深圳发出了什么样的信号？过热的楼市需市场精准调控

深圳业主卖楼群的建立和邀请

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

过热的楼市需市场精准调控

胡 蓉

深圳二手房价近年来走势图。

胡 蓉

据本报报道，记者从业内了解到，工商银行、中国银行、建设银行等三家大行的深圳分行，近日决定收紧面向中介群体的房贷政策。一家银行即日起停止受理中介员工及其配偶的贷款申请。另一家银行通知，从事中介的人员购二手楼向该行申请按揭，准入门槛除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。

在许多城市都在想方设法去库存、出台各种购房优惠的同时，深圳的银行却开始对中介贷款说“不”这发出了什么样的信号？

首先，对中介实行限贷的是三大行而不是国家部委，表明此次限贷不是调控手段，而是纯粹的市场行为。由市场参与方发现风险点并做出相应的防范措施，或许比由国家部委出台楼市宏观调控政策更有价值。

这些年政府没少针对楼市出台宏观调控政策，但结果却常常并不理想。究其缘由，调控政策的制定者不是市场参与者，可能是一个重要原因。此次限贷，三大行就是深圳楼市的参与方，房贷是银行的低风险资产，楼市火爆会让银行获益，但当银行不敢再赚这个钱时，说明楼价上涨已经让银行感觉超出了他们的安全边界。

其次，此次受到限贷的是深圳地产中介。按照一般人的理解，中介的本职工作是撮合交易，赚的是交易。现在，银行要对这个行业的房贷进行限制，这充分说明，中介的行为已经到了让银行不安的程度。由于这个行业的收入并不稳定，而其过程当中的交易价格又往往失真，其风险通常主要由银行承担。一旦房价走势出现波动，断供的可能性很高。所以，银行是从自身的风控出发，客观上起到了楼市精准调控的效果。

在此之前，已有不少苗头表明，深圳目前的楼市有了让人警省的理由。数据显示，2015年深圳以47.5%的同比涨幅领涨，涨幅远超北上广其他一线城市。看好深圳楼市者的理由不外乎这么几点：深圳是移民城市，住宅自有率低，刚需强劲；深圳经济转型早、增速高，高科技和互联网企业发展迅猛造就不少财富新贵；深圳环境宜居等等。但无论如何，在房产总价基数不断抬升的条件下，房价一年涨50%，无论如何都有点太猛了。

还有消息指，推高深圳整体楼市行情的大户型，有很多被打包到了P2P、互联网金融、信托、理财产品中，也就是充当了其债务融资的抵押品；还有一些普通市民开始买房，以期在火爆的楼市中分一杯羹。房产具有居住功能也具有属性，房产无可厚非，但当房产属性被过度运用时，说明其中泡沫也越来越大。

中国之大使得各地楼市面临的问题各不相同，过去那种“一人生病、全家吃药”的宏观调控既粗放又粗暴。别的城市忙着去库存，不等于深圳没有必要给楼市降降温。否则对个人、对银行、对楼市甚至整个城市经济，都会造成巨大冲击。香港楼市在上个世纪九十年代也曾一路高歌猛进，但1997年的大跌却造就了大量负资产人士，尚未经历过房地产发展完整周期的人，切不可盲目自信。

有数据指，2015年深圳住房贷款突破6000亿元，以百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓名副其实的“楼市”。既因银行而起，也理当由银行而去，火爆的楼市就需要这样精准的调控。(相关报道见A05版)

深圳散户借款盛行 多数只有一两年月供资金

一路快速走高的深圳楼市，正面临微妙的变局。近日，工行、中行、建行等三家大行的深圳分行，决定收紧面向中介群体的房贷政策。

“银行缩紧中介信贷政策的消息就像是重磅炸弹，很多中介公司都在加班开会讨论政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理层向南都记者透露，因为中介公司买房都是靠资金，包括深圳在内的一线楼市的复苏也是靠政府的宽松信贷推动，一旦信贷扩张略有放缓，高的风险就会暴露。南都记者调查发现，深圳在去年放开了信贷政策，刺激住宅消费，这成为楼市火热的重要推手。去年深圳住宅贷款已经突破6000亿，超出北京，仅次于上海。

