房供应，是中小套型商品房的供应。住建部已经跟国土部商定，对这类城市今年继续增加住宅用地供应，也要加快普通房建设和开发的节奏。另一方面，为缓解供求矛盾，继续采取相关的调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。
与之相对，另外一部分城市商品房库存量比较大。其原因是在一定时期内，虽然交易量在上涨，但新建、新上市的商品住房的上涨速度高于消费的增长速度，所以造成阶段性的库存量大。
齐骥称，通常意义上，一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍。也即，市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。上述城市都超出了合理区间。
他表示，对于后者，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
杭州属“打折促销”
近期，杭州市部分楼盘出现开盘价大幅下调的现象，不仅引发“崩盘”的市场恐慌，而且造成房地产板块股票连日下跌。
齐骥表示，住建部已要求杭州市有关部门就此做出介绍。“杭州市的几个楼盘打折促销是事实。”他说，而且通过打折，居民踊跃买房，并造成一房难求的局面，打折的项目也很快。
齐骥表示，媒体给出的信息并不完整，仅仅报道，忽视了打折之后的市场表现，从而带来另一种导向。
在我国房地产发展，有过数次“崩盘”的记录。其中为人熟知的，当属上世纪90年代海南房地产泡沫的破裂，以及2011年以来，温州、鄂尔多斯的房价，这种局面已危及金融安全、实体产业和当地经济发展。近期，贵阳、营口、常州等城市不断被爆出房屋过剩的情况，并引发对三四线城市市场“崩盘”的担心。
政协委员、住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部的极个别城市可能出现像鄂尔多斯、温州、海南这样的情况。
根据国家统计局统计，近几个月来，70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。仇保兴表示，目前有十多个城市的房价收入比是超过10的，但对于绝大多数城市来说，该指标正处在下跌中，且分化的现象将会越来越严重。
他表示，经济工作报告中提出的“分类调控”是指，如果开一个药方让大家都治病，那是治不了的。(记者 荣 )
楼市十年难现危机 还要解决‘三个1亿人’的问题
房地产业走向“以管代调”
今年楼市是否还应出台调控政策，分类调控是否就是住建部负责人透露的双向调控，似乎变得扑朔迷离。人们在研读今年的政府工作报告时发现，今年“罕见”地未提房地产调控和遏制房价过快上涨势头，仅在完善住房保障机制中点了一句“针对不同城市情况分类调控”。
结合去年政府房市调控“真空”，政府工作报告向市场传递出两大关键信息：一是在完善住房保障机制下的分类调控，不是住建部负责人提的双向调控;一是在重点倾向保障房体系的构建等背景下，房地产调控十年了“退出”政府工作报告，很可能透射出商品房市场将遵循简政放权改革思路，逐渐放松管控，不再出台带有明显色彩的调控政策。
如果今年政府继续坚持“不干预”的理念，尤其是在房价理性回归过程中，不再像2009年出台房地产刺激政策，那对房市的健康发展无疑是一大好事，对经济也是一大幸事。环顾自2005年以来的楼市调控和房价走势，不难发现与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升和泡沫化。之所以出现这种事与愿违的结果，虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释，但根本上源自楼市调控本身就混淆了权力与市场的边界，忽视市场规律和逻辑，进而导致不合理的市场干预。
近年来的调控从供给管理到需求管制，再到供需双向调控，其力度不可谓不大，但在持续多年的宽松财金政策背景下，这种人为限制和调控市场供需的手段，终都蜕变成了市场对的套利，进而强化了市场对房价走高之预期。这种楼市调控与房价相互攀比的格局，与过去决策层在房市抉择中缺乏“定力”，出台被市场牵着鼻子走的楼市调控政策直接相关。
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在已经存在多种土地供应形式的情况下，一种新的房产形式又被发明了，叫做“共有产权房”，即将在北京、上海等6个城市试点——中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。这尽管解决了政府保障房资金难题，却可能让整个局面变得复杂而混乱，多人共享产权，利益很难平衡和分配。
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过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
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商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
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而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市现象。中原地产研究更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。
国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。
同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。
当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。
从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。
从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。
此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，中国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。
从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。
预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。
但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市风险控制有可能会进一步加强。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。
业内人士分析称，官方房地产政策持续松动的主要原因，一是去年以来中国宏观经济面临较大的下行压力，二是房地产市场本身正经历痛苦的去库存阶段。
由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。
国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。
这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响，6月中国财政收入同比增长13.9%，增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地税、营业税等均呈现良好增长态势。
由于前期楼市降温影响土地市场，今年上半年中国国有土地使用权出让收入下降38.3%，受此影响，一些地方财政“稳增长”能力下降。
但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“”和高溢价的地块开始陆续出现。
但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。
因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。
从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。
甚至当前金融机构为了控制楼市风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。
当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市风险控制有可能会进一步加强。
2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。
住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。
但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小、老旧或不成套住宅占存量住房的比重很大。
随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对住房的需求还将稳步增长，住房仍然具有一定的稀缺性。
“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。
“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。
城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。
中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。
紧凑型楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。
挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。
需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。
个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。
居民将小房子换成大房子，有时意味着离城更加偏远，且家务劳动成本大大增加。
在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。
