终于定了！5月1日起中国楼市全面实施“营改增”再见营业税

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终于定了！5月1日起全面实施“营改增”再见营业税

3月5日，第十二届人民代表大会第四次会议开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。

李克强指出，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。三是将18项事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。

加快财税体制改革。合理确定税和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。进一步压缩专项转移支付规模，今年一般性转移支付规模增长12.2%。全面推开资源税从价计征改革。依法实施税收征管。建立规范的地方政府举债融资机制，对财政实力强、债务风险较低的，按法定程序适当增加债务限额。各级政府要坚持过紧日子，把每一笔钱都花在明处、用在实处。

5月1日起全面营改增！房企将面临这5大挑战

从5月1日起将全面实施营改增，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

  3月5日，第十二届人民代表大会第四次会议开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。

  当中提到，从5月1日起将全面实施营改增，并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

  5月1日起全面实施营改增

  李克强指出，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。

  一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。

  二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。

  三是将18项事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。

  加快财税体制改革。合理确定税和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。进一步压缩专项转移支付规模，今年一般性转移支付规模增长12.2%。全面推开资源税从价计征改革。依法实施税收征管。建立规范的地方政府举债融资机制，对财政实力强、债务风险较低的，按法定程序适当增加债务限额。各级政府要坚持过紧日子，把每一笔钱都花在明处、用在实处。

  房企将面临这5大挑战

  大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失

  安永税务部合伙人李雁在接受《财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”

  安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有的过渡政策……对企业的影响会很大。”

  有在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。

  第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并终转移给开发商

  武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，的企业都将大幅增加税负。”“建筑企业实行营改增千难万难，难办的是无法获取税专用”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得税，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的税将达到7.6亿元，几近。

  业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。

  建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商

  第三大挑战：材料、劳务费等无法获得税或抵扣有限，增加税负

  税的核心是要拿到“上家”的进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。

  《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结，而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在：

  1、材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有或者取得的不是税专用。

  2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用税低税率和简易办法征收税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规税，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。

  3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有税，势必加大企业人工费的税负。

  第四大挑战：联营合作项目风险加大

  《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务，也没有索取的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。

  但在税下，销项税额是不含税工程造价乘以税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的税专用上注明的税额，进项税额产生于成本费用支出环节，税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的税专用，那么税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。

  第五大挑战：即使有，在规定时间内收集齐全难度也很大

  许多企业的项目遍布，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得税，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。

李克强：房地产业5月1日起施行营改增

3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届人民代表大会第四次会议做政府工作报告时表示，今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元，赤字率提高到3%。其中，财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元，主要用于减税降费，减轻企业负担。

全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。

据了解，营业税改征税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在，已经是第六个年头，只有建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业还没有推进营改增方案。

其中“不动产所含税纳入抵扣范围”的提议在2014年就有所讨论，曾计划在去年两会后开始推进，但后来被放缓，有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。”

所谓“不动产所含税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出税进项税额进行抵扣。

据了解，建安房地产的税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。

“将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。”业内分析认为，上述提及的“不动产”应该理解为包括房产、建筑物、机器机械、运输工具等生产资料，所以并不是单纯的房地产范畴的优惠政策。

“从目前经济下行压力较大的背景来看，这是供给侧改革思路下对企业新一轮的刺激政策。通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去房地产物业。”

对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮热情和不动产采购的需求，那么会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。

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5月1日起全面实施营改增

3月5日，第十二届人民代表大会第四次会议开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。

李克强指出，今年全面实行营改增。适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。三是将18项事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。

房地产财税：“营改增”直接导致房价上升

“房地产行业的税收政策调整，是营业税改征税，将会直接影响到房价。”8月12日，在海南召开的博鳌房地产论坛上，中国房地产财税咨询网总裁、房地产财税李明俊在接受中国日报网记者采访时表示，房地产行业涉及12个税种，任何一种税收政策的调整，都会对房价形成直接影响。近期，有关房产税进入立法程序、房地产营业税改征税等都成为新闻的热点，因为房地产税收不完全是政府收多少税金的事，而是涉及到利用税收政策对房地产行业进行调控的问题，涉及到房地产企业的利润问题，更涉及到老百姓关心的房价问题。