中介抑制刚需购房

得益于宽松的信贷政策，深圳的中介市场异常火热。南都记者从链家地产了解到，在房地产复苏回暖的背景下，深圳二手房交易市场出现了量价齐涨的趋势。

根据链家成交系统数据，去年12月深圳二手房成交均价为37443元/平米，环比11月上涨1.5%，同比上涨35.94%．

目前深圳房价已处于高位运行，的房价让很多年轻人取消了购房的计划，大量刚需被抑制。市场也随之出现悲观倾向，认为一旦成交量下跌，中介公司盈利收入不及预期，影响其还贷能力，可能会发生断供现象。而此次银行缩紧信贷政策正是基于这种考虑，希望控制风险。

“银行缩紧中介信贷政策的消息就像是重磅炸弹，很多中介公司都在加班开会讨论政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理层向南都记者透露，因为中介公司买房都是靠资金，包括深圳在内的一线楼市的复苏也是靠政府的宽松信贷推动，一旦信贷扩张略有放缓，高的风险就会暴露。目前，非深圳户口购房，需购买社保满一年（一般指13个月以上），且近一年无断供，购买首套住房首付3成。若名下深圳房产已卖且有贷款记录的，购买第二套住房首付7成，无记录则4成首付。

中介炒楼原因：低库存

虽然范围内都面临着去库存的压力，房地产市场处于低迷状态，但是众多房地产分析机构都认为，2016年深圳房价继续上涨有其必然，尤其是春节以后，楼市会创造一个“暖春”。

截至2015年11月，住宅库存为4.4亿平方米，而深圳现有住宅库存410.456万平方米，占的0.9。深圳多家中介告诉南都记者，深圳不存在去库存的困难，反而需要面对的是供不应求的局面导致市场过热的风险。这也是令不少中介敢于出手的重要原因。

“从城市结构看，深圳作为一线城市其实是需要补库存的。部分类似上海、深圳等城市库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。”智库研究总监在接受南都记者采访时表示，从物业类型看，今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的，去库存方面也不错。中介的楼盘推介，从这方面下手，会比较有底气。

“受政策指挥棒影响，往往会出现资金流向并没有向相关调控部门原本预期的地方流转，”链家地产深圳研究部总经理肖小平接受南都记者采访表示，越热越受捧，追涨不追跌。

严跃进向南都记者介绍表示，中介及的走向，事实上和住宅较大有关系，目前深圳等一线市场预期上还是需要大供应量，存在上涨的空间，所以中介对于楼市还是保有信心的。在看来，后续住宅去库存的压力会进一步减少，像深圳这样的大城市去库存的压力更是不存在，反而是补库存的需求，“购房政策还会收紧。”

借款盛行：只有一两年月供资金

“去年3.30新政以后，很多人看到了房价要涨的势头，纷纷入手房地产，贷款买房的不在少数。成交量大幅上涨，很多中介公司去年业务都繁忙，赚了不少。”深圳某中介公司内部人士向南都记者透露。

据链家研究数据显示，深圳楼市去年的客比例已超过25%，而正常市场的客比例是介于10%-15%之间。去年深圳购房者中，有将近三分之二属于换房或者改善住房，都用已有住房进行贷款抵押，从银行套出资金进行。

“现在深圳的楼市跟2006、2007年那会挺像的，很多人借款。”来自潮灿的客林先生向南都记者直言不讳称，自己和身边很多亲戚去年都通过买房大赚一笔。自己在龙华新区拥有一套120平米的房产，去年通过抵押贷款获得资金，果断在罗湖区买了一套100平米的房产，现在已经涨了近50%．

除了中介公司，大量散户也积极入手楼市想捞一笔。南都记者发现，越来越多深圳人加入到买房、联合的队伍。一位在深圳有着十多年经验的客成立了一个团队，到处募集买房资格与资金。但是买房一般只筹集一两年的短期月供资金。

“现在很多客只准备短炒，手里只有一两年的月供资金，在房价上涨时没多大问题，但一旦楼市下行，风险就很大。”肖小平告诉南都记者。

多家深圳银行提高中介购房门槛

张程

深圳特区报讯（记者 张程）深圳楼市上涨，房产中介凭借其信息入市案例也在增多。记者近日获悉，中国银行、工商银行、建设银行等三家大行的深圳分行决定收紧面向房产中介群体的房贷政策，以减少投机性交易，但目前还没有正式文件出台。

