重磅：二手房“营改增”细则敲定 深圳“五一”后交易税负微降

5月1日，“营改增”试点将全面推行。近日，财政部与国家税务总局联合发文，明确二手房“营改增”细则。据测算，“营改增”后交易税负有望下调，与此同时，房地产行业税负也有望下调15%左右。分析人士表示，“营改增”实施后，对房地产行业整体影响偏利好。

二手房交易环节的“营改增”维持了原来的税率，整体来看，对市场影响有限

随着5月1日“营改增”试点全面推行日期的，4月26日，财政部与国家税务总局联合发文明确，“营改增”后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含税，取得房屋时所支付价款中包含的税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的税。通知自2016年5月1日起执行。

在接受《证券日报》记者采访时表示，目前对于个人住房交易的个人所得税不含税，实际上是税法中的通行做法，主要目的在于规避重复征税等问题，有利于减少个人所得税费用。

对于此前市场担心实施“营改增”后，个人转让住房由缴纳营业税转为税是否会增加税负等问题，认为，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。从税费效应来看，几乎没有太大的变化。

此前，财政部发布《关于全面推开营业税改征税试点的通知》表示，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营业税改征税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳税。其中，二手房仍按照5%的征收率计征。

“二手房交易环节的‘营改增’，维持了原来的税率。整体来看，对市场的影响有限，基本属于平稳过渡。”分析师在接受《证券日报》记者采访时表示，“营改增”的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。

“虽说税率保持不变，但税负却有所下降。”据国家税务总局副局长汪康介绍说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税；改为税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交税47600元，少交税2400元。

认为，此次明确“营改增”后契税、房产税、土地税、个人所得税的计税依据问题，有利于后续大规模推进“营改增”政策的落实；同时，对于各项税种的细化又能切实降低购房者的交易成本，有很大的积极意义。

“5月1日全面实行‘营改增’后，对房地产行业整体影响偏利好，对房地产企业来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨。”华泰证券房地产行业分析师谢皓宇在接受《证券日报》记者采访时表示。

“营改增”是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。在2016年政府工作报告中提出的一项改革措施，就是全面实施“营改增”，即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。短期来看，“营改增”影响企业税负的四个关键要素是：毛利率、可抵扣成本占比、销项税率、进项税率。

从房地产行业来看，此次“营改增”试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。

银河证券认为，实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而税为价外税，以不含税的部分为计税基础，企业取得税专用票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的票管理提出了更高要求。

“此外，按照‘营改增’前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而‘营改增’之后，只需按3%的比例预缴税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。”银河证券表示，“营改增”又能利好商业地产。主要在于实施税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行税抵扣，这将鼓励商业地产的与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，“营改增”的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。

中金公司预计，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元（营业税）减少至3340亿元（税），下降幅度约为15%。

，谢皓宇指出，就目前情况来看，我国的房地产税制体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，不仅上述两方面问题有望得到解决，国内房地产市场也将得到健康发展。

“营改增”不仅仅是工作

小娴

曾化是坪山新区国税局的一名工作人员。从3月开始，“营改增”就成了他工作中的重头戏。但他一直觉得“营改增”仅仅是工作，与自己的生活关联度不高。不过，近来他要转变意识了。

4月1日，上午忙晕乎了，午休刷朋友圈，突然看到一条信息，内容大致是“全面推开‘营改增’或将延期至10月”。曾化顿时从床上蹦起来，“营改增”延期啦！？大脑瞬间像触电般受到刺激，一阵惊喜狂欢，奔走相告，猛地同事来了句 “今天不是愚人节吗！？”曾化如梦初醒，真没想到，“营改增”竟然也能做愚人的素材了，曾化自嘲般的摇头笑着。

4月8日，曾化收到小区物业管理处的通知，“您好，根据财税［2016］36号文件，自2016年5月1日起，在范围内全面推开营业税改征税。物业管理在本次‘营改增’范围，5月1日起只能开具税票，不能开具营业税票。请2016年4月30日前已缴物业费的业主，于4月30日前到服务开具票，2016年5月1日后将无法为您开具之前的票……”曾化恍然大悟，原来近在身边的物业管理也要“营改增”。曾化赶紧去开了票，开玩笑说，营业税就要退出历史舞台了，留张营业税票作纪念。

某个，曾化招待客人去的一家餐厅吃饭。餐厅老板很熟悉，知道曾化是税务人员，见着他就抓着不放，说收到了税务局的一封信是怎么回事。拿来一看，是《致“营改增”纳税人的一封信》！曾化感叹，看来这次吃饭也得做“营改增”义务咨询员了。餐厅老板的问题从“什么是‘营改增’”到“怎么开票”，再到“有什么优惠政策”，曾化一一作答。问题来自经营实践，答复根据政策文件，一来一回，发觉“营改增”有趣多了。

