中原地产周评：春节因素显现 深圳楼市情绪有所冷静

上周（1.25-2.01）土地市场仅有一宗工业用地成交。批售在连续两周大幅增长后开始放缓，推售也在春节假期的到来前开始放缓脚步。

本周有三个项目获得预售许可证，总共有875套共计9.65万㎡住宅入市，同时也有近2万㎡商办类项目入市。在前两周的批售放量后，本周批售情况有所转淡，但是相对于往年春节前的情况来看仍不算冷淡。

实时的推售数据方面，有3个项目共计563套房源入市，推售项目与上周持平，不过推售套数减少了约200套。从推售情况来看，本周开盘的项目销售率仍算理想，平均能维持在7成以上。从推售户型来看，在全市均价高企的情况下，价格较低的小单位更受市场欢迎。恐慌而贪婪的购买情绪在年前集中释放后，在春节后的成交冷淡期中，市场面临着政策空窗期和对于狂热情绪的被动熔断，年后购买者将有较大的情绪进入一定时期的冷静期。

规土委的成交数据来看，一手住宅成交384套，成交面积为约3.86万平米，分别环比下降63.6%和67.6%。本周仍然受到了春节备案情况的影响，数据有一定滞后，与往年的情况类似。该数据的下降意义并不大，主要是受到季节性因素的压制。

二手数据方面，本周二手住宅成交了2728套，环比下降34.5%；成交面积为约21.6万平，环比下降36.48%。进入2016年，二手成交增长较快，1月份平均周成交量为3080套，较2015年2393套的周均成交量大幅回升。本周中原报价指数和经理指数加速下跌，已经连续两周录得跌幅，除了受到春节的季节性因素影响外，一直处于贪婪性反价和恐慌性购房的市场情绪开始有所冷静也是重要的影响因素。随着春节假期到来，两周后的市场狂热情绪或许在假期对其的被动熔断后将更为冷静。

【土地成交情况】

上周（1.25-2.01）有一宗工业土地成交，成交溢价率为0。

【一手供应分析】

本周有三个项目获得预售许可证，总共有875套共计9.65万㎡住宅入市，同时也有近2万㎡商办类项目入市。在前两周的批售放量后，本周批售情况有所转淡，但是相对于往年春节前的情况来看仍不算冷淡。出现这种情况的原因主要是深圳市场持续火爆，1月涨幅再度各城市地产价格走势，另一方面则是开发商在年前加快项目入市，毕竟春节面临成交间歇期。此外，股汇两市在开年后的走势也会从边际上给开发商造成一定的资金压力。

本周有3个项目共计563套房源入市，推售项目与上周持平，不过推售套数减少了约200套。从推售情况来看，本周开盘的项目销售率仍算理想，平均能维持在7成以上。从推售户型来看，在全市均价高企的情况下，价格较低的小单位更受市场欢迎。恐慌而贪婪的购买情绪在年前集中释放后，在春节后的成交冷淡期中，市场面临着政策空窗期和对于狂热情绪的被动熔断，年后购买者将有较大的情绪进入一定时期的冷静期。

值得一提的是，本日公布的官采PMI数据录得2012年来新低，而香港房价也从去年9月的高点下跌了近10%，银行又屡屡爆出坏账大案。深圳在宏观环境的压制下，很难持续的走出独立行情，恐慌而贪婪的购买情绪在年前集中释放后，与股市的相关性或将回归。开年以后，上证指数的下跌幅度为接近25%，已经进入熊市的中期。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（1.25-2.01）一手住宅成交384套，成交面积为约3.86万平米，分别环比下降63.6%和67.6%。本周仍然受到了春节备案情况的影响，数据有一定滞后，与往年的情况类似。该数据的下降意义并不大，主要是受到季节性因素的压制。

本周一手成交价格约为3.94万/㎡。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。本周龙岗和宝安成交占比相当，约为38.8%。宝安占比为55.7%，占比，主要是受到了澜汇花园的成交备案影响。

上周各区一手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

一手住宅成交前十排行榜

数据来源：深圳中原研究

【二手成交分析】

上周（1.25-2.01）二手住宅共成交2728套，环比下降34.5%；成交面积为约21.6万平，环比下降36.48%。进入2016年，二手成交增长较快，1月份平均周成交量为3080套，较2015年2393套的周均成交量大幅回升。

官方制造业PMI录得2012年来新低，超出了市场预期，这个数据代表着实体经济在去库存和去产能的政策导向下开始加速调整的步伐。在短中期内，或许中国经济将面临相对更加紧缩的政策和资金环境。再加上资本外流在1月没有改善的痕迹，深圳等地楼市与实体经济和股市的背离在情绪性力量的推动下的在长期是不可持续的。

本周中原报价指数和经理指数加速下跌，已经连续两周录得跌幅，除了受到春节的季节性因素影响外，一直处于贪婪性反价和恐慌性购房的市场情绪开始有所冷静也是重要的影响因素。随着春节假期到来，两周后的市场狂热情绪或许在假期对其的被动熔断后将更为冷静。

二手住宅成交均价为4.88万元/㎡，环比上升3.8%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比，为27%。宝安和罗湖的二手房成交量分别居区域第二、三位，占比均为202%及18%。南山和福田的占比分别为16%及17%。

上周各区二手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

官方制造业PMI录得2012年来新低，超出了市场预期，这个数据代表着

实体经济在去库存和去产能的政策导向下开始加速调整的步伐。在短中期内，或许中国经济将面临相对更加紧缩的政策和资金环境。再加上资本外流在1月没有改善的痕迹，深圳等地楼市的背离在情绪性力量的推动下的在长期是难以持续的。

从官媒的口径以及钢铁去产能的计划即将公布等情况看来，实体经济里效益不好的企业将会面临严重的去产能，去，去库存的冲击。随着官方态度的改变，此前苟延残喘的亏损企业将会直接面临资金，政策以及舆论等多方面的压力。不过，随着众多的僵尸企业面临倒闭危机，它们此前攒下的各式各样的庞大债务也将直接面临随之而来的违约潮，预计金融体系将直接受到巨大冲击。坏账压力巨大的银行业的资产质量将因为去产能的计划而再度承压，进而在存贷利率差极低的情境下将收缩资产负债表，惜贷情绪加重。资本市场对此的反应为敏感，目前A股已经在开年后跌下来接近25%。