京沪广深房价开始回落，已经成为近期的热点。
经济学家马光远认为，在政策总体没有逆转的情况下，一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家的城市群，房价仍然会有表现。
燥热的“京沪深”一线楼市开始降温，一线城市周边城市和二线城市房价则进入“逆袭”时刻。
据中指研究院近发布的百城房价报告显示，2016年4月份，“北上广深”全部跌出涨幅前10名，涨幅前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代，其分别为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，“尽管上海上周商品住宅均价仍然高达40885元/平方米，房企预期仍在，但随着成交量的急剧下滑，上海楼市马上将进入‘有价无市’状态，时间了，预计今年10月份将成为上海楼市的‘窗口期’。”
一线楼市降温
据上述报告显示，2016年4月份，百城新建住宅平均价格为11467元∕平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。其中，71个城市房价环比上涨。
值得一提的是，“京沪广深”四大一线城市均跌出房价涨幅榜前十位。具体来看，上述涨幅榜前十的城市中，惠州、中山、厦门和苏州涨幅超过5%。
据该报告显示，整体来看，4月份百城房价指数环比收窄、同比涨幅进一步扩大，环比上涨数量明显增多。鉴于各地政府继续因城施策，廊坊、惠州等一线城市周边城市投机需求增加，房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例等政策，为楼市降温；南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府出台限价政策，平抑房价涨幅。吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻，政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。
而在需求方面，深圳、上海调控政策效果显现，成交量有所回落。反倒是周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。
至于后市，在价格方面，中指研究院认为，一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足，但随着稳房价政策效果的显现，涨幅将逐渐趋缓。
马光远认为，以前一线城市是房地产的风向标。但很显然，下一步房地产的热点和风向标都会转换，热点会转向一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市以及大的城市群的核心城市。这是政策希望看到的，维持这个热度，才能为三、四线城市的去库存营造不错的环境。
品牌房企二线城市抢地
一线城市周边城市及二线城市房价涨幅的走高也传导至土地市场。品牌房企开始在二线城市抢地。
根据中原地产研究部数据，2016年4月份，二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%；成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出历史记录。而一线城市4月份成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。
值得关注的是，中指研究院的报告显示，品牌房企正攻占二线核心城市，主要城市楼面均价同比环比上涨逾四成，宅地涨幅大于整体，二线城市继续领涨。2016年4月份，300个城市成交楼面均价为1827元/平方米，环比上涨43%，同比上涨65%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3657元/平方米，环比上涨52%，同比上涨86%。
其中，苏州、南京等热点城市频频上演“抢地战”，受此影响平均溢价率整体偏高。
简单总结，土地市场进入4月份后，一线城市明显降温，二线城市成交火热，三、四城市仍然偏冷。
“目前一、二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势明显。”中原地产分析师张大伟如是表示。
不过，马光远认为，前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市，在调控的背景下，房价快速上涨的态势也会逆转。
营改增全面实施对房地产业影响十问十答
省国税局、省地税局有关负责人回答热点问题之四：房地产业
《营业税改征税试点实施办法》日前公布，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围，想知道房地产行业有哪些必知的政策要点，广东国地税营改增热点问答系列帮你解答！
问题一：什么是房地产业税纳税人？
答：在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业税纳税人。
问题二：房地产业的征税范围包括什么？
答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）转让不动产权的业务活动适用销售不动产税目；（二）具有融资性质和权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；（三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。
问题三：房地产业的税率和征收率是多少？
答：纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%；小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
问题四：取得不动产如何进行抵扣？
答：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
问题五：销售自行开发房地产项目有哪些征税规定？
答：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目有以下征税规定：（一）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（二）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴税。
问题六：一般纳税人销售取得的不动产如何征税？
答：一般纳税人销售取得的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问题七：一般纳税人销售自建的不动产如何征税？
答：一般纳税人销售自建的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问题八：销售住房可以享受哪些政策？
答：纳税人销售住房可以享受的政策包括：（一）为了国家住房制度改革，企业、事业单位按房改成本价、标准价出售住房。（二）个人销售自建自用住房。（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房（不含北京市、上海市、广州市和深圳市的住房）对外销售。（四）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房（仅指北京市、上海市、广州市和深圳市的普通住房）对外销售。
问题九：不动产经营租赁服务有哪些征税规定？
答：不动产经营租赁服务有以下征税规定：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。取得的不动产与机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（五）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
