深圳入市18大盘预计超2000套房冲击“红五月”

5月楼市平淡开局

开发商加快推盘冲击“红五月”

近期二手房量价齐跌。图为无人机航拍的蛇口一角。

进入5月份，在“3.25”楼市新政、评估价上调等一系列政策的影响下，往年的楼市“红五月”特征在今年尚未出现，“五一”小长假三天，新房成交38套，同比跌幅近9成，开局较平淡。

往年楼市“红五月”会否在今年出现？分析，伴随着很多房企年中考核，很多项目打算在5月入市，接下来会迎来推盘高峰，由于楼市陷入多方对峙的僵持阶段，能否打破僵局的关键取决于开发商的定价。

●只要定价合理“红五月”仍可期待

表示，一般来讲，很多开发商会选择在5月进行上半年的集中推售，不过受“3.25”楼市新政影响，市场持续低迷，楼市“红五月”会否出现，有待市场进一步验证。

深圳中原市场研究分析，现阶段，开发商、业主和客户仍处于价格博弈阶段，此时开发商的定价就显得尤为重要，它是决定近期僵局是否打破和影响楼市未来走向的重要风向标。5月份将迎来上半年的一个推售小高峰，若开发商定价合理，销售率可观，会小幅缓解市场的消极情绪。

上周，全市一手住宅成交496套，成交面积为约5.67万平方米，分别环比下降了6.4%和1.6%。新房成交量已连续两周下滑，结合前期数据可知，4月份新房平均周成交量仅为568套，且有持续下行的趋势。分析，目前仍是“3.25”楼市新政后的政策消化期，市场持续低迷，成交量仍将会震荡下行。

在二手房市场方面，上周共成交1723套，环比下跌了15%，这已是连续两周下滑。深圳链家市场研究的观点认为，近期二手房量价齐跌，成交量下降至春节后水平，市场降温明显。5月起，深圳推行“营改增”，二手房交易税费下降，部分前期积累的置业需求或将逐渐释放，预计成交量会触底反弹、稳步回升，价格随着供需双方博弈加强在短期内小幅震荡。

一组来自房天下深圳二手房统计的数据显示，4月中国给力的17个城市二手房合计交易量超过20万套，深圳二手房交易量已经跌出市场的前7名，按照一套平均100万计算，总市场额度超过2000亿元。深圳二手房如果持续高房价，势必引发成交的巨量下滑。

●4月份新房二手房成交双双腰斩

昨日，随着各大研究机构公布4月份楼市数据，“3.25”楼市新政后的月市场表现得以呈现，从数据来看，深圳楼市调控政策效果明显，市场开始降温，价格趋稳。根据中指研究院发布的百城价格指数，4月份，北上广深一线城市全部退出房价涨幅前十。

成交量方面，4月份新房市场和二手房市场双双腰斩。一手住宅成交2340套，环比下降47.5%，受“3.25”楼市新政影响，4月份新房成交量近乎腰斩；二手住宅成交8516套，环比大幅下跌了54.5%，二手样本楼盘均价为54807元/平方米，环比上月下跌2.39%，这也是二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后的回落。

深圳链家市场研究认为，4月楼市整体表现低迷，受“3.25”楼市调控新政影响，市场降温明显，评估价大幅上调，购房成本大大提高，置业者观望情绪迅速增加，入市节奏趋缓。

●新盘量大选择增加或是购房良机

面对当前的市场环境，置业者该如何做出决策？据深圳房网资讯统计，5月深圳预计将有18个楼盘选择开盘或加推，认为，政策的影响在楼市展露威力，置业者在观望，开发商在试探，楼市陷入多方对峙的僵持阶段。但是，对于刚需购房者来说，当下的深圳楼市或许就是“上车”的时期。

一方面，即将到来的5月是传统的楼市旺季，这期间表现出来的市场动向，在下半年楼市的走势研判中占有较为重要的位置，也是开发商确定推盘节点和价格定位的重要信息支撑。因此，在这一时间节点上，开发商迫于业绩压力绝不会吝啬于产品推售，而购房者的选择将会更多。另一方面，在“3.25”新政的威慑之下，以后一段时期内选择“以价换量”的楼盘将会越来越多，开发商定价策略也将日趋合理。刚需购房者如果资金到位，有购房意愿及资格，且开发商给出一个合理的价格，现在就可选择出手。

供应增加令纽约房价 涨势放缓

据新华社纽约5月3日电 参加中美房地产论坛的美国房地产业人士3日表示，经过近几年价格上涨后，供应增加使目前纽约房价涨势放缓，纽约房地产应保持谨慎。

美国亚洲金融协会举办的中美房地产论坛3日在纽约举行。前通用电气集团房地产业务执行官迈克尔·普劳尔说，近年来包括中国资本在内的大量海外资本涌入美国房地产市场，2015年中企对美房地产达143亿美元，今年的也已达到87亿美元。纽约是中企的重点，中企和许多当地开发商进行了合作。

