深圳楼市入市脚步放缓 决策层下决心稳定一线城市房地产市场

这几天的深圳楼市似乎没那么，买者相对安静，因为过火的房价已经引起重视。

股市“跌跌”不休，一线城市的楼市却涨势如虹。上月，不仅上海二手房价涨幅达到7.9%，创下2005年以来单月涨幅新高；深圳二手房价同样上涨了2.2%，这是自2014年10月开始连续上涨的7个月，同比涨幅超过77%，远高过有史以来连续上涨15个月的其他两轮行情的平均涨幅。

不过，与涨幅增加相反的是，节后深圳楼市在二手房和新房成交上，供应与成交量都有不同程度下滑。业内分析称，人们年后观望情绪浓厚，入市脚步放缓，加上即将出台的系列调控政策，使深圳楼市开始显露出些许疲态。

●盐田二手房涨幅

2月前半月恰逢农历新年，春运“大部队”出城使深圳市场进入冰冻期。一组数据显示，受假期影响，全市二手住宅成交套数直线下降，仅成交8496套二手住宅，环比下降了44%。

价格方面，深圳二手房均价仍惯性上涨至52600元/㎡，但房价涨幅明显收窄，与1月相比仅上涨2.2%。具体来看，盐田区本月二手房均价涨幅领先全市。据深圳中原研究分析称，盐田市场存量历来较少，全区二手住宅成交套数一直不高。近来持续受新房、交通利好等影响，盐田二手房价涨幅较大，本月二手房均价涨至31489元/㎡，环比上涨3.5%。其中，沙头角、盐田后方二手房均价同比上涨了八成。

独占鳌头的仍然是南山二手房。当月，南山二手房均价冲破了7万，与去年同期相比，上涨71%；蛇口、前海和南头二手房均价同比上涨八成。

市内房价高企，购房者不得不向外转移。在市场成交冷淡的情况下，龙岗全区二手成交占了全市26%，共成交2247套二手住宅，为全市成交套数超过2000的区域，较去年同期增加近一倍。深圳中原分析称，由于成交均价低，刚需客自然龙岗，250万以下的二手住宅成交中有四成在龙岗。当月，龙岗二手房均价同比上涨73%，至33864元/㎡。

●新房供少价高

来自深圳中原的报告显示，上月受春节冲击，深圳新房市场供应量大幅下滑94%，全月仅有两个项目取得了预售许可证，只有三个项目入市。

供应下滑并未影响价格上扬，受春节前市场火爆和开发商定价影响，上月新房成交价高达4.8万/㎡，仍居历史新高，同比也上涨72%。此外，南山等区成交的多处豪宅均价都突破了9万/㎡，也是拉高新房成交均价的重要原因之一。

分区来看，除了南山和盐田之外，其它区域的价格均有一定上涨。罗湖、福田价格亮眼，福田均价高达81954元/㎡，成为深圳一个突破8万/㎡的区域，同时成交量环比上升27%。罗湖则在一批旧改项目的带领下，成交量大幅上升，环比上涨119%，均价高达64625元/㎡，为历史突破6万/㎡。由于开发商在1月相对激进的定价，宝安、龙岗价格也有一定上升。

虽然上月市场供应大幅下滑，但深圳中原认为，3月份开发商入市的欲望较为强烈，供应项目也将会回升至春节前的高位，“不过，由于人们目前观望情绪较浓，预测未来成交量还将有所下滑，加之新房价格受入市项目结构影响明显，未来价格将会有所调整。”

●政策调控是关键

年后，央行实施了全面降准，但宽松的信贷环境并未体现在深圳楼市的供应和成交上。深圳中原研究经理飞认为，对地区市场而言，有两个分化是值得注意的。

“一线楼市和三四线楼市‘冰火两重天’。”他说，目前，深圳等一线城市及临深这一类的地产市场出现了局部过热，但是三四线城市仍然还有很多库存。据国家统计局数据显示，2月份，无论是新建商品住宅，还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

“第二个分化是一线楼市出现了调控的风险，而三四线城市仍然是全面扶持政策，这导致了今年多个性楼市宽松政策并未惠及一线城市的局面。”飞表示，对深圳楼市而言，开年后人们观望情绪浓厚，同时政府也明确将出台政策打击客，这样的局面决定了降准从信号和预期层面对楼市降温会有一定的推动作用。“但由于房价还是处于高位，因此实际效用不会太强。”