以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。
人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。
这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。
随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：
一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。
未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。
由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。
三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。
此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。
这些题材新城，有一些只是为了政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。
随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。
二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。
在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。
随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。
失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。
物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。
部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。
楼市十年难现危机 房价分化现象将来会越来越严重
房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇。
“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提‘房地产调控’，事实并非如此。”6日的小组讨论会上，政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”
政府工作报告第26页以“完善住房保障机制”为题，论述了本届政府的房地产调控思路。
“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”
“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴委员说。
政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。
“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。
“政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。我碰到美国一位部长，说中国怎么动不动就是700万套，不是700万平方米吧？我和他说，一个城市保障性住房就700万平方米了。”
“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是和投机在起作用。
“这几句话组合起来看，构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”他说。
住建部：楼市十年内难现危机 不可能全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴昨日在两会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。
两类城市需要调控
在李克强总理的政府工作报告中，对于房地产调控的直接表述为，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。
对于上述“不同城市”，政协委员、住建部副部长齐骥昨日表示，按照住建部掌握的情况，今年以来绝大多数城市市场比较稳定。“稳定”的内涵在于：供应量平稳上升，销售量也呈平稳上升状态。在此之外，少数两类城市属于特例。
他表示，今年1-2月的数据表明，部分热点城市虽然交易量比去年同期有所下降，但总体还是供应不足，供需矛盾比较突出，房价上涨压力仍然很大。
齐骥表示，对于这一类城市，今年的市场调控工作主要是：，要千方百计增加普通商品住房供应，是中小套型商品房的供应。住建部已经跟国土部商定，对这类城市今年继续增加住宅用地供应，也要加快普通房建设和开发的节奏。另一方面，为缓解供求矛盾，继续采取相关的调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。
与之相对，另外一部分城市商品房库存量比较大。其原因是在一定时期内，虽然交易量在上涨，但新建、新上市的商品住房的上涨速度高于消费的增长速度，所以造成阶段性的库存量大。
齐骥称，通常意义上，一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍。也即，市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。上述城市都超出了合理区间。
他表示，对于后者，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
杭州属“打折促销”
近期，杭州市部分楼盘出现开盘价大幅下调的现象，不仅引发“崩盘”的市场恐慌，而且造成房地产板块股票连日下跌。
齐骥表示，住建部已要求杭州市有关部门就此做出介绍。“杭州市的几个楼盘打折促销是事实。”他说，而且通过打折，居民踊跃买房，并造成一房难求的局面，打折的项目也很快。
齐骥表示，媒体给出的信息并不完整，仅仅报道，忽视了打折之后的市场表现，从而带来另一种导向。
在我国房地产发展，有过数次“崩盘”的记录。其中为人熟知的，当属上世纪90年代海南房地产泡沫的破裂，以及2011年以来，温州、鄂尔多斯的房价，这种局面已危及金融安全、实体产业和当地经济发展。近期，贵阳、营口、常州等城市不断被爆出房屋过剩的情况，并引发对三四线城市市场“崩盘”的担心。
政协委员、住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部的极个别城市可能出现像鄂尔多斯、温州、海南这样的情况。
根据国家统计局统计，近几个月来，70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。仇保兴表示，目前有十多个城市的房价收入比是超过10的，但对于绝大多数城市来说，该指标正处在下跌中，且分化的现象将会越来越严重。
他表示，经济工作报告中提出的“分类调控”是指，如果开一个药方让大家都治病，那是治不了的。(记者 荣 )
楼市十年难现危机 还要解决‘三个1亿人’的问题
房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇。
“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提‘房地产调控’，事实并非如此。”6日的小组讨论会上，政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”
政府工作报告第26页以“完善住房保障机制”为题，论述了本届政府的房地产调控思路。
“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”
“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴委员说。
政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。
“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。
“政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。我碰到美国一位部长，说中国怎么动不动就是700万套，不是700万平方米吧？我和他说，一个城市保障性住房就700万平方米了。”
“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是和投机在起作用。
“这几句话组合起来看，构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”他说。
房地产业走向“以管代调”
今年楼市是否还应出台调控政策，分类调控是否就是住建部负责人透露的双向调控，似乎变得扑朔迷离。人们在研读今年的政府工作报告时发现，今年“罕见”地未提房地产调控和遏制房价过快上涨势头，仅在完善住房保障机制中点了一句“针对不同城市情况分类调控”。
结合去年政府房市调控“真空”，政府工作报告向市场传递出两大关键信息：一是在完善住房保障机制下的分类调控，不是住建部负责人提的双向调控;一是在重点倾向保障房体系的构建等背景下，房地产调控十年了“退出”政府工作报告，很可能透射出商品房市场将遵循简政放权改革思路，逐渐放松管控，不再出台带有明显色彩的调控政策。
如果今年政府继续坚持“不干预”的理念，尤其是在房价理性回归过程中，不再像2009年出台房地产刺激政策，那对房市的健康发展无疑是一大好事，对经济也是一大幸事。环顾自2005年以来的楼市调控和房价走势，不难发现与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升和泡沫化。之所以出现这种事与愿违的结果，虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释，但根本上源自楼市调控本身就混淆了权力与市场的边界，忽视市场规律和逻辑，进而导致不合理的市场干预。
近年来的调控从供给管理到需求管制，再到供需双向调控，其力度不可谓不大，但在持续多年的宽松财金政策背景下，这种人为限制和调控市场供需的手段，终都蜕变成了市场对的套利，进而强化了市场对房价走高之预期。这种楼市调控与房价相互攀比的格局，与过去决策层在房市抉择中缺乏“定力”，出台被市场牵着鼻子走的楼市调控政策直接相关。