深圳楼市正在研究调控政策 有声音说提高首付和购房社保年限

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尽管2月春节前央行调动楼市的兴奋点，让的城市政策大力降低利好，首付降到20%，但深圳在2015是房价表现的城市，调控房价似乎是深圳市长们关注的事情，据搜房深圳二手房了解，上海已经在调控房价，分化区别调控是中国楼市调控的方向，预计新的2016，深圳会有政策出台。根据内行的透露，深圳可能从购房社保年限，提高首付款，二手房营业税调整等方面入手控制未来的楼市房价。而对于政府而言，主导的是保障房也增加居住的幸福感……

深圳楼市本月迎低潮

冬日的寒风“吹凉”了深圳楼市。受农历春节假期影响，在2月5日至2月13日的九天时间内，深圳无一新房成交。直至14日成交套数才破零，当日达到31套。二手房方面，2月8日至14日的这一周，深圳各区成交均在个位数左右，全市共成交55套，环比大跌97.8%。有业内人士认为，下月起楼市有望逐步回春，但在经历了去年四季度至年初楼市的“过火”表现后，政策凉风有望削弱深圳楼市的春意。

资料显示，近三年春节期间深圳新房成交清淡，2014年成交量同样为零，2015年仅有4套成交记录。多位趁长假前去看房的市民向记者表示，对于高昂的新盘价格，“只是去看看而已”。有业内人士对此表示，2月通常是全年市场表现为冷清的月份，深圳楼市成交量一般会出现明显的同比、环比齐齐下降。“成交清淡除了春节因素大量市民返乡、旅游之外，开发商也会在春节期间放缓推盘、销售的节奏。”

市长表态要调控

美联物业研究指出，目前有关部门正在研究政策，目的是形成房价的合理空间，同时深圳部分银行近期也显示出了逐步收紧信贷执行的可能，包括提高征信要求、减缓放款速度等，以通过抑制投机客行为来降低市场热度。“年后楼市的表现将主要取决于银行房贷执行及地方政策面的变动情况。但要注意的是，春节后开发商推盘通常是为上半年的走向探市，供应量一般不高，价格亦难以出现普涨。”

该预计，深圳楼市在3月初期难以出现明显好转，但这也仅仅是现象型的短暂回调，楼市中长期仍有望逐步回春；而未来可能出台的系列政策，或将影响到成交热度，在价格方面也缺乏冲高的动力，因此深圳楼市供求有望进入“量增价平”的通道。美联物业代理（深圳）有限公司深圳及惠州区董事总经理江少杰也认为，预计整体市场将在本月20日之后开始活跃起来，“元宵节过后成交量将会出现比较明显的增长”。

深圳楼市还有多少接盘侠

大年初五，中介吴小姐就开店营业，这比往年都要早。

经历了的2015年，吴小姐的中介生意也很红火，仅在深圳罗湖区的田贝就开了两家分店。尽管她对今年的生意依旧充满期待，但心中还是产生一丝顾虑。

楼市依旧吹热风

从2015年到现在，深圳楼市除了涨涨涨似乎没有别的声音。“去年的确很，像去年卖多的金丽豪苑二手房，尽管户型一般房龄也近20年，但由于带比较好的双，房价从2014年底每平方米3万元左右到现在已 过每平方米6万元。”吴小姐说，“虽说赚了不少，但如果当时买下这里的房子，不就可以躺着赚钱吗？”深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，1月深圳二手住宅成交15159套，同比上涨74.12%，环比增加19.43%。中原地产监测的数据显示，1月深圳二手住宅价格环比小幅上涨6.69%，涨至每平方米51468元，为历史值。

进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产路上越走越远。连续之下，如今的深圳楼市已经没有了所谓的，离深圳区较远的观澜、六约，甚至是沙井等区域，如今单价每平方米3万元以下的新房都已经很少甚至已经绝迹。

楼市热风依旧不断吹来，但吴小姐的店在春节假期只有几位前来询问租房的客人，买卖业务并没有成交。春节期间历来是深圳楼市淡季，今年也不例外，成交数据更是迎来8天“零成交”。深圳市规土委数据显示，从2月5日至12日，全市一手住宅成交量均为零。连续多日出现零成交并非今年春节独有，2014年、2015年的春节同样出现连续没有成交的现象。

春节期间，记者走访了福田、龙岗等区域多个新楼盘，大多数售楼处在大年初五或初六就开门迎客，部分市民趁着长假末尾来看楼，但多数购房者都对如今的高房价表示“心有余而力不足”，更有一些“换房族”表示压力山大：就算房价继续上涨，把自己所住的房子卖掉，也要负担更多的房贷，压力不言而喻。此外，美联物业研究的统计数据显示，2月份深圳楼市预计有8个项目入市，推出时间均在2月下旬，推盘数量与去年同期持平，但环比下跌55.6%，始于去年下半年的推盘潮终于在本月戛然而止。

