大连去库存北京传限购 北京买得比住宅火爆一周3345套

楼市的冷热不均，导致各地政策松紧不一。如在楼市库存量大、去化不畅的大连，为加速去库存，当地政府近日出台了《关于化解房地产库存 促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，涉及18条具体政策。而在楼市火爆、频出的一线及热点二线城市，政策却在不断收紧，如北京近来就盛传“房或将全面纳入限购范围，楼市限购可能进一步升级”的消息。

大连18条新政竭力去库存

记者从大连市国土资源和房屋局获悉，此次发布的《意见》涉及棚户区改造、人才住房鼓励、加大宣传促销力度、支持改善住房条件、加强房地产用地管控、加快培育住房租赁市场、取消过时限制性政策等18个方面，旨在消化库存、稳定市场。

《意见》明确，今年大连市计划完成棚户区改造1.3万套，力争用两三年时间基本完成现有棚户区改造任务。同时，要加大货币化安置力度，主城区货币化安置比例力争达到80%以上。

给予各类人才住房多项鼓励和补贴也是此次《意见》的一大亮点。一方面积极推进大连引进人才的“3345”安家工程，对各类人才、领军人才等给予300万元安家费；另一方面实施人才购房和租房补贴政策。

此外，为加速商品房销售，大连政府还给予个人买房各种货币奖励。如在大连市春、夏、秋季房交会期间购买参展的新建商品住房，并在展会结束后15个工作日内正式办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋权证时，政府给予购房奖励。对于一年内在市内四区置换型购买新建商品住宅的，购买住房面积大于出售住房面积的，按面积差每平方米奖励100元。

结合当前房地产市场形势，大连明确取消了多项限制性政策。如放开市内四区和高新区的住房限购政策，鼓励居民的改善性购房需求；外籍人士购买自住商品房不受套数限制；暂停实施新建商品住房“70/90”政策等。

北京或将房纳入限购

一边是以大连为代表的三、四线城市继续出台刺激政策、推动楼市去库存；另一边，一线及部分热点二线城市仍频出、市场热度不减，楼市紧缩政策继续加码的风声渐起。记者自当地市场人士处获悉，近日，一则“北京房即将全面纳入限购”的消息不胫而走。虽然截至目前并没有官方消息证实，但当地业内人士普遍认为，限购升级等紧缩性政策的出台是大概率事件。

北京房限购的传言始见于6月6日下午，起因为北京门头沟区停止商品房销售网签，虽然并没有证实是由于房即将限购，但市场对政策传闻的敏感度出乎想象。随后，不少楼盘开始抓紧机会促销，尤其是各区型项目，临时开盘、提前开盘的不在少数。北京中原地产数据统计，以北京年内的尚峯壹號(项目)为例，截至6月13日，该项目今年签约金额已达到57.25亿元，但其中近54亿元是近几天签的约。

所谓房，是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京、上海等一线城市地价高企、住宅市场日趋豪宅化的当下，房由于、总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

事实上，在今年5月5日，曾经是北京房供应大区的通州就已出台新政，将房纳入限购范围，向三类家庭暂停出售商务型。该区新建商业、项目按照规划用途销售，不能卖给个人，只卖给企业。一个令开发商不安的数据是，在房限购政策出台后一个月，通州类产品成交量跌幅超过99%，签约累计仅13套。

北京中原地产分析师张大伟向记者表示，此时北京若将房纳入限购范围，无疑将令市场成交急转直下。从供应量看，因为近几年北京的土地供应结构，类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，所以类物业若全面纳入限购，可能会造成市场成交大幅度下降。

认为，目前房地产市场冷热不均的现象更加严重，各地政策松紧不一、难以统一，大多数三、四线城市出台各种去库存政策，但效果不甚理想。而华东、华南部分热点一、二线城市楼市却持续火热，频出。“这也令一些热点城市或将面临限购升级，或将重启限购政策。”丁祖昱认为，如果这些热点城市重启限购令，确实能够在短期内为楼市降温，起到维稳地价和房价的效果。但这张牌一旦打出，对市场的影响也是巨大的。以热点城市为例，2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬，而2014年9月前后的限购解绑，才让这些城市提前迎来了楼市回暖。

北京新房市场出现新变化 房成交量首超住宅

随着北京项目限购传闻的愈演愈烈，项目的成交量也随即出现了。而在成交量大幅攀升的背后，一方面是项目的开发商担心限购出台后市场彻底冰封，去化更加困难；另一方面，不少没有购房资质的人群，担心在北京买房的一条通道也被堵死。

值得注意的是，不少开发商目前也纷纷向相关部门人士打探限购传闻的真实性，尤其是那些近期在北京高价拿地的企业。“开发商敢于高价拿地，就是因为有的可以作为灵活掌握的部分，帮助项目保持一个基本的盈亏平衡，而如果限购，又没有响应的政策补偿，那这些高价拿地的开发商估计都要亏死。”有业内人士指出。

