深圳全面推开营改增试点 买二手房缴税有啥变化？

营改增来了，税负只减不增，这些变化将影响你我生活

“明码标税”后下馆子可知交多少税

在刚刚过去的五长假期间，我国税制体系迎来了一次重大变革，曾经在历发挥过重大作用的营业税正式退出历史舞台，被更能体现税收“中性”的税替代。

5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

本轮改革将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。那么，营改增到底会给普通市民的生活带来哪些变化呢？

销售满两年住房免征税

房价作为民生大事，一向都是深圳市民的关注热点，此次改革细则也涉及与买卖房屋相关的税收问题。营改增后延续营业税的政策，符合一定条件的个人在销售不动产时可享受税优惠。

按照改革后的规定，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，可以免征税；个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳税。

此外，个人销售自建自用住房免征税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征税。

新房价格不会受太大波动

营改增后，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%税，不动产可纳入税抵扣，有市民担心房价会因此受到大幅波动。

事实上，房地产业税率看上去虽然上升了，但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，对于新开发项目，全部进项都能抵扣。

此外，还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡，因而，营改增对于整体房价波动影响不会太大。

买二手房缴税将更少

营改增后，原来二手房交易需要交纳的营业税改成了税，税负究竟有什么变化呢？记者了解到，税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价，再以此为基础计算的，所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。

举个例子。小李于今年年初购套300万的普通住房。

假如小李于营改增前以500万价格卖出，由于未满居住两年的条件，按照相关营业税政策，他应缴纳的营业税为25万元（500×5%=25万元）。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房，他应缴纳的税仅为23.81万元（500/（1+5%）×5%=23.81万元）。所以，小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元，对购房者而言无疑是一大福利。

开能刮奖成为历史

对于很多市民来说，拿到玩起“刮刮乐”也是种乐趣，但营改增之后这项“娱乐”将逐步被取消。据了解，深圳地税局有奖（微信、刮刮奖）的兑奖在2016年5月1日之后保留3个月过渡时间，过渡期间仍然可以正常、兑奖，到2016年8月1日正式关闭，不再和兑奖。

自5月1日起，消费者在饭店用餐后可以拿到新的税普通：红色的监制章由“地税局监制”改成了“国税局监制”；

但考虑到部分营改增纳税人还存有地税，政策给予5月和6月两个月过渡使用期，7月1日后的餐饮企业将都是国税局监制的。

和营业税不同的是，税为价外税，这就意味着商品的销售款和税款将分开计算。5月1日后，大家在结完账拿时，会发现“金额”和“税额”两栏分开显示，两者加起来才是实际花的钱。

这样，吃一顿饭交了多少税？“税额”一栏里会显示得清清楚楚。

数十项公共服务免征税

此次全面推开营改增，与市民紧密挂钩的生活服务业再度延续利好政策，推出众多福利。

据了解，托儿所、幼儿园提供的保育和服务，养老机构提供的养老服务，残障人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历的提供的服务等将继续维持免税优惠政策。除了此之外，公共服务领域的项目还有：纪念馆、博物馆等取得的道门票收入；寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入等。

此次新增的金融业营改增中，个人股票、外汇、基金、理财产品等，也将延续原营业税的优惠政策，可享受免征税的优惠政策。

另外，金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方政府债、人民银行对金融机构的贷款等的利息收入等都纳入免征收税范围。（记者许娇蛟 见习记者 庄楠楠）