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一、区域概况
（一）位置
布吉街道位于深圳市中部、龙岗区西南部，南临罗湖区，被称为“罗湖后花园”。离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里，是粤东、闽、赣等地进出深圳经济特区的咽喉地带。布吉联检站与沙湾联检站将布吉街道与特区连成一片，地理位置十分优越。
（二）规划
1、整体规划
早在1991年，布吉出台过《布吉镇整体规划》，但由于布吉的发展速度过快，而使得有些规划相对滞后，不能落实，而这也一度成为布吉发展的障碍。目前，在政府的全新规划中，将把布吉打造成真正的适合居住的生态区。
在布吉功能发展方面，布吉主要依托３号线及布吉客运站改造，推动布吉旧城区、区的改造，促使工业往丹竹头及甘李转移。布吉的划分主要定为物流、布吉区、布吉生活居住区以及布吉工业区。
在布吉绿地规划方面，重点在于建设大芬公园、水径公园等。规划目标中的人均绿化指标为“至2020年人均公共绿地指标不得小于每人8.31平方米”。其他规划如设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施等，在新规划中都将达到市区的标准。
2、具体规划
（1）深圳中部物流组团
布吉与平湖、横岗一起被纳入深圳中部物流组团。布吉物流组团设置了两条发展轴：以深惠路为东西向的城市发展轴，促进布吉、横岗城市功能的融合;以布澜路—平吉大道—平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉的城市功能融合。未来布吉新城的城市结构会发生一系列变化，按功能类型分为商贸区、居住、休闲配套、工业四大和一条生态隔离带。
中部物流组团区位图
（2）生态布吉的规划
布吉一直以来都是以“罗湖后花园”著称，但是因为规划没有到位等问题，忽视了布吉的生态环境，因此在政府新出炉的规划中，政府意图打造一个“布吉生态新区”。
“布吉生态新区”位于布吉街道办布龙路以北、广深铁路以南、布龙路与李朗路之间，石芽岭生态公园西侧。作为布吉个公益性生态公园，石芽岭生态公园的规划已经基本确定，占地78万平方米，实际上是专为周边居民提供的，集登山康体、室内健身、休闲娱乐、亲近自然为一体的休闲健身场所。在布吉生态新区的规划蓝图中，将有2所、1所、5所幼儿园和约3万平方米的商业面积，这些都是为居住和即将居住在该内的居民提供的生活所需。
（三）经济发展
布吉镇凭借改革开放的政策和地缘，从发展“三来一补”起步，到90年代初，布吉镇累计引进外资超过100亿港元，外商企业近1000家，外资经济在这个改革开放大舞台上唱主角，经济发展突飞猛进，是广东省综合实力镇，经济实力很强。而进入21世纪，布吉镇的经济格局发生很大变化，由外资经济向民营经济转变。2005年据布吉街道办统计，该镇有个体工商户7000多家，民营企业961家，从业人员20多万人。民营工业企业中，年产值超亿元的有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。随着布吉经济的快速发展，已形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局。从98年全镇工农业总产值35.3亿元，完成税收总额4.84亿元，到2005年全镇工农业总产值695亿元，完成税收总额49.53亿元，只短短八年时间，总产值翻了近20翻，足以证明布吉经济发展的实力。
（四）交通
虽然布吉的交通设施十分完备，京九、广深、平南铁路和深惠公路、梅观高速公路、机荷高速公路、水官高速公路纵横交错，但是布吉却依然面临严重的交通障碍。即使是2005年清平快速路的通车将布吉到福田区的缩短至15，但是由于清平路的收费加大了通行成本，因此很多人都不愿意经此路通行，所以交通也并没有多大改观。