原来，“营改增”不止是税务人员的工作，它已渐渐渗透到日常生活中。以后，去理发、去照相或者去旅游等，都要和“营改增”打交道。工作中的“营改增”是概念，生活中的“营改增”是看得见、摸得着的，两相结合，互相促进。（小娴）

坪山国地税一窗通办全面助力“营改增”

坪山新区国地税业务实现一窗通办。图为纳税人通过自助取号机取号办理国地税综合业务。

今年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征税（下称“营改增”）试点方案。4月1日，国务院总理李克强先后到国家税务总局和财政部考察并主持召开全面推开“营改增”试点座谈会。李克强总理指出，全面实施“营改增”是我国财税领域一项重大改革，是今年政府改革的一件大事，要切实兑现行业税负只减不增的承诺！

距离5月1日正式全面推行“营改增”试点工作，已进入临门一脚。此次全面推行“营改增”试点工作不仅任务重、要求高，且涉及领域广泛。坪山新区国税局未雨绸缪，践行“做好三个服务，实现三个满意”的承诺，自2013年11月坪山新区国地税联合办税服务厅启用以来，先后推行了全职能窗口服务、7x24自助办税服务、出口退（免）税审核审批业务前移、国地税联合窗口服务等创新举措，创建了“一体化++一窗式”纳税服务模式，在纳税人“进一个厅”的基础上，进一步实现了“到一个窗，办两家事”，力争大限度便利纳税人，服务“营改增”全面推开。

国地税“一窗式”，联合办税再升级

坪山新区国税局认真落实总局、市局工作部署，主动加强与坪山新区地税局的对接与互动，持续深化国地税合作，合力备战全面推开“营改增”试点工作。建立国地税联合窗口，实现国地税业务“一窗通办”，正是其中一项重要合作内容。

一是整合资源，分步推进国地税“一窗式”服务。国地税联合窗口建设采取“分步走”形式。一步：将3个原地税全职能窗口改造成国地税联合税务登记专窗，开辟“营改增”纳税人登记、换证绿色通道。第二步：将窗口升级成国地税联合窗口，实行“一窗两人双系统”模式，国地税分别派驻工作人员，业务受理范围拓展至国地税全部依申请涉税事项，实现国地税业务“一窗办结”。

二是宣传引导，积极推广国地税“一窗式”服务。更新取号系统，设置“国地税综合业务”选项，配备专职导税员指导纳税人按需取号。通过宣传海报、纳税服务QQ群、“坪山税务”微信公众平台等媒介积极宣传这一服务举措，方便纳税人，尤其是“营改增”新试点纳税人一时间享受国地税“一窗通办”带来的便利。

三是内部挖潜，持续优化国地税“一窗式”服务。发扬“”精神，组建“营改增”党员先锋队，将党员业务骨干充实到国地税联合窗口及办税服务厅其他岗位，有效缓解了“营改增”过程中办税服务厅人力资源不足问题，保证了国地税联合窗口的服务质量。同时，通过“以岗代训”、集习等方式，组织联合服务窗口工作人员“结对子”，培养国地税业务“通才”。

在国地税联合窗口建设过程中，实现了“三个快”。一是窗口组建快。坪山新区地税局给予了国税局大力支持，“营改增”准备工作开始后立即安排3个窗口作为国地税联合登记专窗。二是后勤保障快。国税局与坪山新区地税局仅用两天时间，完成了办税设备配备，网络、系统、电话调试等各项准备工作，实现了登记专窗向国地税联合窗口的升级。三是人员到位快。在全部国税窗口满负荷运转的情况下，坪山国税通过组建党员先锋队，将曾在办税服务厅工作多年、经验丰富的业务骨干迅速充实到新窗口，确保了国地税联合窗口迅速投入运行。

共画“同心圆”，一窗通办显成效

国地税联合窗口启用以来，工作成效已初步显现。主要体现在以下三个方面：

一是前台办税效率全面提升。国地税联合窗口启用后，纳税人同时办理国地税业务只需一次取号，即可全部办结，解决了纳税人“多次取号、两头跑、重复排队”的办税“堵点”。增设3个国地税联合窗口，相当于坪山国税全职能服务窗口总数增加约40%，在4月申报高峰合并“营改增”全面推开、纳税人激增的情况下，有效分流了前台办税压力。新模式下，纳税人同时办理国地税业务，办税等待时长缩短约60%，单独办理国税业务，等待时长下降约30%，服务效率显著提升。