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凉风或将削弱春意

春节期间的表现或许并不代表什么，但让吴小姐感到一丝顾虑的是深圳楼市后期或有调控政策出台。的确，深圳持续上涨的房价，引起了深圳市委市政府的关注。

在此前深圳市六届二次会议闭幕后举行的记者会上，深圳市市长许勤表示，深圳房价上涨过快，深圳市政府正在研究调控政策，确保房价在合理区间。美联物业研究的报告指出，2月通常是全年市场表现为冷清的月份，预计楼市局面在3月初前难有明显好转，但这仅是短暂回调，阳春将临，深圳楼市有望逐步回春。但需要留意到，不同于去年楼市环境向暖、各方对两会后利好出台抱有乐观预期的情况，在经历去年四季度至年初的楼市过火表现后，政策凉风徐徐而来，寒气或将削弱春意。整体来看，深圳楼市将逐步回暖，但成交热度或将受到政策环境影响，价格方面亦缺乏冲高动力，供求有望进入“量增价平”的通道。

深圳颁发了新的房产证就是不动产权证书

此外，在深圳河的另一边，香港楼市已经传来阵阵凉风。香港一起新界大埔区土地招标成交价格较去年9月大幅下挫68%。过去3个月中，香港土地招标接连出现两次流标事件。标普预期，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价将下跌10%至15%。伦敦房地产咨询机构Knight Frank预期，今年香港的豪宅价格将下跌，将取代新加坡成为豪宅市场里表现差的城市。

“现在市场都预计深圳房价今年将继续上涨，有购房需求的人的确还是有很多，不过如果房价继续大幅走高，只怕大多数人连接盘侠都当不了，成交量就很难跟上。”吴小姐显得有些顾虑。

中国楼市待消化库存合计规模或超140亿平米

中国楼市库存知多少：7亿㎡？50亿㎡？140亿㎡？

自去年以来，去库存成为楼市热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，有不用的测算。近日，金融研究主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”

认为，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。

上海房地产研究院副院长认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

财经专栏作家李宇嘉对中国经济网记者表示，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。

如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是出路。

钟伟指出，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。

而在李宇嘉看来，目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史销售记录（13亿平方米），全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

首付20%逐步落地各省城市

房贷新政成都落地：首套房贷首付两成

猴年春节前夕，央行发出了房贷“大”——央行联合银监会出台了的住房信贷政策，允许非限购城市首套房贷款首付比例原则上25%，各地可根据自身情况再下浮5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例调整为不低于30%的通知。

昨日，华西都市报记者从成都一家股份制银行客户经理处获悉，该行已经接到通知，首套房贷首付两成已经落实。有购房需求的客户从现在开始，就可享受首套房首付两成的“福利”。该客户经理告诉记者，从他了解的情况看，成都地区的银行基本上都接到了通知。

他介绍，根据通知，成都主城区(包括五城区和高新区)居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款比例由30%统一降至25%；成都其他地区和全省其他市州的首付款比例由25%降至20%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，成都主城区(包括五城区和高新区)的首付款比例由45%降至35%，成都其他地区和全省其他市州的首付款比例由40%降至30%。

上述银行客户经理还告诉记者，如果有国有银行按照郊区(成都其他地区及全省其他州市)的首付比例(即20%)给个人进行放贷，该行也可能跟进。“只要国有银行敢于尝试的比率，我们也会跟上步伐。”

记者昨日下午走访了另一家股份制银行青羊区支行个人贷款，恰巧遇到了前来咨询房贷新政的市民杨女士。她告诉记者，春节前发了年终奖，正巧得知了成都的银行已落实房贷新政，就过来问问情况。杨女士在这家银行咨询得知，该行也已开始执行首套房贷首付两成的政策。

该行个人贷款的负责人告诉记者，房贷新政在成都的落地对于刚需购房者是件好事。“从购房利率上来说，首套房客户是能够获得相应折扣的。但具体的折扣要根据房型、房屋地理位置以及开发商等因素共同决定。”

记者随后还采访了成都多家开发商的楼盘，其中多数已接到了成都贷款买房首套房首付2成，二套房3成的通知。由于新政刚刚出台，开发商方面暂未全面落实，但未来一周内将严格执行新政。一楼盘相关负责人告诉记者，“本周内，我们将完成内部对新政的解读和具体的实施细则。”