但是随着政府对交通的重视，各种利好规划的不断出台，如南坪快速路的通车，深惠路将拓宽至70米，这些规划很大程度上缓解了交通堵塞的问题，而正在建设的3号线更是完善轨道交通网络，将会解决了长期以来一直困扰布吉的交通问题。
（五）总结
素有“罗湖后花园”美称的布吉，凭借得天独厚的地理位置和经济的快速发展，再加上政府规划的种种利好，已形成以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局。虽然之前布吉由于经济发展速度过快、政府的规划相对滞后，造成布吉目前的规划、布局比较混乱;同时由于布吉关口早前一直是入关的主要通道之一，之前的深圳对于入关控制一直比较严格，所以很多不能入关的外来人口就会选择留在布吉，造成布吉人口结构比较复杂。种种因素使布吉在很长一段时间内面临着脏乱差的尴尬局面，这使布吉遭遇了很长一段时间的发展瓶颈。但是现在随着政府各种规划利好的逐步实施，这些问题势必将得到解决，因此未来的布吉的发展依然被十分看好。
二、房地产发展概况
布吉由于所处的地理位置的，一直以来都关外楼市的发展，从1995年政府出台了购房入户政策之后，布吉邻近罗湖的便显露无疑，吸引了大批置业者，房地产市场发展迅速。是1999年以后，布吉的房地产市场开始倾向于发展大规模社区，如桂芳园、中城康桥花园、水山缘、信义假日名城等涌现，据不完全统计，仅1999年到2005年，布吉的推盘量就超过600万平米。布吉房地产市场的发展大致可以分为以下几个阶段：
（一）1999年之前
1999年以前，应该说布吉楼市也经历了一个发展、高潮和沉寂的阶段，同时这个时期开发的楼盘规模都比较小。从1993年开始布吉的房地产市场都已经有所发展，是到1995年，政府出台购房入户的政策以后，布吉楼市进入了一个期，龙珠花园和国展苑等的开发，了港人关外置业的波大潮，港人置业比例一度达到60%以上。但到了1997年，由于金融风暴的影响，布吉楼市的发展又有所放缓。
（二）1999年至2003年
到了1999年以后，布吉房地产市场进入了另一个阶段，桂芳园、中海怡翠山庄、中城康桥花园等大盘的亮相，引导着布吉房地产市场进入大盘时代，逐渐倾向于大规模社区分期开发建设，建筑类型也由多层、小高层、慢慢再向高层过渡。这些楼盘的开发，使布吉房地产市场进一步成熟与规范，从根本上改变了人们对布吉房地产的偏见，也催生了布吉第二次置业高潮。
（三）2003年至今
2003年以后，随着之前大盘分期开发的放缓，布吉房地产市场又进入了一个稳步发展的时期。在此阶段，由于深圳整体房价、是关内房价的快速上涨，让越来越多的关内人开始关注布吉，关内人在布吉置业的比例迅速增加。
（四）未来的发展
布吉房地产市场发展至今，是前几年的集中开发，消耗了大量土地。目前布吉的土地存量已较为有限，供应量已经开始减少。未来布吉的土地供应，可能要寄望于布吉的城中村改造。不过，对城中村的整体改造，目前还未有实质性的举措。
布吉未来土地供应的逐渐减少，将令新盘供应量也日益减少，因此未来布吉房地产三级市场的发展，将在布吉房地产市场的发展过程中扮演着重要的角色。
三、三级市场供给分析
（一）区域分布
结合布吉房地产市场的发展轨迹和楼盘分布，布吉的房地产市场可以明显地划分为五个区域：
1、关口区域
关口区域主要是指布吉联检站至布吉天桥部分的深惠路沿线地区。本区域早期项目主要有荣超花园、龙威花园、百合山庄，随后又有百合星城、信义假日名城等楼盘的出现。它们撑起关口物业的大旗，扼关口要塞，树布吉价格标杆。
2、老圩区域
