深圳二手房评估价上调约30% 如何约束高房价才算合理？

日前，深圳市房地产经纪行业协会在其网站上发布了一则提示：“4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加”。对于二手房评估价上调这一消息，记者从深圳市房地产评估发展官网上得到证实，上调是“例行更新”，但是，评估价调整幅度为50%的判断却仍有待斟酌。

有业内人士指出，评估价的上调幅度或没有50%，大概在30%，终的调整幅度有待官方公布。而且，深圳置业者对这样的调整应该早有预期，所以评估价的调整对深圳房地产市场的影响比较有限。

“上调50%”依据不准确

深圳房地产经纪行业协会发布的“上调50%左右”的提示有何依据？记者在深圳市房地产评估发展和深圳市规划国土委网站上都没有看到关于调整幅度的任何线索。然而，发文中有一段文字显示“自2015年以来，深圳房价出现较为明显上涨。根据国家统计局发布的数据显示，今年1月份深圳二手住宅价格同比上涨52.7%，而去年上涨快的则是第二、三季度。”有业内人士揣摩，可能依据就出自这里。

可是，多位业内人士并不认同这样的依据。“50%是按照去年年头到现在为止的房价涨幅来推算的，但是深圳在去年10月份就调整过一次评估价了，现在参考的话，应该参考去年10月份的评估价。”深圳美联物业研究经理何倩茹说，根据美联物业按揭部门的预测，评估价的上调幅度大概在30%。

就目前情况看，深圳二手房交易涉及到的税费中，与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。根据普通住宅与非普通住宅以及购房年限等条件对应不同的交税比例。以一套90平方米以下、未满两年的房子为例，需缴纳营业税5.6%，个税1%，契税1%，总共7.6%。如果原来的评估价为100万元，上调30%后的评估价所交税费则多出了2.28万元。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，事实上每一次评估价的调整都执行“一房一价”，按照不同、不同楼盘来进行，“估计去年涨幅热门区域如龙岗、龙华、前海等，评估价上调会更高一些，盐田、东部、罗湖等相对较小的区域，评估价涨幅预计会较小。”

据记者了解，近年来，深圳基本每年调整一次评估价。近3年调整时间分别为2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。业内猜测，此次调整仅间隔半年，背景则是深圳房价增长较快。

近期无抵押物业成交放大

据记者观察，自从评估价上调的消息发布以后，3月份看房的人比此前多了许多。“近我们的带看量是大了，可是成交量并没有多起来。”深圳一地产中介经纪人告诉记者，这个时候的卖家多是红本在手、可以马上过户的，而还在抵押的房子就不能享受调整之前的优惠了。

根据美联物业研究统计，近期急于入市的置业者为规避税费增加，纷纷选择“红本在手”物业。3月以来“红本在手”物业成交占比达到41.8%，较其他月份的35%左右有明显上升。同时，已签合同但尚未过户的置业者，满足条件的已提前打印出合同规避税费增加。另据统计，房协合同打印量由月初的日均不到600份上升到现在的700余份，本月余下的日子有望进一步上涨。

深圳Q房网方面则表示，虽然多数业主还是相对强势，但买房的观望情绪有明显加重，一方面是政策预期，一方面是实际的房价压力。所以，评估价调整对客户来说，更大可能是加重观望。

评估价上调是否能抑制客？对房价的影响有多大？对此，链家地产深圳研究部总经理肖小平认为，结合去年第四季度以来狂热的成交情况来看，评估价上调对客入市有一定的抑制作用。但是，由于增加的税费对整个购房成本来说占比较小，所以单凭这个措施对房价的影响比较有限。“卖家对税费不太敏感，因此不会因为上调评估价而作出价格的让步。”何倩茹则认为，如果政府真的要调整房价，还需要出台力度较大的政策，调整评估价有点像“挠痒痒”。

近一年来，深圳房价屡创新高。不断上涨的房价，对深圳的企业和市民产生了哪些影响？不同类型的企业如何应对高房价？本报记者近日兵分多路，采访了深圳多家高新技术企业、部分传统制造业企业、多个写字楼市场以及部分地产中介和普通市民，深入调查房价和实体经济以及产业升级之间内在联系，带你了解一个高房价背后的深圳。

高地价、高房价对于在建设现代化国际化创新型城市进程中扮演重要角色的深圳高新技术产业发展，会带来哪些方面的影响？日前，记者特地选择了生命健康、信息技术、机器视觉三家技术密集型企业进行采访。它们所处的领域都属于深圳重点发展的战略性新兴产业和未来产业，企业创立的时间分别在10年以上、5年以上、2年以上。从创立时间长短划分，这些企业可作为深圳高新技术领域内的老、中、青代表。这些企业的声音，对于准确了解当前高房价对深圳高新技术产业的影响有一定借鉴意义。