问题十：房地产业的纳税义务发生时间如何确定？
答：（一）纳税人销售、租赁不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的，为开具的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产信贷政策将明显分化
“今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。”银行业人士对中国证券报记者表示，商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。分析人士认为，一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势，但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市，也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳，一二线楼市的增长将放缓，房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。
一二线城市开发贷或降温
根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量多的月份。多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。
这轮价格上涨背后，离不开商业银行的“”相助。央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度房地产贷款增速上升。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。
过度火热之后，或将迎来降温。5月9日，人民日报刊登《开局首季问大势——人士谈当前中国经济》，人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加‘去库存’，逐步完善管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”
分析人士指出，这或许意味着以宏观政策为导向，各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。未来楼市“分城施策”将进一步清晰，过热的一二线楼市将实施调控。
中原地产分析师张大伟认为，开年楼市成交火热，房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已 过上涨房源。政策的短期效应已现，市场将逐步进入调整。
摩根士丹利华鑫证券经济学家章俊预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面，一季度房地产市场快速增长，本就属于政策的短期调整。另一方面，商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎，会根据调控基调及时调整。
三四线城市去库存任务艰巨
作为给房地产需求端加的“主力”，商业银行在本轮楼市上涨中并没有“被冲昏头脑”，三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。
“上海深圳这些一线城市楼市坚挺，但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎，今年到现在还没有放出一笔开发贷。”张艳是一家性银行江苏某三线城市分行负责人，她告诉中国证券报记者，不仅仅是她所在的银行，当地绝大多数银行都是一样。
张艳告诉记者，目前的主要任务还是去库存，银行在三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存，根本无心投放新的开发贷。”
中国证券报记者在采访时发现，一些中小开发商更是直言“不要钱”。在海南三亚，一家民营开发商的负责人坦言，“现在银行给我们贷款都不敢要了，不敢拿地，还要贷款做什么？我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。”
业内人士认为，目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高，去库存任务艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的循环。中原地产监测的重点城市中，4月存量较去年末除南昌、深圳小幅增加外，其他城市均有减少，杭州库存降幅接近七成。从消化周期来看，4月重点城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、苏州、合肥依然保持在2至3个月，供求矛盾问题短期内尚难化解。
根据究院监测的35个城市数据，截至2016年3月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米，环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大，去库存任务依然艰巨。
个贷政策将进入调整期
券商人士认为，在目前情况下，一向被视作资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。根据国家统计局披露的2016年1-3月份房地产开发和销售情况，1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。央行数据也显示，今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。
银行业人士认为，如此爆发式增长或难再现。一方面，购房者的需求已经得到较大程度释放，未来准购房者将进入观望期，而这也是导致个人房贷增速回调的主要原因。另一方面，预计央行等部门将进一步细化“分城施策”，针对一些房价过快上涨城市调整个人住房按揭贷款政策。在国家统计局的监测数据中，近两个月包括合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速已远超一线城市。
同策咨询研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示，首先，从历轮楼市出现过热的阶段表现来看，每当市场出现过热时，性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“”频现的状况持续，政策不得不继续从严。其次，央行等相关部门已经对上述热点城市进行调研，储备政策准备充分，只不过等待时机发布而已。比如首套房认定标准或调整；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧等。（陈莹莹）
已迎来新调整期
中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。
中指院分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。
业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。
信贷政策方面，有银行业人士表示，今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩，一二线城市开发贷或降温。券商人士也认为，在目前情况下，一向被视作资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。
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京沪广深房价开始回落，已经成为近期的热点。