老圩区域含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区，以发展商贸和房地产为主。该区域是布吉繁华的地带。整个老圩区域紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。本区域早期项目主要有莲花山庄、龙岭山庄、国都花园，近几年的代表楼盘有湖光山舍、阳光花园、美杜兰华庭等。此区是布吉的旧商业，配套完善，人口密集，属于布吉老根据地。由于该区域是布吉的老城区，所以面临交通不便、缺乏整体性规划等问题。
3、新区
广深铁路以东、深惠路以西、布龙路以南合围区域，形成了以布吉原镇政府为，辐射周边区域的新区。本区域项目主要有大世纪花园、金运花园、灏景明苑、布吉花园、诚信华庭、鸿景豪苑等，新区坐拥市政广场、体育、天虹超市，配套较完善，并属于物业，巨大。
4、工业区
布沙路以南、深惠路以东及求水山公园地区形成了工业区，该区域项目主要有南岭花园、大世纪水山缘，可园等。该区域周边工业区较多，推出楼盘注重自身产品和园林等的建设。
5、新兴住宅区
新兴住宅区主要是指布龙路、深惠立交桥以北、石芽岭郊野公园以西及深惠公路两侧沿线，该项目主要有康达尔花园、中城康桥花园、桂芳园等，新兴住宅区组团有沃尔玛购物广场及布吉东大街商业街，社区配套完善，形成了布吉较有活力的新生活区。
6、生态新区
生态新区主要是布吉街道办布龙路以北、广深铁路以南、布龙路与李朗路之间，石芽岭生态公园西侧，是布吉规划中重点发展的区域，目前主要有绿谷、慢城、中海怡翠山居等项目。在布吉生态新区的规划蓝图中，将有2所、1所、5所幼儿园和约3万平方米的商业面积，这些都是为居住和即将居住在该内的居民提供的生活所需。未来的生态新区将逐渐成为布吉适合居住的区域之一。
（二）供给特征
1、规模分析
布吉房地产市场从早期的集资房、农民房慢慢向商品房发展，建筑规模也开始发生变化。早期的布吉楼盘开发，大多都是几栋、十几栋的小规模开发建设，随后随着桂芳园、可园、信义假日名城、中城康桥花园等大社区的开发以后，布吉开发楼盘的建筑规模基本都在几十万平米以上。
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一、区域概况
（一）位置
布吉街道位于深圳市中部、龙岗区西南部，南临罗湖区，被称为“罗湖后花园”。离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里，是粤东、闽、赣等地进出深圳经济特区的咽喉地带。布吉联检站与沙湾联检站将布吉街道与特区连成一片，地理位置十分优越。
（二）规划
1、整体规划
早在1991年，布吉出台过《布吉镇整体规划》，但由于布吉的发展速度过快，而使得有些规划相对滞后，不能落实，而这也一度成为布吉发展的障碍。目前，在政府的全新规划中，将把布吉打造成真正的适合居住的生态区。
在布吉功能发展方面，布吉主要依托３号线及布吉客运站改造，推动布吉旧城区、区的改造，促使工业往丹竹头及甘李转移。布吉的划分主要定为物流、布吉区、布吉生活居住区以及布吉工业区。
在布吉绿地规划方面，重点在于建设大芬公园、水径公园等。规划目标中的人均绿化指标为“至2020年人均公共绿地指标不得小于每人8.31平方米”。其他规划如设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施等，在新规划中都将达到市区的标准。
2、具体规划
（1）深圳中部物流组团
布吉与平湖、横岗一起被纳入深圳中部物流组团。布吉物流组团设置了两条发展轴：以深惠路为东西向的城市发展轴，促进布吉、横岗城市功能的融合;以布澜路—平吉大道—平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉的城市功能融合。未来布吉新城的城市结构会发生一系列变化，按功能类型分为商贸区、居住、休闲配套、工业四大和一条生态隔离带。
中部物流组团区位图
（2）生态布吉的规划