在博鳌房地产论坛上，业内普遍认为，中国房地产行业高投入、高利润、高税负并存，正在由时代转向白银时代，不像之前那么容易赚钱了。在这种情况下，对房地产行业的税收调整，比如议论中的房地产税是否会成为恶税，比如即将开征的税，不管是在交易环节，还是在持有环节征税，都会给房地产行业带来影响，并且这种影响会很快地传导到房价上。

“从国家层面来看，房地产行业是重要的支柱产业，拉动着上下游几十个产业，在国家经济发展中占有重要的一席之地；从普通百姓角度来看，目前的房价还是很多人不能承受之重。这两个方面的问题纠缠在一起，变成了全局性的社会问题。”中国房地产财税咨询网总裁李明俊说，这不是一两个税收政策调整就可以达到社会预期效果的，不是几次税收调整就能把房价稳定住的，也不是一两次调整就能理顺与地方、政府与房地产开发商之间的利益关系的。税收的确可以发挥不可或缺的调节作用、国民财富再分配作用，但目前这些政策作用还没有被充分地发挥出来。

开征房地产税不仅不会让房价下降，反有可能导致租金上涨。李明俊分析说，在财产持有环节征税，不论是征税对象是持有第二套，还是第三套房产，终还是会被转嫁到租客手中，而大幅抛售的可能性不大。

另外，将房地产企业的营业税改成征收营业税，从表面上来说，打的是减负的旗号，从理论计算上，一些认为房地产企业的税负会下降，但从实际效果上来看，地产商普遍预期，会变相增加房地产开发商的税务成本。

“经过测试，房地产企业因很多成本价无法取得正规的可抵扣的税，营改增后地产企业大概会增加2%-5%的财务成本。”李明俊说，这些增加的成本，有可能被转移到房价上，从而导致房价进一步上涨。在一线城市，几乎可以肯定的是，这些增加的税收成本会被房价上涨消化；而在二三城市，会让白银时代的开发商的利润进一步摊薄。开发企业只能去寻求通过对国家税法的多方研究，找到合法的节约财务成本的有效方法以应对。

中国或将全面告别营业税：5月推三行业营改增

5月推三行业营改增 中国或将全面告别营业税

杜涛

营业税改征税改革(下称“营改增”)从2011年试点到现在，已进入收官之年。

经济观察报获悉，今年5月，营改增的三个行业建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出，不排除分行业实施的可能性。其中，建安房地产的税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。

这意味着，进入2015年下半年后，中国或将全面告别营业税。

事实上，以上三行业的营改增原计划在2015年两会后就推进，但后来放缓，原因是财政收入压力过大。国税总局曾表示，2014年中国营改增已减税1918亿元。减税效果如此之大，在财政收支紧张的当下，拖累了营改增的步伐。

“现在营改增的大方向没问题，节奏是根据实际情况来推进的，包括减收的财政压力、企业和税务部门的准备工作等，具体实施中遇到问题还可以再做调整。”上海财经大学公共经济管理学院税收系主任朱为群表示。

2015年3月6日，财政部部长楼继伟在“两会”答记者问时表示，营改增是伤脑筋的一个问题，今年按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成税，难的是不动产业转成征收税。

在中税网税务师事务所总裁冬生看来，营改增的目的，是要解决营业税和税并存所导致的抵扣链条中断、重复征税的问题，“只有改革到底，扩大到劳务，才能彻底解决这一问题。”

减税与支出压力

营改增进行到2015年，还有三个行业没有纳入其中，分别是建筑不动产、金融、生活服务业。“建筑、房地产业都在准备营改增。房地产行业还好，关键问题是土地怎么抵扣，因为建安成本是可以直接拿到的。而基础设施都是央企，经过测算11%的税负是上升的。”上述相关财税人士表示，之前就有建筑企业给财政部和国家税务总局[微博]上文，表示税负增加。