惠州楼价高低 看深圳客荷包

与深圳坪山相邻的大亚湾区一手房价一年涨了五成 深圳客构成从客逐渐转向刚需群体

惠州惠阳、大亚湾一带的楼市行情长期以来为深圳客所主导。历，惠州临深市场起起落落，已经上演过好几次过山车，但长期来看，还是呈现上涨势头。

从去年初至今，大亚湾的楼市均价从5000多元一直涨到过万。今年4月起，伴随着深圳14号线延伸至惠阳、深圳16号线拟与惠州接驳直通大亚湾两大规划消息的传出，惠州临深市场，似乎还将迎来新的上涨契机。

大亚湾住宅领涨惠州

据大亚湾房管局数据，去年1月大亚湾一手住宅均价是5704元每平方米，至12月份均价6952.19元/平方米创下历史新高。而到了今年3月，惠州大亚湾共网签成交一手住宅5375套，网签均价已经是8596元/平方米。

“2007年前，大亚湾房价一直在1500~2500元/平方米之间徘徊。到了2010年末，大亚湾一手住宅均价已经飙升至接近5000元/平方米。当时正逢深圳房价开始大幅上涨，把许多经济不太充裕的深圳人挤到周边城市，由于大亚湾拥有出众的自然环境，离深圳仅仅一的，房价却只有深圳的1/4。”世联地产市场分析师海斌说，当时，过度的需求涌入，带来了高居不下的空置率，大亚湾楼市并不被人看好。但2010年9月深圳出台限购令后，深圳客进一步推高大亚湾和惠州地区的房价。

海斌说，2015 年大亚湾区房地产市场交易火爆，房价直线上升，这时来大亚湾买房的已经变成了刚需客。大亚湾全年楼市均价5648元/平方米。今年春节后，大亚湾再次飙升，带整个惠州楼市价量齐升。

目前，大亚湾邻近坪山坑梓地带的楼盘，基本上是12000元以上，个别达到了2万。

深圳客“不看价不讲价”

惠州每次房价上涨，背后都有深圳楼市的身影，一是深圳楼市旺盛需求外溢，带旺周边城市。二是惠州大亚湾接连建起海边楼盘，并以旅游地产名义吸引深圳市民。三是两地房价的差异，惠州形成洼地效应。

一些业内人士认为，现阶段惠州房地产市场有太多的不理性因素。惠州嘉盛美业地产经纪公司分析师陈锦祥说，惠州楼市当前有如遇到“野蛮人”。“不讲价，不看价，买买买，大量这样的客户进入市场直接搅乱了惠州楼市原本的节奏”。房地产商立马提价，本地购房者跟风入市，市场在这样的循环中看不到天花板。

据房天下监控，惠州上月来23个楼盘推新品，环比增长了12个，惠城仲恺将是推盘的重点区域。另据惠州中原监测，4月和5月惠州将分别迎来245万平方米、140万平方米新房源入市，这对于后续楼价的非理性走高也许将起到抑制作用。

A面

惠阳和大亚湾未来城轨直通深圳

4月7日，惠州市住建局和惠州市发改局共同发布了《深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）建设规划方案》环境影响评价次信息公告公示。这意味着深圳14号线路延伸至惠州成为现实，并进入到前期的建设规划实施阶段。

规划线路显示，惠州段线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，线路全长9.1公里，全部为地下线路。与深圳的城市轨道14号线衔接，同步规划建设和运营，连接深圳福田—罗湖区。

根据《惠州市轨道交通规划修编》，未来惠州市城市轨道6号线起点位于大亚湾开发区安惠大道，途经石化大道、大亚湾大道后进入惠州南站，将与14号线（惠州段）实现接驳。同时，根据深圳市轨道交通规划，不单是14号线与惠州轨道衔接，16号线也将与惠州轨道实现接驳，该线路从龙岗坑梓进入大亚湾西区，建成后将方便区域居民出行。

B面

深惠高速还是太堵了

业内人士介绍，在大亚湾和惠阳的不少楼盘里，深圳业主多的占到七成，一般也有三四成。在惠城区仲恺区，比例也至少有一两成。

据惠州多个楼市营销研究机构分析认为，在惠州买房的深圳客中，真正用于自住的不会超过一成。还有少部分是“两地住”，即在惠州的房子中安置老人，自己则到惠州，周一回深圳上班。

然而，对于深惠两地跑的市民来说，两地生活难的还是交通，这条深惠高速太堵了，而且正好都是周五来惠州方向堵，周一或周日回深圳方向又堵，久而久之，都怕开车上路。

对惠州楼市近一波的价量齐升，楼市范忠洲认为，深圳客带来的需求激增只是一个方面，市场供给断层也是原因之一，前两年的市场低潮，加上好几个开发商资金链断裂，使不少开发商小心谨慎，连续多个地块挂拍都流拍，或成交。这导致供求关系阶段性紧张，再恰逢近日深圳客的涌入，房价迅速拉升。至于后续市场的表现，范忠洲预计价量都将趋向稳定，深圳客的持续性难以维持。

