深圳二手楼交易4月冲击很大，或回落至7000套左右

深圳楼市降温明显新房成交量连续五周下滑市场冷清

记者李晓旭报道：深圳“3·25新政”在提高购房者门槛的同时，严格限制了客。5日，记者了解到，深圳新房成交量已连续5周下滑，自2月至今全市仅有4个项目拿下预售，住宅批售市场冷清。

从推盘来看，上周（3月27日-4月3日）深圳有3个项目入市，总计推售套数395套，大幅低于前一周的1520套，下滑明显。“3·25新政”以来，新房入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。深圳规划国土委数据显示，上周一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。深圳中原研究经理飞表示，春节后深圳楼市一直比较冷淡，客户观望情绪浓厚，是“3·25新政”之后，新房成交量明显下滑，在提高购房门槛和打击客的情况下，未来一段时间内新房成交量将会持续低位。

二手住宅方面，根据深圳中原研究监测，上周共成交4799套，成交面积约40.88万㎡，较前一周分别环比上升33.27%和29.14%，创2013年4月份以来周成交量新高。4月1日前评估价上调前的一周，过户量井喷，末2天日均过户超千。由于“3·25新政”出台，社保“1改3”及提高二套首付，未来一段时间内市场成交量预计将会有所调整。飞说，前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段。

深圳楼市急冻

在市场人士看来，随着3月25日深圳楼市新政落地，社保“一改三”、二套房首付4成等条例旨在提高购房门槛，打击了改善性需求及性需求，但也不可避免地引发新的问题。“客的撤场，让市场短期内出现了后劲不足的迹象。”

据地产新媒体了解，3月30日南山宝能城选择开盘，在试探市场之余，也多是由于南山区作为深圳关内热区，备受购买力强劲的中购房者青睐。此次开盘推出的改善型房源，也迎合这部分群体的选房需求。

当天宝能城推出200套住宅，面积区间在138-160平方米，均价7-7.5万元/平方米，单套总起价接近1000万元。且与去年11月下旬开盘价6.1-6.8万元/平方米相比，项目单价涨幅约15%。

终，项目去化率为6成，较2015年11月入市(7成)有所下降。

与宝能城的情况相似，深圳楼市近期也呈现出由观望情绪引发的低迷状态。深圳规土委统计数据显示，3月份深圳新房共计成交4461套，成交面积46.48万平方米，环比分别下跌17.54%、16.53%，同比则下跌8.10%、0.12%。

深圳中原研究经理飞在接受观点地产新媒体采访时表示，受调控风声影响，深圳楼市自春节至今热度并不高。具体而言，3月份前20多天全市入市的新房仅1070套，甚至不及春节前推手量的1/3，每个项目平均推售套数不到100套。

且2月至3月，深圳全市仅有四个项目获得预售许可证，住宅批售市场仍然冷清。与此同时，3月推售项目仅有10余个，较预期大幅下降，其中大部分去化率均不太理想，个别项目去化甚至低于5成。

飞表示，在深圳的调控政策中，认贷又认房以及二套房首付从三成调高到四成是“比较超预期的”，这造成了相关监测数据止跌一跌再跌。

深圳中原发布数据显示，3月28日-4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积为约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%。据此，全市新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。更甚者，652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。

上述人士续称，自“325新政”以来，新房的入市速度较之前回落幅度较大，市场降温明显。“在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预测未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。”

除此以外，二手房方面，根据深圳市场研究监测，经纪机构实际的签约量在7000-8000套，较1月大幅下降50%左右，325新政出台后，看房量锐减、置业者观望迅速增加，以往的节后旺季在2016年显得十分的平淡。

房价与楼市基本面

相比于短期内出现降温的成交量，深圳楼市持续18个月的房价未来走势或许是外界为关注的问题。

据观点地产新媒体了解，3月深圳新房成交均价49989元/平方米，环比上涨3.94%，同比则上涨88.17%，创下楼市新纪录。而在二手房方面，期内二手房样本均价为53487元/平方米，环比上涨3.4%，较2015年月均4.3%的增幅，以及2016年1月7.8%的增幅已经明显回落。

