深圳中原：深圳楼市遭遇节庆熔断 买房还需静待开年走势

2月前半月受到了春节影响，批售及推售市场均显得颇为冷淡，而成交数据方面又受到了规土局数据在节庆期间录入滞后的因素，出现了大幅度的下滑。不过，这种季节性的市场表现无法反应市场的基本面，节后，地方政府受制于舆论和政治压力，深圳等前期出现大幅上涨的地产市场或将迎来地方调控政策窗口。除了高风险及全球资本市场进入熊市将带来资金面压力外，对于政策面的风险，市场也在逐渐开始防范。

【土地成交情况】

2月前半月（2.01-2.15）无土地成交。

【一手供应分析】

2月前半月（2.01-2.15）无项目批售及推售，已经是春节开始后连续第二周没有项目批售及推售，主要是受到了节庆对成交氛围的季节性影响。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示2月上半旬一手住宅成交234套，成交面积为约2.42万平米，环比来看下降较为明显，超过了8成。这主要是受到了春节备案情况的影响，数据有一定滞后，与往年的情况类似。该数据的下降意义并不大，主要是受到季节性因素的压制。

从本周的情况看，本周一手成交价格约为7.87万/㎡。不过，本周仅备案了31套，成交均价受到成交结构影响，新房价格偏高，参考意义有限。

数据来源：深圳中原研究

分区域来看本周情况的话，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。本周成交的31套主要集中在宝安和南山，其中宝安占比超6成，南山占比超3成。新房成交排行榜上，前海滨海花园以12套的成交备案首位。

上周各区一手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

一手住宅成交排行榜

数据来源：深圳中原研究

【二手成交分析】

2月前半月二手住宅共成交2008套，成交面积为约16.2万平，环比均下降了7成以上。二手数据仍然主要受到了春节因素的影响，预计后续将迅速反弹。

从本周的情况看，二手住宅成交均价为4.98万元/㎡，环比基本持平%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，本周成交的55套二手房中，南山占比为27%，其次是龙岗，占比为24%。罗湖和宝安占比各达到了16%。

上周各区二手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

中国1月出口同比-6.6%，预期3.6%，前值2.3%。1月进口同比-14.4%，预期1.8%，前值下降4.0%。如果用人民币计价，出口数据则创下了半年来的增长率数据，同样，进口数据也跌到了三个月来的低位，远逊于市场预期。如果用美元计价来看，数据的下滑幅度将更大。其中，进口数据已经连续15个月下滑。这意味着，在中国经济增长放缓的影响下，进出口贸易也开始放缓，经济恶化下，资本外流的大背景没有变化。当然，因为数据远逊预期，市场对宽松政策的期待也会再上台阶。但是，宽松的货币政策有可能恶化资本外流的窘境，预计央行仍将以定向放水调节为主要流动性工具。

猴年之后的交易日，受春节期间外盘离岸人民币受益于美元指数下跌而大幅上涨的影响，央行放弃了部分在1月份在岸人民币贬值所带来的部分跌幅。不过，需要考虑到短期波动难以反应市场的中长期走势，目前压制人民币长期贬值的压力仍然存在：实体经济下行，中美利差缩窄及银行业困境。不过，虽然中国央行行长等人一度表示人民币没有长期贬值的空间，市场对于人民币贬值的预期却仍然没有停止。随着更多的经济数据将要在节后宣布，人民币市场仍将接受考验。

外盘来看，美国及全球股市的下跌根源在于全球央行的货币政策已经难以提振市场信心，同时美国仍然处在加息通道，并未完全排除在今年的加息可能性，这直接抽紧了美国及其他国家金融市场的流动性，同时带来的紧缩预期

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