楼市将进入新轮调整 未来价格取决于内外因素

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楼市的调整进入新的阶段！

前一阶段的调整是政府的宏观调控，其对银行方面作出严格控制，使需求减少，楼市降温，调整来自内部;而现在不光是内部调控，还有外部的影响，金融动荡，国际油价和粮食价格高企，美国次贷危机加剧，对中国经济造成了巨大的冲击。在内部调控与外围影响的共同作用下，楼市面临新一轮调整，市场表现为信心下挫，消费者预期未来收入减少而产生悲观情绪，购房欲望下降导致需求减少。

银行面临更严竣的考验！

房价逐步走低,房贷违约逐月增多,断供人群日益涌现、银行压力随之增大。银行关于房贷要面临以下风险：部分房地产开发企业资金趋紧造成开发贷款不良率上升;市场低迷造成个人住房贷款违约增加;预售资金管理缺位产生信贷资金风险。央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。同时，完善预售资金制度，防范企业转移和挪用预售资金。

楼市的现状

市国土房产局发布《2008年1～7月深圳房地产市场分析报告》显示，今年1～7月，深圳新房销售规模继续下降，市场仍处于观望期，全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%，其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%;商品房空置面积165.68万平方米，同比增加29.08%，其中住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。1～7月我市完成房地产开发231.36亿元，同比减少3.63%，其中完成商品住宅170.41亿元，同比减少1.27%;商品住宅施工面积1975.39万平方米，同比减少0.14%;商品住宅新开工面积313.55万平方米，同比减少16.99%。新建商品房销售规模继续下降，各月销售量仍处于低位水平，市场交易较为冷淡。

未来房地产的价格取决于内外部双重因素。

内部因素是开发商自身资金的问题－－银根紧缩、销售低迷，不少开发商面临很大的资金压力。实力雄厚的开发商可适当贷到部分款项，而部分开发商通过用土地或者其他资产抵押来向基金借款，利息至少是20%以上，直接导致资金成本急剧攀升。同时，从取得土地到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、税附加、预缴土地税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%。目前市场冷清，消费者观望气氛浓厚，开发商必须通过做广告、举办各种营销活动吸引消费者的眼球来促进成交，其营销费用也随之大幅攀升，资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就更为严重。
  外部因素是市场成交量－－深圳房地产市场的未来楼价还将继续下调，由于楼市还存在一定泡沫，同时市场调整具有一定的惯性。深圳楼价经过大半年的下调，市场信心跌到谷底，即使房价到了接近价值的水平也将继续受惯性的冲击下调，直到低于其价值才会迎来成交量的逐步恢复，使市场出现回暖局面。

市场回归理性！

各地的房价，无论是一线城市，还是二三线城市，甚至于小县城，都有不同程度的上涨，只是上涨幅度不一样。一线城市成为房价上涨的领头羊，市场也逐渐产生泡沫，其效应成为一线城市及沿海发达地区经济持续发展的障碍及巨大的金融风险，同时也成为不少城市居民的生活重负。高房价既不适应市场本身的内在发展要求，也不适应国内绝大多数民众购买住房的支付能力。政府一系列的房地产市场政策调整让长达10年价位上涨的暴利时代终结，市场开始向理性回归。深圳房价自去年以来持续下跌，由于刚性住房需求的存在，目前深度回调的空间较小。未来市场将仍处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛还在持续！！！