二是“营改增”纳税人服务需求精准对接。国地税联合窗口不仅满足了“营改增”新试点纳税人一次办结国地税业务的实际需求，同时窗口人员可现场解答纳税人在“营改增”过程中遇到的国地税业务问题，为“营改增”纳税人提供了全方位服务。自启用以来，国地税联合登记专窗日均受理“营改增”新试点纳税人税务登记业务70余户，国地税联合窗口服务“营改增”纳税人143户，开辟了“营改增”纳税人办税“快车道”。

三是国地税服务资源有机整合。通过推行国地税“一窗通办”，实现了联合办税服务厅国地税窗口资源和人力资源的共享，缓解了“营改增”全面推开过程中坪山国税局窗口不足、人力资源紧张的问题。通过实行“一窗两人双系统”模式，增进了国地税前台人员的交流，既统一了纳税服务规范执行标准，提升了服务的规范化、标准化水平，又促进了相互学习，为下一步开展“营改增”新试点纳税人管理、服务工作打下了良好基础。

此次的新一轮“营改增”工作，坪山新区国税局将接收“营改增”试点纳税人11504户，除原国地税共管纳税户外，还有2569家新增户。该局将积极发挥示范作用，努力推进国地税服务深度融合，培养熟练掌握国地税业务的“通才”，在“一窗通办”的基础上进一步实现“一人通办”，增加国地税联合窗口数量，提升服务效率。

坪山新区国税局相关负责人表示，金杯银杯不如纳税人的口碑，坪山新区国税局将继续联合坪山新区地税局，通过整合国地税资源，增进国地税信息共享，在纳税服务上做“加法”，在纳税人办税成本上做“减法”，努力用税务部门的“辛苦指数”换取纳税人的“满意指数”。（刘垠红）

营业税改征税政策问答（四）――个人二手房交易

1、什么是二手房交易？

答：在《关于全面推开营业税改征税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中，二手房交易属于“销售取得不动产”，所谓“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

2、二手房交易向哪个税务机关申报纳税？

答：营业税改征税后，由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产（二手房）申报缴税和代开税票业务，以方便纳税人办税。

3、个人销售其取得的不动产（不含其购买的住房），如何缴纳税？

答：个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

4、营改增后，个人销售住房的政策是什么？

答：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5、原营业税政策下，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权业务，免征营业税优惠，营改增后，能否继续享受税优惠政策？

答：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。广告

营改增细则公布 深圳“豪宅”满2年需差额征收税

两部门公布的《营业税改征税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税。

昨日下午，财政部与国家税务总局下发了《关于全面推开营业税改征税试点的通知》。通知明确，自5月1日起，在范围内全面推开营业税改征税（以下称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳税。《营业税改征税试点实施办法》等相关文件同时发布。

两部门公布的《营业税改征税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征税。

两部门公布的《营业税改征税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税。

对北上广深之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征税。

据了解，二手房交易中，营业税一直是5%，营业税及附加税才是5.6%。营改增后未满2年的房子交易时的税费可能将有所降低。比方说一套价值300万元的房产，营改增前营业税及其附加税共需缴纳300万×5.6%=16.8万元，而实行营改增后，如果只需要缴纳税，也就是300万×5%=15万元的费用，可以省下1.8万元的费用（但因为深圳具体抵扣细则尚未公布，所以以上税费可能与实际情况有一些出入）。而非普通住宅哪怕满2年也需要缴纳税。如福田区一套买入价2000万元，出让价3000万元的非普通住宅，就需要缴纳（3000万-2000万）×5%=50万元的税。

家家顺营销副总裁贺玲在接受媒体采访时表示，5月1日起正式执行营改增，对于楼市而言无疑是利好消息。这也与政府一直在倡导的大力去库存、降税费相吻合，也表明了政府致力于刺激房地产交易、稳定房地产市场的坚定态度。“目前，对于深圳这样的一线城市，政府打压投机意图明显，部分房价有明显下滑，多的20万至50万元卖，其实相比税费，房价降低是大头。因为一贯买涨不买跌的心理原因，购房者对楼市持观望情绪，家家顺市场监测数据显示，深圳二手房成交量环比下降30%左右，业主也有大概5%的议价空间。刚需自住的、改善型需求的应该逆向而行，现在这个时机可以挑选适合自己的房源出手。”贺玲说道。

两部门公布的《营业税改征税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税。

普通住宅定义:

根据深圳市规土委《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，深圳现行享受优惠政策的普通住房价格标准为：罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

深圳享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下；实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。三个条件同时满足的就是普通住房。

两部门公布的《营业税改征税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税。

背景

目前，北上广深二手房交易营业税是按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

其他地方是按照《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）执行。具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。这个政策没有区分普通住房和非普通住房。（记者李果 实习生赵伟贤）