经济学家马光远认为，在政策总体没有逆转的情况下，一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家的城市群，房价仍然会有表现。
燥热的“京沪深”一线楼市开始降温，一线城市周边城市和二线城市房价则进入“逆袭”时刻。
据中指研究院近发布的百城房价报告显示，2016年4月份，“北上广深”全部跌出涨幅前10名，涨幅前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代，其分别为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，“尽管上海上周商品住宅均价仍然高达40885元/平方米，房企预期仍在，但随着成交量的急剧下滑，上海楼市马上将进入‘有价无市’状态，时间了，预计今年10月份将成为上海楼市的‘窗口期’。”
经济学家马光远认为，在政策总体没有逆转的情况下，一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家的城市群，房价仍然会有表现。
一线楼市降温
据上述报告显示，2016年4月份，百城新建住宅平均价格为11467元∕平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。其中，71个城市房价环比上涨。
值得一提的是，“京沪广深”四大一线城市均跌出房价涨幅榜前十位。具体来看，上述涨幅榜前十的城市中，惠州、中山、厦门和苏州涨幅超过5%。
据该报告显示，整体来看，4月份百城房价指数环比收窄、同比涨幅进一步扩大，环比上涨数量明显增多。鉴于各地政府继续因城施策，廊坊、惠州等一线城市周边城市投机需求增加，房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例等政策，为楼市降温；南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府出台限价政策，平抑房价涨幅。吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻，政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。
而在需求方面，深圳、上海调控政策效果显现，成交量有所回落。反倒是周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。
至于后市，在价格方面，中指研究院认为，一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足，但随着稳房价政策效果的显现，涨幅将逐渐趋缓。
马光远认为，以前一线城市是房地产的风向标。但很显然，下一步房地产的热点和风向标都会转换，热点会转向一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市以及大的城市群的核心城市。这是政策希望看到的，维持这个热度，才能为三、四线城市的去库存营造不错的环境。
品牌房企二线城市抢地
一线城市周边城市及二线城市房价涨幅的走高也传导至土地市场。品牌房企开始在二线城市抢地。
根据中原地产研究部数据，2016年4月份，二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%；成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出历史记录。而一线城市4月份成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。
值得关注的是，中指研究院的报告显示，品牌房企正攻占二线核心城市，主要城市楼面均价同比环比上涨逾四成，宅地涨幅大于整体，二线城市继续领涨。2016年4月份，300个城市成交楼面均价为1827元/平方米，环比上涨43%，同比上涨65%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3657元/平方米，环比上涨52%，同比上涨86%。
其中，苏州、南京等热点城市频频上演“抢地战”，受此影响平均溢价率整体偏高。
简单总结，土地市场进入4月份后，一线城市明显降温，二线城市成交火热，三、四城市仍然偏冷。
“目前一、二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势明显。”中原地产分析师张大伟如是表示。
不过，马光远认为，前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市，在调控的背景下，房价快速上涨的态势也会逆转。
营改增全面实施对房地产业影响十问十答
省国税局、省地税局有关负责人回答热点问题之四：房地产业
《营业税改征税试点实施办法》日前公布，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围，想知道房地产行业有哪些必知的政策要点，广东国地税营改增热点问答系列帮你解答！
问题一：什么是房地产业税纳税人？
答：在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业税纳税人。
问题二：房地产业的征税范围包括什么？
答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）转让不动产权的业务活动适用销售不动产税目；（二）具有融资性质和权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；（三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。
问题三：房地产业的税率和征收率是多少？
答：纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%；小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
问题四：取得不动产如何进行抵扣？
答：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
问题五：销售自行开发房地产项目有哪些征税规定？
答：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目有以下征税规定：（一）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（二）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴税。
问题六：一般纳税人销售取得的不动产如何征税？
答：一般纳税人销售取得的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问题七：一般纳税人销售自建的不动产如何征税？
答：一般纳税人销售自建的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问题八：销售住房可以享受哪些政策？
答：纳税人销售住房可以享受的政策包括：（一）为了国家住房制度改革，企业、事业单位按房改成本价、标准价出售住房。（二）个人销售自建自用住房。（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房（不含北京市、上海市、广州市和深圳市的住房）对外销售。（四）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房（仅指北京市、上海市、广州市和深圳市的普通住房）对外销售。
问题九：不动产经营租赁服务有哪些征税规定？
答：不动产经营租赁服务有以下征税规定：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。取得的不动产与机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（五）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