高房价影响高新技术企业人才引进

据统计，深圳目前共有3万多家科技型企业，高新技术企业数量达5524家，约占广东全省数据的半壁江山。在创业板、中小板上市的深圳企业总数连续9年居大中城市首位。4G技术、超材料、基因测序、新能源汽车、3D显示、无人机等领域创新能力跻身前沿，作为深圳四大支柱产业的高新技术产业，一直发挥着主力军作用。

与传统制造业相比，高新技术产业具有鲜明的技术密集型产业（又称为“知识密集型产业”）特点，在生产过程中，对技术和智力要素的依赖大大超过对其他生产要素的依赖，物业依赖度相对较轻。具体而言，该类型企业的设备、生产工艺建立在先进的科学技术基础上，资源消耗低；科技人员在职工中所占比重较大，劳动生产；生产服务场地、实地门店需求相对较小。这些特点使得高房价、高地价对高新技术产业的影响集中反映在对人才的引进和管理上。

总部位于南山科技园内的某生物高科技公司成立于2005年，技术研发人员占比超过半数。该公司人力资源负责人陈女士坦承，企业人员近年来的流失率处于偏高水平。据统计，企业现有200多人，比2010年时减少了100多人。该负责人认为，除了经济下行的影响外，居高不下的房价是重要原因之一。

“深圳的高房价使得求职者都抱着找高薪工作的心态。”陈女士认为，高房价还会带来一系列影响，包括高房租、高物价、高消费等，从而间接影响人才对公司薪资待遇的要求。她以近在招人工作中碰到的情况为例，一个生物技术专业的本科应届毕业生，市场指导薪资大概在每月3500至4000元左右。但大部分人一开口就是要4000元以上，否则免谈。这就使得公司在人才招聘方面受到了影响。

据了解，该企业内部也有部分中人才因为高房价原因而离开深圳的。一位在该公司工作了7年的中层管理者以及一位负责研发工作的博士，都是由于深圳的房价原因，选择离开深圳，回到了家乡。

在人力资源部开展日常招聘工作中，还出现过一些已经通过面试沟通的求职者在办理入职手续时临阵脱逃的情况，他们会将高房价列为理由之一。“因此在人才引进方面，企业不得不付出更多的成本，才能招到合适的人选。”陈女士说。

记者注意到，对于政府目前已出台的各项人才扶持政策，该企业人力资源部门都十分熟悉。

陈女士介绍，除正常的调薪机制外，企业会尽量为员工申请、争取深圳市政府推出的各种人才福利政策，包括针对（海外）高层次人才、博士后的人才补助，针对人才的公租房定向配租或个人公租房、安居商品房轮候，以及市、区级人才住房补贴、职业技能培训补贴、子女补贴等。

陈女士希望深圳出台更多接地气的人才福利政策，以帮助企业降低人才流失率。她建议，首要举措是遏制房价增长，满足刚需族的需求。同时降低租房成本，减轻在深人才购房过渡期的生活压力。她也建议取消与房子挂钩的现状，或者降低占分比重，让在深人才在子女问题上无后顾之忧。同时，投放更多的安居型商品房、公租房，解决企业中低端人才的住房成本问题，同时增加多一些房源对高科技企业定向配租，使得公司可以更好地挽留核心人才，降低人才流失率。

企业租金开支逐年递增

深圳青铜剑科技股份有限公司是由剑桥大学和博士团队在2009年创立的国家高新技术企业，专业从事大功率电力电子器件和系统解决方案的开发。研发团队以“千人计划”为核心，针对新能源发电、新能源汽车、轨道交通、工业节能、智能电网、国防军工等领域推出了IGBT驱动器、电流传感器、有源滤波器、电力电子积木和测试平台等系列产品，成功打破了国外的技术垄断。

深圳青铜剑科技股份有限公司董事长汪之涵认为，高房价对当前高新技术企业发展的影响主要体现在生产成本增加、新人才引进方面。

据介绍，在青铜剑科技公司的生产成本中，员工工资、仪器设备以及研发和场地的租金分别占据前三位。其研发和场地位于科技园北区，公司近几年在租金方面开支逐年递增，租金今年和去年相比有20%以上的涨幅。随着企业发展的需要，青铜剑公司需要不断扩大人才队伍。高房价对该公司现有员工影响不大，但是对国内外人才引进，尤其是招聘内地来深工作的新员工有一定影响。

目前，青铜剑科技公司采取对新入职员工提供员工宿舍、给符合条件的一般员工申报《深圳市新引进人才租房补贴》等一系列措施。对于在企业中工作的高层次海归员工，则按照现策申报了政府“孔雀计划”人才补助。

