中国楼市新政酝酿鼓励房企成“房东”一大批人可能成为租客

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

新政酝酿鼓励房企成“房东”

相关部门正研究制定相关指导性文件与补贴政策

据新华社报道，记者获悉，相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

据了解，近日相关部门和机构召集万科、魔方等已试水“长租”的企业询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。

“这次召集后，要求各家提交建议报告等内容，而且要得比较急，要在两天内提交。”上述人士说。

事实上，进入2016年，中国房地产政策正发生转向，中国楼市的政策布局也正逐步展现。一改过去促销售、促消费等政策，将“租售并举”提到台前。原中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。“未来将以需求为导向改革供给模式，为房企提供了一种转型方向。”

住房城乡建设部房地产市场司司长高志勇日前在第五届“中国责任地产100”发布会上表示，租赁市场目前经过初步测算，2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。

但从目前来看，发展租赁行业还面临瓶颈，这也是相关部门收集企业需求的重要原因。据上述人士介绍，对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，由于企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司都没什么抵押解决方案，因此，银行借贷较难，或需要较高利率。

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2016已来，年头朝前看，市场上关于今年的大势研判与猜想，小编梳理了杨红旭、张宏伟等众家观点，为您呈现他们达成的8点共识，它们将是今年的大概率事件：

共识一：2016年房地产市场将继续分化

预计2016年楼市供应整体偏紧， 在市场和政策利好刺激下，一线城市地高量稳，房企偏爱一线不变将继续促使一线量价继续向上；但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。

共识二：2016年楼市政策走向预测乐观积极

从楼市政策基调来看，房地产是国民经济支柱性产业，为消除高库存压力，2016年可能会出台更多的刺激性政策。例如，限购有条件松绑、首付款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准……无论是组合拳还是单独重拳，2016年都有成为新的购房机会年的可能。

共识三：2016年土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件

去库存主基调下，土地供应量收紧，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升，开发商多采取联合拿地策略。且城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态，一线城市进入存量房时代、三四线城市存在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略，以致土地市场成交量连续两年低位徘徊，这一现象在2016年这一状况也不会有太大改观。

共识四：2016年房地产市场波动较大

当前中国经济的宏观背景叫增速换挡和结构调整；楼市主基调要着力去库存；货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在四季度后或将逐步步入调整期；房市向上，房地产开发增速却向下；地价大涨，土地成交量却急缩……变数太多，杂糅在一起，预计给2016年房地产市场带来的波动也比较大。

共识五：2016年市场的需求结构改变

2016年政策着力推动“鼓励农民购房”，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从年末经济工作会议态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。

共识六：2016年一线城市房地产市场不太可能放开限购、限贷

如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量资金流入，对于二线、三线、四线城市来说，这是一场灾难。或许3、5年之后一线城市具备条件放开限购、限贷，但不是2016年，也不是2017年。

共识七：2016年一线城市房价以二手房价格为风向标迹象更加凸显

进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，土地供应量收紧，土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。

共识八：2016年房企多维度经营变革的时代到来

房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，适当提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。

看2016中国楼市五大趋势

央行12月24日发布《2015年第四季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上季提高0.9个百分点。分析称这说明2015年来的系列政策刺激楼市有所成效。

据悉，2015年第四季度《城镇储户问卷调查》是央行在50个城市对2万户城镇储户进行的问卷调查。

报告中显示，仍有52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点；而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”，3.8%的居民认为“令人满意”。

对于下季房价，18.4%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，15.2%的居民预期“下降”，13.7%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上季提高0.9个百分点。

1.大城市的房价还有一段上涨空间

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

2.计划生育政策不会改变楼市发展大势

全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。

3.三、四线城市房市趋于疲软

未来，大量中小房企或将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

4.逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

5.商铺面临价值重估

商铺面临的问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。

目前房价您能接受吗？未来中国楼市趋势如此发展，您还不买房吗？

未来10年，中国楼市12个大趋势

未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：

  1、城市之间房价差距将更大

  政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

  过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

  2、大城市房屋日益资产化

  一线城市，以及10个左右的强二线城市，其区的物业将日益资产化，而且人将全球化、化。中小城市，是人口流失城市，房屋将回归居住、、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的福利。

  3、小户型将机械化

  在大城区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

  4、逆城市化很难出现

  很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

  5、大城市很难“去化”

  欧美绝大多数城市，都出现了去化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去化意义就不大了。

  6、商铺面临价值重估

  商铺面临的问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

  7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

  在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务），住宅更贵。为什么？原因有三：，商业物业基本上没有，不能口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能。