问题十：房地产业的纳税义务发生时间如何确定？
答：（一）纳税人销售、租赁不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的，为开具的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产信贷政策将明显分化
“今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。”银行业人士对中国证券报记者表示，商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。分析人士认为，一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势，但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市，也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳，一二线楼市的增长将放缓，房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。
一二线城市开发贷或降温
根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达62个，为近两年来房价上涨城市数量多的月份。多数城市涨幅扩大，有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。
这轮价格上涨背后，离不开商业银行的“”相助。央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度房地产贷款增速上升。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。
过度火热之后，或将迎来降温。5月9日，人民日报刊登《开局首季问大势——人士谈当前中国经济》，人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加‘去库存’，逐步完善管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”
分析人士指出，这或许意味着以宏观政策为导向，各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。未来楼市“分城施策”将进一步清晰，过热的一二线楼市将实施调控。
中原地产分析师张大伟认为，开年楼市成交火热，房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已 过上涨房源。政策的短期效应已现，市场将逐步进入调整。
摩根士丹利华鑫证券经济学家章俊预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面，一季度房地产市场快速增长，本就属于政策的短期调整。另一方面，商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎，会根据调控基调及时调整。
三四线城市去库存任务艰巨
作为给房地产需求端加的“主力”，商业银行在本轮楼市上涨中并没有“被冲昏头脑”，三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。
“上海深圳这些一线城市楼市坚挺，但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎，今年到现在还没有放出一笔开发贷。”张艳是一家性银行江苏某三线城市分行负责人，她告诉中国证券报记者，不仅仅是她所在的银行，当地绝大多数银行都是一样。
张艳告诉记者，目前的主要任务还是去库存，银行在三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存，根本无心投放新的开发贷。”
中国证券报记者在采访时发现，一些中小开发商更是直言“不要钱”。在海南三亚，一家民营开发商的负责人坦言，“现在银行给我们贷款都不敢要了，不敢拿地，还要贷款做什么？我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。”
业内人士认为，目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高，去库存任务艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的循环。中原地产监测的重点城市中，4月存量较去年末除南昌、深圳小幅增加外，其他城市均有减少，杭州库存降幅接近七成。从消化周期来看，4月重点城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、苏州、合肥依然保持在2至3个月，供求矛盾问题短期内尚难化解。
根据究院监测的35个城市数据，截至2016年3月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米，环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大，去库存任务依然艰巨。
个贷政策将进入调整期
券商人士认为，在目前情况下，一向被视作资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。根据国家统计局披露的2016年1-3月份房地产开发和销售情况，1-3月，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。央行数据也显示，今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点；一季度增加1万亿元，同比多增4309亿元。
银行业人士认为，如此爆发式增长或难再现。一方面，购房者的需求已经得到较大程度释放，未来准购房者将进入观望期，而这也是导致个人房贷增速回调的主要原因。另一方面，预计央行等部门将进一步细化“分城施策”，针对一些房价过快上涨城市调整个人住房按揭贷款政策。在国家统计局的监测数据中，近两个月包括合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速已远超一线城市。
同策咨询研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示，首先，从历轮楼市出现过热的阶段表现来看，每当市场出现过热时，性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“”频现的状况持续，政策不得不继续从严。其次，央行等相关部门已经对上述热点城市进行调研，储备政策准备充分，只不过等待时机发布而已。比如首套房认定标准或调整；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧等。（陈莹莹）
已迎来新调整期
中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。
中指院分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。
业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。
信贷政策方面，有银行业人士表示，今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩，一二线城市开发贷或降温。券商人士也认为，在目前情况下，一向被视作资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。