在回答是否会出于降低生产成本的考虑，将企业搬迁到外地时，汪之涵表示，深圳的创业环境优越，上下游产业配套资源丰富，作为在深圳成长起来的高新技术企业，青铜剑科技公司未来将继续扎根深圳。

青铜剑科技公司创业初期是在深圳市留学生创业园孵化的，当时的租金较低。但是随着公司的发展，对研发场地面积的要求增长很快，青铜剑公司在科技园外租赁了商用写字楼。希望政府能够在对初创期企业扶持的基础上，对成长期的科技型企业也提供一定的优惠政策，为企业在租赁或者购买场地方面提供一定的优惠或补贴。

激励措施缓解员工购房压力

成立于2013年的深圳奥比中光科技有限公司是一家在3D深度感知、人机交互和人工智能领域内深耕的高科技公司。公司集研发、生产、销售为一体，总部设立在深圳，在上海和美国均设有分部。自成立以来，奥比中光以3D体感技术为依托，在行业内取得了一系列重大突破，研发的3D传感器水平已超过微软、苹果，远优于国内同行业水平。

作为深圳留学生创业企业代表，奥比中光也是一家标准的技术密集型企业，60多名员工中，以技术团队为主，其中80%以上为技术开发人员。团队成员主要由来自麻省理工学院SMART、北美多所高校的海外技术骨干和来自IBM、AMD等处理器生产商的芯片研发人员组成。目前企业产品采用委外代工的方式，生产经营场所物业租赁的开支未列入生产成本中。

据介绍，该公司总部室租金目前还在合约期，租金暂时依合约未出现上涨情况。但公司的员工宿舍分布在南山区的荟芳园、万象新园、光彩新世纪等小区内。房租与去年相比，均出现了不同程度的涨幅，金额在400~1600元之间不等。

不断上涨的房价，使奥比中光企业员工的住房成本不断上升。但在创新型企业的快速成长背景下，员工对于高房价的敏感度也出现了两种解读。一方面，高房价对企业人才招聘工作产生了一定的影响，不少外省来深求职者会考虑到深圳住房成本高而降低来深就业的意向。另一方面，对于在职员工而言，由于公司出台了股权激励计划，因此员工更看重个人成长的平台和公司的长期发展，因此员工对于高房价的敏感度并不高。

奥比中光CEO黄源浩表示，目前公司外部招聘的高科技人才来源于各大城市，深圳相比其他一类城市而言，增长过快的房价会给企业的人才招聘工作带来很大压力。但公司内部实施的股权激励措施，在一定程度上提高了员工的幸福感及归属感，从另一个侧面缓解了员工在深圳的生活压力。“公司属于初创期的中小企业，暂时还未针对员工购房出台补助政策，但是在员工工资上调时会考虑到住房成本增加、生活成本提高等因素。未来几年，公司将为员工争取政府的住（租）房补贴，并在内部给予一定的住房补贴。”

黄源浩认为，高房价对中小企业影响较大，很多企业由于成本问题，无法在市区发展。很多企业转移到了较为偏远的地方，但偏远地区引进人才极为困难，由此也影响了企业在技术上的创新，造成创新型企业创业的失败。

他希望政府对发展前景广阔的中小企业能给予一定的场地优惠支持或补助（租）。尤其是在企业扩展生产线时，由于用地量大，成本过高，政府若在此关键期给予一定的财政支持，能够确保公司渡过生产前期的困难。

深圳房价对制造业影响几何？近，记者对深圳服装、玩具、钟表等制造业进行调查了解到，优胜劣汰的市场机制让深圳制造业充满活力与竞争力，在深圳生存下来的大型制造业已经提前进行了转型，有的将工厂迁移至深圳周边，有的通过拥有自有物业来转移生产成本，有的则通过加大技术投入来提高生产力。

过去5年，我市淘汰转型低端落后企业1.7万家， 低端企业被淘汰，深圳工业是不是受到了影响？数据显示，尽管深圳制造业企业经历了工厂租金上涨、人工成本增长等种种困境，但仍然获得了长足的进展。“十二五”期间，全市规模以上工业增加值接连突破4000亿、5000亿、6000亿元大关，比2010年增长60%以上。

“深圳2006年提出的腾笼换鸟，当时觉得不可思议，现在觉得正确。”粉蓝衣橱时尚集团董事长李飞跃谈道，不淘汰低端产业，就不可能引进先进制造业。目前公司所在的莲塘地区产业结构变了，居民结构变了，就业条件也在变化。公司通过提升品牌形象，引进了一批高素质人才。采访中，记者了解到，目前粉蓝衣橱引进的人才大部分是海外留学回来的硕士，他们年轻、有冲劲、相对家境比较好，对在莲塘租住1000多元的费用相对不太敏感。不过，由于预期未来深圳房价有可能持续保持较高价格，粉蓝衣橱在深圳本地的工厂会控制规模，在江西等地的工厂将扩大生产规模。

