李宇嘉:深圳保障房使高房价不会冲击普通百姓

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

应对高房价，深圳这一步走对了。近日发布的深圳市“十三五”住房保障规划显示，未来5年（2016-2020），深圳将建设保障房40万套，供应保障房35万套，其中70%面向人才分配，到“十三五”末，力争实现保障房与商品住房套数比提高至40%。不是压制房价，而是大面积建设保障房来保护那些被高房价“抛弃”的人群，真正做到了“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”。

看一看深圳的存量房，你就会知道，如此力度的保障房建设早该来了。据2013年住房调查，深圳1035万套住房总量中，商品住房和保障房分别为128万套、34万套，占比为12.4%和3.3%，而小产权房居然达到650万套（间），占比62.8%。在人均GDP、人均可支配收入和人均存款等多项指标高居各大城市之首，被称为“创业之都”、“中国硅谷”的深圳，常住人口户均商品住房不足0.4套，商品房和保障房真是少的可怜，甚至没有工业区配套宿舍（168万套间）多。

掐指也能算得到，产业转型这么快，且拥有“富豪制造机器”的创业板、中小板，占有私募的2/3，随便就能融到钱。在人口结构如此年轻（平均30岁左右）、购房需求正是旺盛的情况下，这么少的商品房还不被抢疯了？房价还不会疯长？因此，保障房大规模建设早应该来了。

事实上，“十二五”期间，深圳就开始大规模建设保障房了。数据显示，“十二五”深圳在计划竣工保障性住房21万套，但仅竣工10.2万套、供应11万套。对于不到50%的竣工率和严重低于计划的供应，住建局给出四大原因，城市更新因拆迁与补偿谈判不可控、周期长而耽误；新增土地资源不足，存量盘活难度大；供应集中在偏远地区导致供需错配；公共配套滞后。

从“十三五”住房保障规划的内容来看，可谓对症下药。首先是释放土地资源，包括特区内二线插花地居住区在内的棚改，释放出的土地资源主要建设保障房，盘活的土地资源向保障房倾斜是对的；其次是解决供需区域错配问题。轨道交通沿线土地及车辆段上盖主要用于保障房，特区内全部建设高容积率的公租房，这不仅高效率地利用有限的土地资源，而且改变了过去保障房建设过于偏远，而公共配套短期内跟不上，造成供求错配、资源浪费的问题；再次是提高“需求针对”的灵活性，构建“租售补”相结合、多层次住房保障体系，适应绝大多数深圳居民住房需求解决的实际路径；是缩短轮候周期和建立“内循环”流转机制，实现了住房保障可持续和代际公平。

笔者为“十三五”住房保障政策叫好，不仅在于其对于保障房欠账弥补的力度，更在于总结过去保障房问题的基础上对症下药。是，在土地资源紧张、后续新增供应难以持续的情况下，“内循环”提高了供应的效率、可持续性，保证了前后供应的代际公平，建立了一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，将符合保障的对象纳入该市场，从而隔离了商品住房价格上涨的冲击。