深圳中原在报告中披露，调控政策落地后，观望情绪浓厚的市场进一步降温，业主仍在下调报价。3月28日-4月3日，深圳全市超过六成板块在下调报价，其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1-5%之间。

对此飞对观点地产新媒体表示，按照以往规律看，新房成交价格变化滞后于成交量。“深圳楼市呈现出的降温主要表现为成交量下滑，趋势明显，全市新房已连续下滑5周，反映出客户对后市看空情绪在加重。”

飞认为，深圳未来的房价走势将取决于新房的成交情况。“现在市场是博弈的状态，二手房业主可能会坚持久一点，但一旦有开发商决定提升成交量，很有可能引发房价下降。”

开发商同样感受到新政带来的压力。此前3月31日，在2015年全年业绩会上，深圳控股副总裁董方对包括观点地产新媒体在内的媒体坦承，自新政以来，深圳部分项目的情况较预计有所下滑，去化率也下滑至六七成，成交价格下降约5-8个百分点。

不过董方强调，深圳目前尽管价格偏高，但需求量大，而且需求结构很合理。从去化周期看，深圳现在是6.9个月，基本处于严重的供不应求。“深圳多5个月，少可能2个月左右就会恢复量价齐升的现象。”

在综合开发研究院主任宋丁看来，在深圳楼市过去的平衡状态中，占比仅为10%左右，而在2015年以来的保障行情中，这部分占比上升至30%-40%。因此，新政对需求进行一定程度抑制是“及时而必要的”。

他表示，深圳主要通过收缩信贷等政策实现调控，但由于全市供需不平衡，楼市短暂下行后往往会重新上扬。“深圳GDP增长幅度平均每年20%多，信贷资金也充裕。相比之下，深圳的建设用地面积远不及北上广，想控制需求着实困难。”

据中泰证券预测，不管是限购还是提高首付比例，政策调控下一线楼市确实会出现回调。但政策一旦放松，一线城市的楼市又立刻回暖。

深圳客变谨慎 临深楼市观望情绪渐浓

随着深圳楼市政策的收紧，原本市场都预计客将把“火”继续烧至周边的临深地区。不过，一度火爆的临深楼市，也出现了一定的降温迹象。

去库存与“降温”并存

是否矛盾？

“不是说东莞惠州的房子很畅销么，近却经常接到中介电话推荐那边的房子。”清明节假期前往当地看房的先生对记者表示，“我去了现场看房，也没那么火爆。”

在惠州市惠阳区代理某楼盘的销售人员陈小姐也对记者表示，“深圳楼市调控之前前来看房的深圳客很多，但新政后反而东莞客来得比较多，原本以为清明假期来看房的人会爆棚，但远远没有预期得多。”此外，根据东莞中原监控的数据显示，近一周东莞临深以及对接深圳客需求的项目来访量明显降温，如虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，似乎从一定程度上反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。

其实，像东莞和惠州等城市，依旧有去库存的压力。得益于楼市的火爆，当地去库存压力有所减缓。市场数据显示，继今年1月之后，3月惠州全市再度实现超160万平方米的交易量并刷新历史，1665万平方米的库存数在激增的市场下得到缓解，截至3月底已降至1464万平方米。2016年3月，房价环比涨幅榜中，东莞、惠州以6.7%、6.1%的幅度位居和第二名。

斩获如此佳绩，从春节过后便蜂拥而来的深圳客可谓立下汗马功劳。不过，惠州市依旧在近日出台措施，包括预售商品房时应取得《广东省惠州市商品房预售许可证》。取得商品房预售许可证前，开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金、定金；不得委托销售代理机构(包含电商)对外销售，收取金或团购服务费；不得由电商或者金融机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其他任何费用。此次惠州出台楼市“降温”措施，也是近期广东省内(广深之外)个出台类似措施的城市。有分析人士表示，临深房价短期内并不利于当地楼市的健康发展，即使面对去库存压力，及时出台加强等降温措施还是很有必要。