重磅：深圳二手房价狂奔18个月后首现回落 整体仅跌了0.52%！

深圳二手房价狂奔18个月后首现回落

已经5月，根据房天下深圳二手房统计的一项数据显示，4月深圳二手房房价整体终于下降了。统计显示，深圳二手房4月均价52266元/㎡，环比：0.52%↓，同比：74.60%↑。其中龙华和西乡的房价均有所下降。这是深圳18个月来的下降。

从3万涨到5.48万深圳二手房价狂奔了18个月后首现回落（房天下的数据是5.2万）

正准备买房的深圳人终于看到了一丝丝曙光。原来，在楼市调控组合拳之下，深圳房价开始下跌。

深圳中原研究提供的数据显示，4月深圳中原领先指数为777.0点，二手样本楼盘均价为54807元/平方米，环比下跌2.39%。这是深圳的二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后的回落。2014年10月，深圳的二手房成交均价为30760元/平方米。

由于市场观望情绪浓厚，新房、二手房的成交量均明显呈现出大幅下滑态势，近乎腰斩。根据深圳中原研究监测，截止4月28日，全市新房成交量仅2259套，环比3月大幅下滑49%，成交均价为48600元/平方米，环比小幅下跌3%；全市二手房成交8177套，环比大幅下滑56%。

量价齐跌的局面主要缘于一系列的楼市调控政策。深圳在3月25日出台楼市新政，规定非深户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行4成。

紧接着，自4月1日起，深圳市全面调高二手房交易评估价，普遍上调50%，部分楼盘的上调幅度甚至高达100%。深圳二手房交易的税费成本由此被大幅上调，少则几万，多则几十万，力度远超“325”新政。

财经记者观察到，由于上述几项政策在出台前已提前放风，很多购房者抢在3月份过户，进而导致3月的二手房成交量大涨。

但进入4月以后，市场观望情绪逐渐加重，尤其是二手房市场。一位中介经纪人告诉财经记者，在楼市的过去一年中，他一个月能卖好几套房，但4月份成交的数量却为0，仅做了几单租房业务。

一般来说，当成交量持续下跌一段时间后，房价阶段性调整的可能性极大。目前，深圳的二手房业主报价已经出现了一定程度的下跌。

根据深圳中原研究统计，受4月1日起评估价上调及“325”新政带来的影响，在用于编制指数的188个样本楼盘中，4月成交的样本明显少于上月。整体来看，全市样本楼盘已过半，占比55%，较上月增加了35个百分点。其中18%的楼盘降幅超过10%，环比上月增加了17个百分点。

目前深圳的二手房交易逐渐进入买方市场，议价空间变大，不少客也急于出手，二手房价格整体降幅较大。

深圳中原研究认为，现阶段开发商、业主和客户仍处于价格博弈阶段。此时，开发商的定价就显得尤为重要，成为近期僵局是否打破和影响楼市未来走向的重要风向标。

另外，财经记者了解到，4月份入市的新房项目，在定价上普遍下调5%-8%，去化率也有所下降。

根据深圳中原研究监测，5月将会有28个项目入市，迎来上半年的一个推售小高峰，但按照3月和4月项目入市情况来看，可能会有一些项目延后。若开发商定价合理，销售率可观的话，将会小幅缓解市场的消极情绪，但短期内二手市场仍面临着成交量的萎缩，价格或继续调整。

深圳二手房3成业主出售 龙华有业主500万

3月份，深圳楼市打出一系列政策“组合拳”，对市场影响持续发酵。记者调查发现，新房市场买卖双方入市步伐均在减速；二手房市场已有业主开始售房，部分的业主占三成，下调幅度在1%—5%之间。业内人士分析，随着4月1日起房产交易评估价的提高，以及楼市“3·25新政”的影响力逐步显现，市场已开始出现明显降温信号，短期内购房者入市会明显迟缓，预计成交量逐步回落，价格上涨动力不足，部分急售业主会让价出售。

新政预计将有2-3个月消化期

4月份首周，深圳新房成交470套，同比减少28%，成交量持续减少，市场开始降温。对后市走势，多家中介研究机构观点几乎一致，成交量仍将会下滑，另外，房价上涨空间收窄。

昨天，国际地产服务商太平戴维斯在深发布研究报告，对深圳楼市走势做出预测。其华南区研究部经理何凌分析，房地产新政对市场会有多方面影响，预计深圳一手房市场的成交均价和成交量会出现波动。

深圳中原地产市场研究经理飞认为，受“3·25新政”影响，绝大多数购房者目前处于观望状态，进入4月份以来，新政带来的影响也在不断深化，成交量在减少，短期来看，新房成交量会出现明显下滑，4月份深圳房价上涨空间也会有所收窄。

Q房网数据研究分析，新政之后，全市新房市场明显降温，但价格尚稳。预计接下来，“3·25新政”叠加交易评估价的大幅上调，深圳楼市风向出现变化。新政预计将有2-3个月消化期，调控的目的是打压，并非打压楼市，也不要指望房价大幅下调。

近三成房源业主开始下调报价

房产交易评估价提高执行首周，中介实际的看房量和签约量都明显下降，受评估价提高影响，购房者入市明显迟缓，成交量逐步回落，价格上涨动力不足，部分急售业主主动让价出售。

据中介顾问小卢介绍，以龙华一套191平方米户型的房源为例，业主出价1500万，直降500万，同户型住宅目前市场价2000万。

根据中原地产的监测，上周全市超过六成板块在下调报价，从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%—5%之间。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰分析认为，随着楼市新政对市场的影响逐步深入，预计4月份二手房成交量萎缩三成到五成左右，而当成交量急速萎缩，价格将会出现下调。目前，大部分客开始选择让利出手，半年内市场上会陆续出现笋盘。此外，未来开发商定价会趋于保守，或会参照楼盘周边的二手房的价格去定价。中长期来看，深圳楼市处于动荡期。

Q房网数据显示分析，第2季度将成为楼市调控政策的消化期和观察期，预计深圳二手房成交热度将出现降温，随之而来的就是可能面临的房价调整。由于深圳长期供求不平衡的现状以及楼市调控的目的在于打压而非打压房价，预期房价也不会因为“3·25新政”产生剧烈波动，更倾向于平稳调整。所以，目前正处市场调整期，对真正买房群体来说，正是难得的置业窗口期。