业内人士介绍，惠州二手房交易银行贷款审批比较严格，不像深圳成交价多少就可以按比例贷多少，银行贷款审批大都只能是成交价的七至八成，所以在惠州买二手房要准备的首付可能需要五六成，而一手首付只要三成，所以大量深圳客过去买的都是一手房源。

因此，惠州临深房产，首先考虑的是如何出手的问题。当地新房库存量大，而相应的，二手房市场的交易一直都不太活跃。

深圳4月楼市成交量腰斩 价格松动下滑

国家统计局数据显示，1-3月，规模以上工业企业实现利润总额13421.5亿元，同比增长7.4%，增速比1-2月份提高2.6个百分点。3月，规模以上工业企业实现利润总额5612.4亿元，同比增长11.1%。3月份工业利润增速回升，有经济向好因素，也带有不均衡、不稳定和恢复性质。而且4月官方制造业PMI 50.1，高于50的枯荣线，已连续两个月处于扩张区间，走势平稳。虽然我国经济整体向好，但增长疲态，未来风险不容忽视。

美国商务部上周公布数据显示，美国一季度经济创下两年以来慢速度。这是美国连续第三年出现不及预期的开年GDP数据了。而且欧元区经济增长持续较慢，未来一段时间内全球经济将会持续震荡。将会对国内经济向上形成一定压力，与此同时银监会现已开始大范围整顿金融机构信贷，将对银行的资本充足率构成压力，并终冲击社会融资总额和整体流动性。将会对于之前融资规模较多的一线城市楼市将会有一定的打击规范作用，是现阶段处于在政策消化的关键时期，市场悲观情绪浓厚，信贷政策对市场影响举足轻重。

批售逐渐恢复 但“红五月”有待验证

根据深圳中原研究监测，进入4月份市场热度恢复较慢。4月共有11个项目获得批售，共有6147套新房，面积为57.4万㎡，分别环比大幅上升了182.8%和374.7%，较上月增幅明显。4月批售量大幅上升，主要原因为其一周有4个住宅项目批售，面积高达21万㎡。

从推售方面来看，4月有16个项目入市，总推售套数为2672套，推售面积为28.1万㎡，分别环比上升了22%和36%，较上月增加明显，但与历史同期相比，仅处于中等位置。4月推售项目数量基本与3月持平，但推售量仍然不高，仅为春节前的一半左右，同时项目平均推售量较低，其中有9个项目推售量不及100套，和3月份相似。

按照往年市场经验来看，很多开发商会选择在5月进行上半年的集中推售。预测未来市场供应会较前期有所上升，但因为325新政对市场影响较大，市场持续低迷，前期很多项目不断延后入市时间，而且今年的五一仅有一个项目入市，和往年形成鲜明对比，“红五月”有待市场进一步验证。

根据深圳市规划国土委数据显示，4月一手住宅成交2340套，环比下降47.5%，成交面积为25.26万㎡，环比下降46%。325新政对市场影响明显，新房成交量近乎腰斩。现阶段市场持续低迷，消极悲观情绪浓厚，预测未来一段时间市场将会持续震荡调整。

目前来看，在政府出台调控新政的影响下，市场持续冷淡，客户入市积极性不足，开发商推盘速度放缓，预测未来成交量将会持续下滑，价格也将会逐渐趋稳。

4月新房成交均价高达49876元/㎡，环比下降0.2%。从深圳4月成交新盘来看，银湖蓝山润园、半岛城邦花园和恒裕滨城花园等楼盘对4月均价有一定的拉升作用。而且4月有24个楼盘的成交均价超过6万/平，占全部楼盘的22.4%。其中，柏宁花园连续蝉联全市成交均价的楼盘，成交均价高达11.4万/平。

二手房成交量腰斩 价格开始下跌

根据深圳中原研究监测，4月二手住宅成交8516套，环比大幅下跌了54.5%；成交面积约为72万㎡，环比大幅下跌55%。二手样本楼盘均价为54807元/㎡，环比上月下跌2.39%，这也是二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后，回落。有业内认为，主要原因为“3·25”新政对市场调控力度较大，市场悲观低迷，客户观望情绪浓厚，二手房成交量瞬间“冰冻”，同时受4月二手房评估价上调影响，很多客户在3月份集中过户，3月成交量创历史新高，与4月份形成明显落差。

深圳链家市场研究认为，深圳5月起推行营改增，二手房交易税费下降，虽然数额不大，但在一定程度上会提升置业者入市的积极性；同时，随着新政不断被消化，累积的置业需求或将陆续释放，实际的交易量稳中有升。另外，随着供需双方仍在博弈，价格出现一些波动，短期内小幅震荡。

深圳客大减 “五一”楼市成交降24%

根据其提供的数据显示，4月置业用途方面，置业持续缩减至41.7%，创下近一年的值；改善、置业反而小幅增加，其中改善占27.0%，创下近一年新高。