此外，临深楼市正趋火热。东莞深圳房地产板块，深圳客占据了半壁江山，虽然大部分以自住为主，但客的占比不断提高。据了解，在目前临深的楼盘中，来自深圳的购房者已经占了6—7成。

飞认为，各项性和地区性楼市宽松措施对临深来说仍然适用，但由于这一对深圳有着强大的依赖性，深圳政府一旦出台政策打击客，将对临深产生巨大影响。

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决策层下决心稳定一线城市房地产市场

社交媒体上充斥的买房新闻正在助推中国房地产市场的上涨情绪，这个话题不出意料地成为2016年“两会”期间的重要议题，并成为各个政府主管部门不得不面临的挑战任务。

在昨天，住建部部长陈政高在“两会”期间表示，一线城市北京、上海、广州、深圳房地产市场变化大，正与四个城市保持着密切的沟通联系，这四个城市承担调控主体责任，正想方设法稳定市场。

至于如何稳定市场，陈政高称，一是实施严格限购，同时严格地实行差别化的税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，及时披露土地供应信息；三是增加中小套型的供应数量，是搞好保障性工程建设；四是打击市场交易中的违法违规行为，正确引导舆论，主动发声。

在陈政高代表住建部对一线城市房价过快上涨作出表态后，政治局委员、上海市委书记韩正也在3月6日谈到了近期上海楼市过热的情况。今年前两月，上海楼市的热度一度超越深圳成为热点城市之一，房价涨幅高于去年全年18%的水平。

韩正表示，从上海市房地产市场来看，近一段时间出现一些非理性的过热的市场情绪，这种情绪抬高了房价，对房地产市场的健康发展是不利的，必须高度关注。同时对于一些违法违规扰乱市场的行为，就应当依法严肃处理，以维护房地产市场健康稳定。

而在此之前，深圳官方也曾在月初表态，深圳会继续实施房地产限购的政策，严格控制房地产的投机行为，积极增加普通商品住房的供应。市场还一度传言，深圳正在酝酿更严厉的调控措施，以此来应对涨幅过快的楼市。

根据深圳规划和国土委员会的成交数据显示，今年2月份深圳一手住宅成交均价为48095元/平方米，同比涨幅72.1%，二手住宅成交均价52600元/平方米，同比上涨68.3%。无论是新房还是二手房，深圳房价的同比涨幅仍居，并且价格均创历史新高。

在量化宽松的货币政策下，京沪深房价的持续上涨还开始传导至周边以中山、珠海、苏州、杭州和南京为代表的核心二线城市，其中的苏州甚至超越深圳和上海成为今年以来房价涨幅的城市。

今年以来一线城市和周边个别二线城市出现的明显过热现象，已经引起了高层和地方政府的重视。如果要抑制这种的，加强楼市调控政策和收紧部分信贷政策应该是政府为数不多的选择。

从住建部部长和一线城市政府对于楼市的表态来看，上海、深圳官方的态度已经明确开始转向，未来一段时间政策收紧的可能性很大，同时上海、深圳等一线城市相关部门已开始研讨楼市形势。

同策咨询研究总监张宏伟认为，“两会”结束后一个月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市会发布相应调控措施，未来几个月内一线城市楼市市场预期也将发生变化，市场也将在下半年进入到调整期。

至于一线城市楼市调控政策将如何发生变化，正如陈政高所言，今年肯定不会取消楼市限购政策。同时更严厉的措施出台将是大概率事件，其中深圳还极有可能会提高限购政策执行门槛，直接的就是“社保一改三”。

针对高房价，张宏伟认为一线城市可能重新收紧楼盘预售许可证的审批、备案，从调节楼市的交易结构来防止楼盘过热带动楼市过快上涨，目前上海已经在这方面从严。

此外，陈政高提到的增加中小套型的供应数量和土地供应在一定程度上也可以降低房价过快上涨，同时加强对于中介行业的，规范交易流通环节也可以稳定市场秩序。目前，上海、深圳已开始强化对市场的。

在今年楼市整体去库存的大环境下，目前一线城市房价的过快上涨似乎与这个主题并不相符，而相应的政府部门也压力剧增，住建部部长陈政高在“两会”期间的表态，或许就将是一线城市今后调控收紧的风向标，未来几个月内，新的调控政策也将不期而至。

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