深圳中原：影响博弈持续 市场全面回升支撑不足

前两周市场在的带动下，部分区域热度有所上升，但上周访客量开始下滑，热度小幅回落。整体来看，6月份市场较前期有明显回暖。现阶段业主报价持续坚挺，长期仍以看涨为主，同时开发商在资金充裕的情况下，价格优惠力度较低。根据深圳中原研究监测，本周经理人指数为64.16%，环比上涨5.07%，市场信心较强。但结合前期房价与成交量有一定程度透支，现阶段客户对房价敏感度较高，以观望为主，入市积极性仍然较低。预测未来一段时间内市场将会处于客户与开发商胶着博弈的状态。短期内楼市热度大幅回升支撑力度不足。

受因素影响，一些开发商定价较为坚挺，结合现阶段市场存量较多，一些开发商采用少量加推或者顺卖的方式试探市场。进入6月份以来，市场推售量与批售量均有明显下滑，截止今日，全市仅有4个住宅与项目获得批售。预测未来一段时间，入市量将会持续处于低位。

根据深圳中原研究监测，上周二手住宅成交量有所上升。现阶段二手住宅成交量呈缓慢上升的趋势，市场信心不断上升。但结合长期数据来看，成交量仍然处于中等偏低位置。根据深圳中原研究监测，本周业主报价指数为39.19%，上升至新政之后的水平。现阶段业主报价持续坚挺，溢价空间明显收窄。预测未来一段时间，房价仍维持在较高的位置。

【土地成交情况】

继上期全市共有4块工业用地拍卖后，上周龙华新区观澜有一块工业用地以0溢价率成交，由于工业用地供应较住宅用地较为充足，价格竞争不及住宅用地激烈。

6月第4周土地成交情况

【一手供应分析】

上周全市仅有半岛城邦三期推售86套新房，而且上周没有项目获得批售。进入6月份，批售量与推盘速度均有明显下滑。截止今日，全市仅有4个项目获得批售。由于对市场刺激效应有限，结合现阶段房价持续高位，客户价格敏感度较高，入市积极性仍然不足。除了一些价格优惠和信价比较高的项目之外，很多楼盘的销售率不是很理想。而且现阶段很多开发商以小量加推和顺卖来试探市场。加之325新政后市场存量较多，现阶段仍然以消化前期存量为主，市场全面回升仍需较长时间。

6月第4周推盘成交情况

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（6.20-6.26）一手住宅成交713套，成交面积为约7.3万平米，分别环比下降14.6%和21.4%。继新房成交备案量已经连续两周上升后，上周成交量又有所下降。由于前期价格和成交量均有一定程度的透支，在开发商定价持续坚挺的情况下，客户观望情绪浓厚，入市积极性不足。加之6月份以来市场推售量有所下滑，预测未来一段时间内，成交量将会持续调整，市场全面复苏仍需要较长时间。

上周新房成交均价为56710元/㎡，较上期的68149元/㎡下降16.8%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

分区域来看，宝安和龙岗是全市的成交大户，占全市总成交量的7成多。其中宝安以38.4%的占比位于全市，龙岗已35.8%的占比位于全市第二。接下来为南山和罗湖，分别占全市总成交量的13%和11.6%。盐田和福田上周成交量少，均为全市总成交量的0.6%。本周壹成花园以84套的成交量位于全市成交榜首。

【二手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，上周（6.20-6.26）二手住宅共成交1152套，成交面积约为9.72万㎡，较上期分别上升8.5%和10.4%。现阶段二手住宅成交量呈缓慢上升的趋势，但结合长期数据来看，成交量仍然处于中等偏低位置。继对市场有小幅刺激之后，上周全市访客量有所下降，楼市热度小幅回落。现阶段，业主报价持续坚挺，结合市场前期价格与成交量均有一定程度透支，客户观望情绪浓厚，入市积极性不足，未来市场有望缓步回升。

从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51020元/㎡，与上期基本持平。继5月中下旬以来，市场笋盘数量较前期有所下降，而且受等因素影响，业主报价持续坚挺。预测未来一段时间，房价将会持续高位。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

从二手成交的分区情况来看，上周成交的1152套二手住宅中，龙岗仍以27.3%的占比居各区之首。除盐田之外的其余四区基本均衡，维持在15-20%之间。盐田上周仅成交29套，占全市2.5%。

就外围环境而言，上周，英国公投退欧派获胜，将会对全球经济有一定程度的冲击，彻底打消了美联储接下来7月加息的可能性，甚至连明年加息可能都不容易。同时预测短期内，英国和欧盟需求下滑将对中国的外需带来冲击；中长期看，如果全球化出现逆行，将给中国出口和制造业带来不利影响。未来我国货币宽松空间和必要性加大。从当前形势看，未来降准多次甚至降息的概率增加。央行应继续执行现行汇率形成机制，在外围不确定性上升的情况下，增加政策确定性。结合现阶段我国经济将长期处于“L”型走势中，产能过剩，供给侧改革推进难度较大，实体经济复苏缓慢。但房地产数据一枝独秀，销售量与额均呈快速增长。是一线城市与部分热点城市，房价涨幅较高，风险不容忽视。伴随着部分热点城市调控政策相继出台，预测未来一段时间内市场热度有望下降。结合今年下半年货币政策有望持续适度灵活，房地产市场有望持续稳健发展。与的可能性均比较小。