有消息称，工行即日起将停止受理中介员工及其配偶的贷款申请。建设银行方面规定，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行。中行深圳分行则决定抬高中介购买二手房的贷款门槛：原先只需在深圳连续缴满一年社保，现在则需三年社保，而且须是住房公积金组合贷款。但该行工作人员表示，相关消息只是口头传达，目前还没有正式文件出台。

针对银行提高中介房贷门槛的举动，深圳链家市场研究分析认为，近期有部分从业年限较短、收入不太稳定的中介，预期未来房价继续大涨，因此大胆入市意欲短炒获利。福田区某房产中介也向记者私下透露，他于去年10月买下龙华一处高性价比房源，希望持有一段时间后再转手卖出。“当时自己资金不够，是几位同事一起凑钱入市的。”

“中介收入与楼市成交量息息相关，一旦成交量下调，这些大胆买房的中介收入水平可能随之下降，进而影响月供能力，使银行面临断供风险。”建设银行深圳某支行个贷经理告诉记者，银行遏制中介，正是为了减少高贷款和投机性交易，促使有炒作意愿的中介审慎购房，防患于未然。

但美联物业研究经理何倩茹告诉记者，目前深圳中介从业人员可以查实的仅4万多人，加上配偶充其量也就8万人，相对于接近2000万的深圳常住人口而言，仅仅只有千分之四的比例，此外也并不是从业人员都具有购房能力。“可以认为是银行希望借此规定来规避自身风险。”

深圳楼市再现！新房均价45726元同比涨70%

2015年，深圳楼价领涨，新房成交均价33426元/平方米，同比近40%的价格涨幅。然而进入2016年以来，深圳楼价还在上涨。2016年1月1日到17日，新房成交均价达到每平米45726元，与去年同期相比上涨71.8%。

深圳楼市陷入“人人喊打”

《深圳楼市陷入“人人喊打”》的博客，以下是博客全文：

深圳楼市已经了一年多，虽然期间也有“起承转合”，但基本上高潮迭起，“好的不要不要的”。

进入2016年，深圳楼市依然成交火爆。而且很多开发商扬言，春节前，年后再说。俨然有点石在微博上放话，跟宝能“周一见”的意思。

但越走越远的深圳楼市，正在激起众怒。

1、北京和上海人心里不爽了：你个小深圳，连直辖市都不是，整个城市的钱连我们的一半都没有，凭什么新房均价接近5万？凭什么普通住宅实际价格超过京沪？所以，近来一直有海派和京派的“砖家”向深圳扔砖头，给深圳脸上画黄色警告信号。

2、省城广州心里就更不爽了，当年那个高升到贵州做省长的广州市委书记，离开广州之后仍然隔空喊话：凭什么广州房价不如深圳高？只不过，现在的差距比他喊话的时候更大了，已 过了2倍。所以，省城里的人普遍表示不服、不爽！下次有“深中通道”这类项目的时候，继续拖拖拖！

3、大部分深圳人表示不爽。深圳房子，在深圳的有房户当然心中暗喜。但你要知道，深圳的户籍人口只占实际常住人口的约七八分之一。此前统计显示，深圳常住家庭里只有三成拥有自有住房，在北上深广一线城市里是比例的。所以，深圳房价飙升，大部分深圳人不快乐！

4、几乎100%的90后毕业生压力很大。原因很简单，他们刚来深圳，或者才来两三年，根本无力购房。房价这样涨，让他们感到绝望。

5、深圳的中小企业主压力山大。房价飙升，室租金上涨还是次要的，关键是2016年怎样才能留住员工？怎样才能留住骨干？

6、深圳的银行，也开始变得焦虑。2015年深圳房地产贷款余额铁定超过了6000亿，虽然不像某网文说的那样，超过了北京（北京房贷余额超过8000亿），但深圳贷款比例中跟房地产有关的比例，肯定超过了北京和上海（这还因为深圳缺少大的国家项目所致）。如果房价剧烈波动，银行怎么办？