深圳玩具，这一得益于来料加工的行业是不是都迁移到深圳之外了呢？昨天，深圳市玩具行业协会秘书长刘艳芳在接受记者采访时坦言，深圳玩具企业的发展很让人意外，在有一些企业不再经营玩具制造业的同时，还有一些企业在坚守，一些企业在跟随市场变化而转型升级。据介绍，龙岗一家有5000多名工人的玩具企业，目前生产情况稳定，正投入几百万元进行机器的自动化改造。该工厂负责人表示，由于工人吃住均在工厂，因此，深圳房价上涨对工人影响不大。随着二孩政策的放开，深圳玩具企业负责人均表示，看好未来玩具市场的发展，将继续提高生产力、加大技术改造的投入。

实际上，房价的上涨远远小于人工成本的增长和社保基数增长对工厂的影响。深圳市钟表行业副会长、华宏表业范圣文介绍说，作为10多年前深圳的企业，考虑到深圳土地资源紧缺、租金年年上涨等问题，早在2011年，就将公司的生产基地搬迁到东莞横沥，在当地成立了分公司，深圳仅为总部，因此租金对公司的影响很小。深圳的员工每人每月补1000元的食宿，分公司东莞工厂目前有员工560多名，他们均有宿舍、饭堂，并全免费用，同时资助5年以上工龄的员工在东莞买房。目前公司中层干部及技术人员较稳定，工厂的主要压力还是来自工资的不断上涨和社保基数的不断加大。

采访中，不少企业反映，房价高涨对工厂影响不大，但对低端人才、终端导购甚至白领文案的影响比较大，工资待遇在3000元~4000元一线收入的人员流失严重。

深圳市“拓展空间保障发展”十大专项行动动员会昨日召开。按照行动计划，我市将集中开展违法建设整治、土地整备、重大产业项目用地保障、政府储备用地清理、建设用地清退、城市更新、地籍调查和土地总登记等十大专项行动。到2020年，全市将盘活释放建设用地不少于50平方公里，减少不少于两亿平方米的违法建筑面积，基本完成地籍调查和土地登记工作。其中，2016年盘活释放出不少于15平方公里的土地，减少不少于1000万平方米的违法建筑面积。

省委副书记、市委书记马兴瑞出席会议并讲话，要求各级各部门务必本着对深圳未来发展负责的精神，多做打基础、利长远的工作，加快推进违法建筑整治、土地整备、储备土地清理和城市更新等工作，举全市之力打赢拓展城市发展空间这场攻坚战，为加快建成现代化国际化创新型城市提供坚实保障。市长许勤与各区区长、管委会主任签订责任书，市委常委、市政府党组成员杨洪主持动员会并在会上作专项行动具体部署。

“深圳当前和未来发展的瓶颈就是缺少空间。”马兴瑞表示，拓展城市发展空间，意义十分重大，这既是推进供给侧结构性改革、落实城市工作会议的重要举措，也是推动深圳经济特区建设不断增创新、迈上新台阶的必然要求。

马兴瑞强调，全市各级各部门一定要以“五大发展理念”为，加大改革力度，真正做好强区放权，进一步提高审批效率，加快推进违法建筑整治、土地整备、储备土地清理和城市更新等工作，科学盘活、高效整合土地资源，全力实现“十大专项行动”各项目标。同时，积极做好专项行动宣传，把党委政府的意图和政策法规向群众讲明白，营造良好的社会氛围。

“今天各区、新区都签了责任书，责任书即是军令状，下一步要严格考核。”马兴瑞强调，各级领导干部务必树立起城市主人翁意识，本着对深圳未来发展负责的精神，多做打基础、利长远的工作，切实按照专项行动计划安排，尽职尽责，干必干成，举全市之力打好拓展城市发展空间这场硬仗，以专项行动的大突破，推动深圳经济特区建设不断增创新、迈上新台阶。

按照责任书，各区政府、新区管委会将制定细化工作落实方案，明确具体任务和责任主体，确定工作时间表和路线图，倒排工期；将十大专项行动纳入年度重点工作，加强监督考核；及时协调解决各专项行动推进落实工作中面临的重点、难点问题；确保各项专项行动成为阳光行动、廉政行动。

市领导郭永航、刘恩、徐友军出席会议。

宝安区、龙岗区政府和光明新区管委会主要负责同志在会上作了表态发言。