不仅如此，在基层税务人士看来，营改增对于和地方收入都有影响，影响都还比较大。“营业税不允许抵扣的，现在全部允许抵扣。原来征收的营业税税源，近1.7万亿，征了就是收入，现在征了之后进入抵扣，等于营业税收入这一块就没了。”上述基层税务人士对经济观察报表示，减税压力大。

营改增减税与财政收支压力并存，一直是这几年财政领域存在的问题之一。

2011年至2013年，一般公共预算收入增长分别是25%、12.9%和10.2%，到了2014年进一步下降为8.6%，财政增长从过去双位数增长进入个位数增长，趋势已经明显。

营改增也在这个时间周期中次第推开。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征税试点。2014年1月1日和6月1日，铁路运输、邮政和电信业相继纳入营改增试点。至此，营改增试点范围扩大到“3＋7”个行业。

截至2014年底，国税总局的数据显示，营改增试点纳税人共计410万户，全年有超过95%的营改增试点纳税人的税负不同程度下降，全年共减税1918亿元。“铁路运输、邮政业两个行业分别减税8亿元、4亿元，电信业改征税后，为下游一般纳税人增加了税款抵扣。”国家税务总局新闻发言人、厅主任陆进表示，2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业和生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。

但是支出的压力一直存在，七项挂钩支出，绑架了接近一半的财力。财政部部长楼继伟称，目前与财政收支增幅或生产总值挂钩的重点支出涉及、科技、农业、文化、医疗卫生、社保、计划生育等7类，2012年仅财政安排的这7类重点支出即占财政支出的48%。

再加上近几年一直实施积极的财政政策，“2014年到2017年，财政收入降速和支出刚性增长的情况下，预计财政收支缺口会继续扩大，赤字率会有变化。”财政系统的官员表示。

对此，冬生表示，改革的步骤、进度应综合考虑经济发展的情况、财政收入情况，不能为改革而改革，毕竟税收的首要功能是筹集财政收入。

营改增后

作为财税改革中税制改革的步，营业税改税2015年结束似已无悬念。但这仅仅是税制改革的开始，而不是结束。

在大多数财税看来，营改增后，税与地方的收入分成问题，税本身的改革问题都将提上议程。

山东大学财政系主任李华认为，现在的税在营改增后，依然面临许多问题。比如税多档税率，进项中固定资产一部分比如人力资本、货运车票、人力火车票抵扣不完整。她举例说，现在大多数公司用火车票抵的是所得税，而非税。

另外，税负问题也被提及。营改增完成后，税将占全部税收的一半，国家将如何有效降低税的税负？“现在税的税率，有17%、13%、11%、6%、3%、0等六档，税率档次太多。要测算税负率，然后再调整税负。”李华表示。

朱为群也认同李华的看法。他告诉经济观察报，后营改增时期，税税基扩大，但地方政府也失去了主体税种，与地方之间的税收入分成如何解决是一个问题。

另外他表示，税税率的简并也要提上议程，“税统一税率会是一个长远目标和理想状态，无论财政部、国家税务总局都认为这是一个问题。目前多档税率状态只能在一段时期内存在，长期是不合适的。”

他认为，税是中性税种，意味着它不应该对市场机制产生扭曲影响，而税率档次太多扭曲了税的中性原则，“比如快递业务，有交通运输和物流两个环节、两个税率，11%和6%，对同城快递和外地快递就产生了扭曲的影响。”

朱为群认为，总体目标应该是通过五年，把税税率降到12%。“通过投入产出测算，既不让财政收入受到影响，又达到降低税负作用，12%比较合适，周边国家的平均税税率也就12%左右。”他说。

经济观察报获悉，在财政部制定的立法计划中，税立法将于2020年之前完成，主要内容就是将全部货物和服务纳入税的征收范围，适当简化税率。