深圳关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

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深圳关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知

财税[2016]23号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

(一)对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

二、关于营业税政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

办理的具体程序、购买房屋的时间、开具、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

三、关于实施范围

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

本通知自2016年2月22日起执行。

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部

2016年2月17日

关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策解读

一、问：此次房地产交易环节契税优惠政策调整的主要内容是什么？

答：此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。对于深圳来说，具体是个人购买住房的契税优惠不再区分普通住房和非普通住房。即：对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

二、纳税人如何申请享受契税优惠政策？

答：《通知》规定，纳税人申请享受契税优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关的住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。《通知》规定，按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

对于深圳来说，我市是实行产权登记、税款缴纳办结的方式，因此纳税人申请享受契税优惠的方式没有变化，只需在办理产权登记时提交相关资料即可。

三、如何理解新契税优惠政策执行时间？

答：《通知》自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后申报缴纳契税的、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。

房地产契税优惠新政：来算算能帮你省多少钱

一、新旧政策对比

政策变化点：

1.契税方面，以前大多数城市契税征收主要有两个门槛，即90平方米和140平方米。新政以90平米为界的划分契税征收门槛，简化了原有的征税标准。这对于首套购40平米以上大户型的人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。

2、营业税方面，则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。

整体而言，新政鼓励了一、二线城市市场进行大户型改善、换房需求，以及二线城市二套房屋的购买需求。

219新政前后契税变化情况

219新政前后一二线城市营业税对比

根据税率的调整，我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额，以一个非北京、上海、广州和深圳的购房者为例：

若以购50平米、总价300万元的首套住房为例，按照旧税率需要缴纳契税9万元，而按照新税率仅需缴纳4.5万元。

若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一，90平米以上为原先的三分之二。

以80平米总价160万元住房为例，按照旧税率需要缴纳契税4.8万元，而按照新税率仅需缴纳1.6万元；

以100平米总价200万元住房为例，按照旧税率需要缴纳契税6万元，而按照新税率仅需缴纳4万元。

市场人士观点：

一.盘活城市存量房市场，我国房地产市场逐渐进入存量房主导的时代，但是目前存量房税种依然集中于交易环节，在税费转嫁背景下，高成本税费是阻碍二手房流通的主要因素之一。因此，三部委进一步降低契税、营业税，降低交易成本，有利于盘活城市存量房市场。

二.去库存仍是主要目的：目前，除一线城市和部分二线城市之外，我国房地产市场整体面临较为严重的去库存问题。这些城市购房意愿不足，房地产市场低迷。本次税费调整适用的城市，既降低了首套刚需的购房成本，同时鼓励居民换房改善，是非一线城市二套购房，这其中会有一定数量的需求流向新房市场。

三.政策的手段还会持续平衡供需：房地产市场大起大落或持续低迷等不正常现象的根本还在于供需的不平衡。目前，在一线城市，市场表现出供不应求的问题，而非一线城市供应过剩、需求不足。从政策角度来看，无论是之前的降低首付比例，还是本次税费调整，都旨在于平衡城市房地产市场供需。

四.放松有限，对二线城市相对明显：一线城市房地产市场目前处于过热状态，因此本次税费调整没有涉及。对其他城市，是二线城市来说，政策有利于二套是大面积改善户型交易。从整体上，因为尚未涉及个税，契税、营业税的调整节省的成本比较有限，对于预期改善有一定作用，但整体上看，在短时间对市场的影响有限。

伟业集团副总裁：

针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。这一政策是积极正向的。但是，我们也认为：1，一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，也应减税。2，除了契税，营业税，个税也应减免。所以，未来减税还有空间。3.原则上应该增加持有环节税收，是空置房产，尽可能减少交易环节税收，促进房产流通。从2015年330新政之后，一系列利好楼市的政策全部都是货币政策，但是从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以2016年初，重启财税政策，可以预见：未来财税政策和货币政策，双管齐下，将成为促进房产流通，加快结构调整，加速库存去化，促进楼市繁荣的主要政策方向。

长富汇银基金：

契税和营业税的降低减少了房产交易成本，有助于降低购房者负担，刺激潜在需求入市，加快房地产市场库存的去化。本次调整房地产交易环节契税主要是降低了90平米以上住房和二套房的契税税率，对于大户型的销售将带来直接利好，同时有助于进一步刺激改善性需求的释放。

房地产契税营业税双降 不含北上广深

新年伊始,房地产去库存连放大招。2月19日,财政部等三部委发出通知,调降房地产交易环节契税、营业税。不过,这一次政策松绑再次绕开了一线城市。

根据通知,对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

此外,对个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

通知同时指出,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税、营业税调整政策,按原有政策执行。

契税是根据商品房的网签价征收的,此前税率一般在1%～3%之间,对于首套房,面积低于90平方米的,按1%征收,面积为90～140平方米的,按1.5%征收,面积为140平米以上或“非普通住宅”,按3%计征;对于二套房,此前无论面积大小,均按3%征收。

中原地产分析师认为,降税主要刺激的是刚需和改善性购房需求。假设南京先生要套改善性住房,如果在90平米以内,总价200万元,过去需要交纳6万元契税,新政实施后只需缴纳2万元。如果面积在90平米以上,即使总价同为200万元,则以前需要缴纳6万元,新政后需缴纳4万元。

营业税方面,认为,相比之前不一样地方的主要体现在非普通住房。在过去的政策中,大户型、高价、别墅等物业满2年也需要缴纳差额营业税,而在新政策中未予明确,如果各地落地细则中也按照住房计算,则将对改善性需求构成明显的利好。