房成交量疯涨

在通州限购1个月后，门头沟也悄然暂停了房的预售网签，一时间“北京将全面限购房”的消息不胫而走。

虽然上述传闻并没有得到证实，但不少开发商还是选择抓紧时间去库存。毕竟通州的情况就在眼前。根据通州区的限购规定是，5月6日起向三类家庭暂停出售商务型，通州新建商业、项目，今后将按照规划用途销售，即不能卖给个人，只能卖企业。随后通州的项目成交量出现。中原地产提供的数据显示，通州限购一个月后，该区域非住宅类产品成交量跌幅超过99%，产品签约累计仅13套。

同时，不少没有购房资格的人群也加速入市，一起推高了北京项目的成交量。

以上周（6月5日—6月11日）为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中类产品3345套，环比161.3%，类产品占北京新房成交量的比例达到了81.8%。

此外，上周共计有3个项目单周成交金额超过10亿元，分别是东亚华欣湾、尚o壹軚、林肯公园，后两者均为类产品。而从成交套数与成交金额上看，尚o壹軚和林肯公园也是。其中尚o壹軚上周共计成交948套房源，成交金额高达44.82亿元；林肯公园共计成交646套房源，成交金额为34.55亿元。据悉，尚o壹軚于2015年8月份开盘，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但近54亿元是在6月份完成销售的，而该项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元上下。

实际上，自今年以来，类产品便已 过住宅，成为北京新房市场的主力，项目限购的传闻，则又进一步助推了类产品的成交。根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，年内北京签约超过了住宅。在北京新建商品房中，年内住宅签约20742套，而类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，占比高达55.9%，这一比例也创下了历史新高。而2015年，这一比例仅为28.5%，之前比例基本都在30%以内。

对此，中原地产分析师张大伟指出，今年以来成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品化是主要原因。据悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交额已经达到了508万元，成交单套平均在186万元。

“目前北京新房、二手房住宅的门槛，在300万元—400万元左右，200万以内的这部分需求只能选择类物业；同时，受土地供应结构影响，在过去2年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，是在郊区县，商业氛围欠缺，这些土地更多建设成为包含居住功能的类产品；另外，受限购政策持续影响，一线城市资产保值预期依然强烈，这种情况下，因为买不了住宅，部分者选择了购买。”张大伟表示。

开发商或被套牢？

虽然项目成交火热，但对于相关开发商来说却并没有什么可开心的，他们现在的心里只有一件事，限购的传闻到底靠不靠谱，如果有，什么时候落地。

在目前北京的土地市场上，每次宅地出让都会引发房企的激烈争抢，在竞价的过程中，商品房面积全部转为自住房的情况比比皆是，即便没有全部变为自住房，可以作为商品房出售的面积也少得可怜。由于政府规定了自住房的售价，房企要想在项目上保持盈亏平衡，单靠几十套可以自己定价的商品房肯定是不行的。之所以在部分土地争夺中，房企敢于把全部商品房面积竞价到自住房，就是因为这些地块配套可以用于建设房的面积，让房企有了回旋的余地，毕竟房也是可以自己定价的产品，自住房亏的钱，房这边多少能帮房企补上一些，如果赶上市场好，说不定项目还能赚钱。

上述情况，实际上也是房企在一线城市高价拿地的基本逻辑。而如果项目限购，显然这套逻辑就行不通了，近期在北京拿地的开发商肯定也会亏得很惨。

“已经出让但尚未入市的房面积达1450万平方米，按照目前成交的单套平均面积68平方米，潜在供应为21万套左右。而按近几年平均每年2万套左右的成交量计算，的潜在供应大约可以维持10年的市场消耗。虽然当下类产品的库存仅有3万套左右，但潜在供应惊人，说实话这个市场本事就很拥挤了。如果市场限购的话，的成交量将会下跌80%—90%，而随着成交量断崖式的下跌，即便是较为乐观的预计，成交价起码也会下滑30%以上。”张大伟指出。

同时，当初开发商高价拿地的时候，北京也尚未对项目限购，如果突然采取限购措施，则相当于给这些企业挖了一个坑，对于诸多房企来说，确实不够公平。尤其是对于那些上市房企来说，无异于也损害了中小人的利益。毕竟北京一宗土地的价格，已经相当于一些房企一年的利润总和。

此外，由于类产品相比住宅较低的价格，也填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，在北京新房市场趋于豪宅化的当下，类产品已经成为市场中颇为重要的一环。如果这部分产品被限购，将对整个北京楼市产生巨大的影响，住宅价格则有可能被进一步推高。