  网络时代，在家、分散、郊区正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，房地产还是要大城区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要好的写字楼。

  8、房产税会出台，但对市场影响不大

  由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会。整体而言，房产税对房价影响不大。

  9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

  全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全的趋势。早晚有会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

  10、大城市的房价：涨涨涨！

  中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

  以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。

  11、房地产企业将大量消亡、转型

  2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

  12、“互联化+房地产”泡沫将破

  移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里的PE、VC，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

中国房地产业协会秘书长冯俊：中国楼市局部过剩

冯俊日前表示,当前中国房地产市场并不是过剩,而是局部过剩,下一步亟需通过供给侧改革推动去库存。冯俊介绍,去年1-11月商品房施工面积为723990万平方米,待开发土地面积11652万平方米,而同期商品房待售面积为69637万平方米,房地产行业去库存压力不断积蓄。

他认为,当前有两个领域的去库存压力比较集中,一个是楼、商业营业用房,另一个是三四线城市。对于三四线城市和一二线城市边缘地区库存增加,他认为除需求不足,还与房地产行业发展与地方产业不匹配,人口流入小于预期,以及公共基础设施不配套相关。

冯俊表示,当前去库存的关键是推进供给侧改革,不是简单的减少供应,而是主动适应需求,在技术进步、产品创新的基础上创造需求。他建议降低房地产业制度性交易成本,提高要素流动效率。可适当提高土地供给效率,降低资源供给成本。企业要提高创新能力,适当改善住房功能,针对特定人群提供产品,发展养老地产创造新需求。

此外,还要规模化发展住房租赁市场,鼓励开发企业将部分房源由售转租,在个人之外建立租赁机构、社会组织、开发企业和个人为一体的综合租赁体系。多手段合力推动去库存实现。

深圳企业群体和购买力

市市场和质量委晒出2015年成绩单

去年深圳新登记商事主体46.2万户

深圳晚报讯（记者 李瑶娜）1月27日下午，深圳市市场和质量监督管理委员会召开了2016年全市市场和质量监督管理工作会议。会上透露，2015年全市新登记商事主体46.2万户，PCT国际专利申请量1.33万件，连续12年居大中城市首位。今年，市市场和质量委将继续完善“大市场、大、大标准、大质量”体系，逐步实现管理治理能力现代化。

全市商事主体214.1万户

据了解，在商事制度改革中，7月1日正式实施“多证合一、一照一码”、企业名称自主申报登记、企业简易注销等三项改革试点，深圳企业从“出生”到“消亡”实现全过程的网上办理。

据统计，2015年全市新登记商事主体46.2万户，截至12月31日累计实有商事主体214.1万户，每千人拥有商事主体199户，其中新增股权企业2.5万家，商事主体总量和创业密度继续居大中城市首位。其中，前海新增商事主体4.2万户，同比增长165%；

另外，2015年，深圳知识产权质量数量双提升。PCT国际专利申请量1.33万件，连续12年居大中城市首位；有效发明专利8.39万件，驰名商标159件，均居大中城市前列。

食用农产品抽检率提升

在食品药品安全重大民生工程建设中，2015年食品和食用农产品分别抽检72005批次和24848批次，抽检覆盖率不断提升，接下来将扩大食用农产品例行监测抽检范围与任务量，频次从每季度一次提高到每月一次。另外还建成“阳光食品许可”系统并将上线运行，食品许可全过程信息向社会公开。

在规范重点领域生产经营行为过程中，市市场和质量委不断推进家禽集中屠宰成效，禁售活禽区域占全市面积比例居全省之首；推进省婴幼儿配方乳粉电子追溯系统应用，企业入网率、数据上报率为100%。

设立登记网点便捷商事登记

会上，陈彪副市长明确指出，2016年将是市市场和质量委的“基础能力提升年”。要扎实开展重点工作，保障安全、深化改革、促进发展。其中包括要扎实开展今冬明春安全生产隐患大排查大整治专项行动；全力加强事中事后，构建完善的商事主体信用体系；深入打造“深圳质量”“深圳标准”和加强知识产权运营和保护等。

在推动商事制度改革中，市市场和质量委将优化网上商事登记的流程和系统，针对部分小微经营者的客观需要，加强与银行、社区合作，以政府购买服务的方式，布局一批有上网设备、有导办服务的登记网点，提升商事登记的便利化程度。

另外，在食品药品方面，市市场和质量委将统一、规范食品药品各类准入业务的受理、审查和审批，简化办事程序，提高审批效率，完成食品流通、餐饮服务和保健食品经营许可“三证合一”，推进食品生产许可改革，做好小作坊的登记。