布吉一直以来都是以“罗湖后花园”著称，但是因为规划没有到位等问题，忽视了布吉的生态环境，因此在政府新出炉的规划中，政府意图打造一个“布吉生态新区”。
“布吉生态新区”位于布吉街道办布龙路以北、广深铁路以南、布龙路与李朗路之间，石芽岭生态公园西侧。作为布吉个公益性生态公园，石芽岭生态公园的规划已经基本确定，占地78万平方米，实际上是专为周边居民提供的，集登山康体、室内健身、休闲娱乐、亲近自然为一体的休闲健身场所。在布吉生态新区的规划蓝图中，将有2所、1所、5所幼儿园和约3万平方米的商业面积，这些都是为居住和即将居住在该内的居民提供的生活所需。
（三）经济发展
布吉镇凭借改革开放的政策和地缘，从发展“三来一补”起步，到90年代初，布吉镇累计引进外资超过100亿港元，外商企业近1000家，外资经济在这个改革开放大舞台上唱主角，经济发展突飞猛进，是广东省综合实力镇，经济实力很强。而进入21世纪，布吉镇的经济格局发生很大变化，由外资经济向民营经济转变。2005年据布吉街道办统计，该镇有个体工商户7000多家，民营企业961家，从业人员20多万人。民营工业企业中，年产值超亿元的有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。随着布吉经济的快速发展，已形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局。从98年全镇工农业总产值35.3亿元，完成税收总额4.84亿元，到2005年全镇工农业总产值695亿元，完成税收总额49.53亿元，只短短八年时间，总产值翻了近20翻，足以证明布吉经济发展的实力。
（四）交通
虽然布吉的交通设施十分完备，京九、广深、平南铁路和深惠公路、梅观高速公路、机荷高速公路、水官高速公路纵横交错，但是布吉却依然面临严重的交通障碍。即使是2005年清平快速路的通车将布吉到福田区的缩短至15，但是由于清平路的收费加大了通行成本，因此很多人都不愿意经此路通行，所以交通也并没有多大改观。
但是随着政府对交通的重视，各种利好规划的不断出台，如南坪快速路的通车，深惠路将拓宽至70米，这些规划很大程度上缓解了交通堵塞的问题，而正在建设的3号线更是完善轨道交通网络，将会解决了长期以来一直困扰布吉的交通问题。
（五）总结
素有“罗湖后花园”美称的布吉，凭借得天独厚的地理位置和经济的快速发展，再加上政府规划的种种利好，已形成以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局。虽然之前布吉由于经济发展速度过快、政府的规划相对滞后，造成布吉目前的规划、布局比较混乱;同时由于布吉关口早前一直是入关的主要通道之一，之前的深圳对于入关控制一直比较严格，所以很多不能入关的外来人口就会选择留在布吉，造成布吉人口结构比较复杂。种种因素使布吉在很长一段时间内面临着脏乱差的尴尬局面，这使布吉遭遇了很长一段时间的发展瓶颈。但是现在随着政府各种规划利好的逐步实施，这些问题势必将得到解决，因此未来的布吉的发展依然被十分看好。
二、房地产发展概况
布吉由于所处的地理位置的，一直以来都关外楼市的发展，从1995年政府出台了购房入户政策之后，布吉邻近罗湖的便显露无疑，吸引了大批置业者，房地产市场发展迅速。是1999年以后，布吉的房地产市场开始倾向于发展大规模社区，如桂芳园、中城康桥花园、水山缘、信义假日名城等涌现，据不完全统计，仅1999年到2005年，布吉的推盘量就超过600万平米。布吉房地产市场的发展大致可以分为以下几个阶段：
（一）1999年之前
1999年以前，应该说布吉楼市也经历了一个发展、高潮和沉寂的阶段，同时这个时期开发的楼盘规模都比较小。从1993年开始布吉的房地产市场都已经有所发展，是到1995年，政府出台购房入户的政策以后，布吉楼市进入了一个期，龙珠花园和国展苑等的开发，了港人关外置业的波大潮，港人置业比例一度达到60%以上。但到了1997年，由于金融风暴的影响，布吉楼市的发展又有所放缓。