值得一提的是,这已经是今年2月份以来,第三个关于房地产的政策利好。

2月2日,央行发布通知,将城市购房首付比例下调,可降至两成;近日,住建部等三部委发出通知,自2月21日起将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和3个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率,即目前按1.50%执行。

民生证券宏观团队分析认为,新政主要是对冲房地产市场下行以及去库存,不会带来性的房地产上涨,但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势。下一步还可能继续推出房地产去库存政策,个人所得税等交易环节税费有望进一步调降,国家住房银行也有望提上日程,但降息的可能性不大。

楼市降税新政出台 购90平米以上住房契税1.5%

购90平米以上住房按1.5%征契税

2月22日起执行；购买家庭第二套改善性住房，面积90平米以上的按2%征契税，北上广深暂不实施

新京报讯 （记者李蕾）楼市出台降税新政，但北上广深一线城市只能“有限”享受。财政部2月19日发布通知，对个人购买家庭一套房和二套房降低契税，购买2年及2年以上的住房对外销售的，免征营业税。北上广深不享受二套房契税优惠和营业税优惠。分析称，房地产市场有望迎来一轮密集政策宽松。

按照财政部的规定，对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。上述规定自2016年2月22日起执行。

不过，北京、上海、广州和深圳不享受上述二套房契税优惠政策和住房对外出售营业税优惠政策。只享受首套房契税优惠政策。

中原地产分析师

表示，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市去库存；营业税政策此次针对大户型、高价、别墅等物业，对改善性需求有明显利好；这些政策对二手房影响比新房大，因为二手房实时交税。

预计，两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

■ 热点解读

首套144平米以上房源契税减半

政策：对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

“和之前政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。对于住房，90平方米成为划定购房契税缴纳比例的标准。该条政策是此次新政中适用于北京市场的。

之前在行的房屋交易契税政策则规定，首套房房屋面积在90平方米及以下的，契税为总房款的1%；90-144平方米的，按1.5%收取；144平方米以上的，按3%收取。

对比前后政策不难发现，在交易过程中真正降低了契税缴纳比例的，是面积在144平方米以上的房源，以及原本被划为“非普通住宅”的144平方米以下的房源。

举例，如在2月22日之前购套150平方米的大户型，该户型均价3万元/平方米，总价为450万元，该房子为家庭住房。此时该家庭应缴纳的契税为3%，共计13.5万元。而在本次契税优惠之后，应缴纳的契税标准降低为1.5%，实际缴纳为6.75万元，共计优惠了6.75万元。

另外，由于北京近年来房价的上涨势头，大量项目已突破“普通住房”的标准。按此前认定标准，五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋，即可认定为“普通住宅”。

“如果这些此前被划为‘非普通住房’为家庭住房的话，购房者按新政将由此前需缴纳总房款3%的契税，降至可能1%的契税。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

比如500万元购置家庭一套住房，新政前被划为“非普通住宅”，需缴纳15万元契税；新政后只看面积大小，如90平米以内的契税为5万元，如90平米以上的契税为7.5万元。 新京报记者 方洋

非一线城市购买二套房受益明显

政策：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施）

此次新政策受益较大的是非一线市场的二套房购买者。根据此前政策，二套房的契税征收比例为3%。

“新政不再提及‘满五’、‘满二’的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”张宏伟表示。

以二线城市一套90平方米，总价100万元的房源来说，2月22日以后购买，将少缴纳2万元契税。一套120平方米的二套房，总价200万元，在新政执行后将少缴纳2万元契税。

张宏伟认为，从二手房市场角度来看，二套房契税征收比例的下降，叠加营业税减免新政，直接降低了购房流通领域的交易成本。从本次契税新政与“3·30”新政两个政策的叠加市场效果来看，总体上有助于非一线城市改善或置换型改善需求者积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换改善型需求来讲，可能会抓紧这个窗口期积极入市。 新京报记者 方洋

营业税免征放宽加速次新房流通

政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（“北上广深”暂不实施）

这条新政对比此前的变化在于，调整了2年以上非普通住房销售的税率。过去购买两年以上的非普通住房，需要将销售收入减去房屋价款或成本后计算营业税。新政执行后，对于购买此类非普通住房，也进行了营业税减免。

“这意味着，只要是购买两年以上的住房，不论面积大小，都可以进行营业税的减免。这相当于鼓励部分次新房重新进入房地产流通领域。”表示，对于购买不足两年的住房进行销售，还是会进行征收营业税，这也能够有效遏制或因素。 新京报记者 李捷

■ 市场预测

楼房将升温

尽管此次新政仍然绕开北上广深等一线楼市，但在2016年伊始，北京楼市依然“开门红”。

据中原地产数据，截至2月16日北京纯商品住宅签约套数为4299套，价格继续高位运行，达到32157元/平方米。与此同时，售价超过10万元/平方米的项目表现更加抢眼，1月共实现21套成交量，同比增加320%，这一数据也创了历年同期新高。

市场的继续攀升或将进一步持续。业内人士认为，对于一线城市的豪宅来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是明显的。

而在新政的刺激下，改善性项目的入市积极性进一步提高。记者了解到，在3月份预计开盘的项目中，包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著等项目在内的多个项目，均是主打改善型住宅。“新契税征收范围的调整将覆盖这几个项目，多则2%，少则1.5%的税费减免，对于中端消费群体的吸引力也较大。”郭毅说。

三部门出房产新政 分析称楼市有望迎密集政策宽松

但也有业内人士认为，本次新政对北京楼市的影响甚微。中原地产分析师就指出，对于三四线积极去库存的城市将起到降成本，活跃市场的作用，但对于一线城市而言，不存在库存问题，预计后续的宽松政策也很难覆盖，因此对于北京市场的心理影响大过实际。