社科院预测房价2017年下半年或重回全面下滑通道

中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社发布了《房地产蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》指出，虽然去年商品房待售面积再创历史新高，但是一线城市和二三线城市之间分化明显，而随着开发商资金依然不断流向一线城市，未来二三线城市依然面临着库存积压，一线城市的任务则主要是控制房价。

由于结婚人数的减少，以及人口红利的结束，住房需求增速减缓，房价会有所上涨但涨幅放缓。而从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

报告认为，在积极财政政策和偏量化宽松政策推动下，2016年一线和部分二线城市房价仍将继续上行，不过局部楼市行情泡沫风险增大，房地产政策基调将是维持市场稳定。

然而同时，2016年国内经济下行压力仍然较大，这将对房地产市场带来向下压力，同时长线看，人民币汇率可能存在趋势性的“缓幅长贬”，也会带来房价向下重估压力。国内经济去年来下行压力加大。今年一季度中国生产总值(GDP)环比增1.1%，创该经济数据有官方统计来值。

蓝皮书还对房地产和销售做出了相应分析：随着投机和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，但政策刺激效应衰减后，房地产销售有再次回落风险；三、四线城市的房地产去库存难以取得破位性进展。

房价方面，一线和部分二线城市房价涨幅将有所减缓；二线城市房价将全面上行，上涨幅度区间分化明显；三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产行情下跌幅度逐渐收窄回稳。此外，在巨大房地产去库存压力下，三、四线城市房地产贷款首付比例有可能会进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。

同时报告指出，国内各城市房地产市场分化严重，个别城市房价涨幅远超其他城市，导致局部市场行情泡沫明显、风险概率增大，不利于房地产市场稳健发展。

房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌；商品房销售量增幅由负转正，楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅；房地产开发低迷，住宅接近零增长；开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩；土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅；房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。

展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。