（二）1999年至2003年
到了1999年以后，布吉房地产市场进入了另一个阶段，桂芳园、中海怡翠山庄、中城康桥花园等大盘的亮相，引导着布吉房地产市场进入大盘时代，逐渐倾向于大规模社区分期开发建设，建筑类型也由多层、小高层、慢慢再向高层过渡。这些楼盘的开发，使布吉房地产市场进一步成熟与规范，从根本上改变了人们对布吉房地产的偏见，也催生了布吉第二次置业高潮。
（三）2003年至今
2003年以后，随着之前大盘分期开发的放缓，布吉房地产市场又进入了一个稳步发展的时期。在此阶段，由于深圳整体房价、是关内房价的快速上涨，让越来越多的关内人开始关注布吉，关内人在布吉置业的比例迅速增加。
（四）未来的发展
布吉房地产市场发展至今，是前几年的集中开发，消耗了大量土地。目前布吉的土地存量已较为有限，供应量已经开始减少。未来布吉的土地供应，可能要寄望于布吉的城中村改造。不过，对城中村的整体改造，目前还未有实质性的举措。
布吉未来土地供应的逐渐减少，将令新盘供应量也日益减少，因此未来布吉房地产三级市场的发展，将在布吉房地产市场的发展过程中扮演着重要的角色。
三、三级市场供给分析
（一）区域分布
结合布吉房地产市场的发展轨迹和楼盘分布，布吉的房地产市场可以明显地划分为五个区域：
1、关口区域
关口区域主要是指布吉联检站至布吉天桥部分的深惠路沿线地区。本区域早期项目主要有荣超花园、龙威花园、百合山庄，随后又有百合星城、信义假日名城等楼盘的出现。它们撑起关口物业的大旗，扼关口要塞，树布吉价格标杆。
2、老圩区域
老圩区域含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区，以发展商贸和房地产为主。该区域是布吉繁华的地带。整个老圩区域紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。本区域早期项目主要有莲花山庄、龙岭山庄、国都花园，近几年的代表楼盘有湖光山舍、阳光花园、美杜兰华庭等。此区是布吉的旧商业，配套完善，人口密集，属于布吉老根据地。由于该区域是布吉的老城区，所以面临交通不便、缺乏整体性规划等问题。
3、新区
广深铁路以东、深惠路以西、布龙路以南合围区域，形成了以布吉原镇政府为，辐射周边区域的新区。本区域项目主要有大世纪花园、金运花园、灏景明苑、布吉花园、诚信华庭、鸿景豪苑等，新区坐拥市政广场、体育、天虹超市，配套较完善，并属于物业，巨大。
4、工业区
布沙路以南、深惠路以东及求水山公园地区形成了工业区，该区域项目主要有南岭花园、大世纪水山缘，可园等。该区域周边工业区较多，推出楼盘注重自身产品和园林等的建设。
5、新兴住宅区
新兴住宅区主要是指布龙路、深惠立交桥以北、石芽岭郊野公园以西及深惠公路两侧沿线，该项目主要有康达尔花园、中城康桥花园、桂芳园等，新兴住宅区组团有沃尔玛购物广场及布吉东大街商业街，社区配套完善，形成了布吉较有活力的新生活区。
6、生态新区
生态新区主要是布吉街道办布龙路以北、广深铁路以南、布龙路与李朗路之间，石芽岭生态公园西侧，是布吉规划中重点发展的区域，目前主要有绿谷、慢城、中海怡翠山居等项目。在布吉生态新区的规划蓝图中，将有2所、1所、5所幼儿园和约3万平方米的商业面积，这些都是为居住和即将居住在该内的居民提供的生活所需。未来的生态新区将逐渐成为布吉适合居住的区域之一。
（二）供给特征
1、规模分析
布吉房地产市场从早期的集资房、农民房慢慢向商品房发展，建筑规模也开始发生变化。早期的布吉楼盘开发，大多都是几栋、十几栋的小规模开发建设，随后随着桂芳园、可园、信义假日名城、中城康桥花园等大社区的开发以后，布吉开发楼盘的建筑规模基本都在几十万平米以上。