7、地方政府的压力也很大。虽然房地产火爆，可以带动深圳经济，增加GDP。但眼看着北京、上海都在收紧或者表示收紧限购，深圳总也要有个说法吧。深圳楼市是该打屁股了，但这手如何下呢？打重了心疼，打轻了不管用。

说实话，深圳房价这样过快上涨，已经触及了政府可以容忍的边界。在政府那里，楼市的秩序应该是这样的：北京上海和深圳，是楼市的高价股。他们不断上涨，可以打开中国房地产的想象空间，带动楼市回暖，有利于去库存。但如果三大城市跑得太快，很快把合理的涨幅透支掉，那么中国楼市就变得危险，真正的崩溃就随时可能到来。到那时，楼市将重演去年6月7月之交的股灾，覆水难收。

所以，可以肯定的是，深圳楼市必然会收紧限购。事实上，目前深圳的限购政策比北京和上海宽松。比如非深户一年社保就可以购房，而北京需要5年。深圳的难度，也远远小于北京，几乎不能同日而言。

在人人喊打声中，深圳楼市的上涨期或将告一段落，短期内因为政策打压出现降温的情况，将随时可能发生。

机构观点

消费将继续成为经济增长主引擎

有之炘 龚雯

2015年四季度以来，消费增速持续高于增速，反映出我国经济结构持续优化升级，消费在我国经济中扮演的角色日益重要。进入2016年，中国消费市场面临来自宏观以及部分行业的挑战，消费能否继续成为拉动经济成长的主要引擎？

国家统计局数据显示，2015全年终消费支出对我国GDP增长的贡献率为66.4％，比上年提高15.4个百分点，为2001年以来的水平。单看去年12月份，我国工业增加值和固定增速低于预期，但消费增速依然较为强劲且保持稳定。

摩根大通中国经济学家朱海斌认为，消费所占GDP份额的提高，一方面显示消费领域增长强劲，另一方面是由于领域的增长有所下降，中国的经济结构正趋于平衡。展望2016年，全球经济脆弱性和国内结构调整艰巨性并存，需要在着力供给侧结构性改革的同时，继续加强和改善需求侧管理，以实现稳中求进的目标。

野村证券亚洲区（除日本外）消费品行业分析师陈菁瑜坦言：“鉴于可支配收入增速放缓、整体经济增速放缓等背景，今年消费可能面临一定程度的压力，但消费或仍将成为带动中国经济成长的主要引擎，中国消费市场依然被国内外品牌看好。”陈菁瑜分析认为，在消费行业发展前景看好的有两类：一是年轻化、个性化、符合中国市场的品牌，尤其是轻奢品牌；二是，专注中低端市场的品牌，以国产为主。

展望未来5年，包括网络零售、跨境电商、共享经济等在内的新经济，将逐渐成为全球经济的新增长引擎。贝恩公司预测，到2020年，我国零售线上市场规模总计达10万亿元，跨境电商将飞速增长，有望在2020年达到1万亿元总量，使“买遍全球”成为现实。

中国社科院日前发布的《社会蓝皮书：2016年中国社会形势分析与预测》显示，居民的消费特征正向个性化、多样化的方向转变。在消费品类方面，衣服和食品仍是受访者的消费大头，交通通讯、、文化娱乐、旅游、住房、医疗等消费的占比也较高。与往年不同的是，2015年受访者的信息消费占受访者消费总额的比重突出，尤其是智能手机、智能家电、手机游戏领域成为新亮点。

“中国可能会成为全球率先采用虚拟现实技术的国家之一，因为中国已经是全球的零售和家庭娱乐市场。”德勤中国科技、传媒与电信行业主管合伙人侯珀说。

在品领域，陈菁瑜表示，品领域的消费外流较为明显，鉴于价格、汇率等因素，中国内地消费者更青睐于日本、欧洲、韩国购物，或采取海外代购模式，这导致不少品牌在中国内地地区扩张变得谨慎，甚至关掉了一些门店。陈菁瑜预计，随着全球价差持续调整、进口关税调整、跨境电商的发展等，可能会逐渐把一部分消费外流导入国内，促进国内品销量增长。（有之炘 龚雯）