深圳中介上半年很难过 6万套的二手楼挡不住地产从业的暴增

深圳中介：二手房有价无市上半年很难过

在过去的半年里，难过的莫过于地产中介，有价无市已经成为了二手房交易市场的主调。数据显示，2016年上半年成交59337套，环比下跌11.23%。有研究机构表明，3.25新政对市场还是有有一定影响力，尽管价格依然高企，但是涨幅总算是放缓了，这也勉强算是刚需客的福音。

尽管耳朵都已经微微发烫，但李华奇还是继续拨打今天的38个电话。从事房地产中介五年，李华奇感觉今年上半年是从业以来难过的时间。“二手房成交量真的少，店里一个月也就勉强两三单成交的。2013年市场也低迷，但业主很快就有人接手，如今业主愿意降点价，但根本就没人接。”李华奇无奈地对记者说。

记者从Q房网深圳市场研究了解到， 2016年上半年成交59337套，环比下跌11.23%，上半年的均价达到了48078元/㎡，环比上涨16.47%。据他们分析， 2016年第二季度受 “325新政”影响颇深，成交量急剧下挫，新政经过3个月消化后成交量才止跌回涨，但是，相对来说，不足5000套的数据依然显得较为低迷。值得注意的是，市场真实的状况要更加乐观，除了新政效力减弱之外，两宗的面世直接给冷淡的市场注入一剂强心针。

指出，市场观望气息浓厚，成交下挫是因为一方面政策层面希望压制房价的过快增长，另一方面是用地供应的紧缺、高价地块和的频现，迫使广大市民看好后市。两种观点终使得市民持续观望，预期今年内都难以改善。目前已经有部分业主开始适当，这对刚需客也许而言也算是福音。

深圳二手房价趋平稳 11号线“撬动力”提前透支楼市研究报告显示，6月深圳二手样本楼盘均价为55883元/㎡，二手房价继续回升，6月房价环比小幅上涨0.99%，较去年12月上涨16%。意味着今年上半年，深圳二手房价上涨了16%。但业内人士分析称，楼市重新回到3.25新政前强势上涨的状态已经不太可能，在政策面和货币面不变的情况下，下半年楼市走势将会更趋向合理、平稳。

新政前后差别大

报告指出，“3.25”新政将上半年的二手房市场鲜明地一分为二——首季度房价涨幅达16.4%，二季度下跌0.4%。新政前全市二手房月均成交套数为14120套，新政后月成交套数仅为5522套，下跌超过6成。

在价格上，新政前除了2月为传统淡季，小幅上涨2.2%之外，1月和3月的单月涨幅都在6.5%以上，在3月到达了56149元/㎡的点。但在新政后的个月调控立马见效，深圳房价在连续上涨18个月之后回落，下跌2.39%，虽然在下跌一个月之后出现“秒回”现象，但涨幅已明显收窄，5月和6月的上涨幅度都在1%以内。

然而，随着龙华和光明两块问世、深圳部分银行房贷利率降至历史低位，新线开通等现象的出现，又使楼市近期有些生变。深圳中原的数据显示，宝安房价较上月上涨2.0%，龙华房价在效应下本月环比也上涨2.4%。该一位房产中介表示，在诞生后的几周里，二手房业主也出现了小幅提价的情况，整体成交量有3至4成的回升。

下半年楼市更理性

从数据上看，二手房市场有了抬头的趋势，卖方市场略显强势，或将回复到新政前的水平，但业内人士分析称，楼市重新回到新政前强势上涨的状态已经没有太大的可能。

“11号线的开通对南山、前海虽有利好，但这两个原本房价就高，再次上升的幅度不会太大。但对原本处在房价低洼地的福永沙井、松岗而言，空间还是比较可观。”深圳中原地产研究经理飞分析称，开通是房价上涨的其中一个因素，但本身的发展速度、配套环境对房价会产生一定影响。

目前，已有部分房价因开通而有一些上涨。在记者采访的十多位市民中，有5成受访者表示愿意在沿线买房。但链家二手房研究院总经理肖小平认为，物业真正推动房价上涨的时间不是在开通后，而是在规划确定落实后。她认为，目前离市区较远的松岗、沙井等房价的已提前透支。“物业与非物业的平均涨幅事实上差别不大。因为交通有可替代方案，如打车、公交等，且物业分布广泛，购房者的选择空间也比较大。”

同样，的出现也没有带来预期的效应。由于其辐射范围有限，深圳全市大部分楼盘均在之前的价格浮动，仅在的有一些上涨。多数市民还是以观望为主，入市积极性稍显不足。上述房产中介告诉记者：“虽然可以提振市场信心，但它们都处在原关外地区，辐射范围没有想象中大，因此近也是看房的人多，但买房的少。”

深圳二手房价涨幅持续收窄在1% 下半年趋向合理健康

6月，深圳两块的出现，新房市场又重现日光盘，这些情绪传导到二手房市场，也促进市场整体氛围进一步转好，带动二手市场的量价回升。

“3.25”新政将深圳上半年的二手房市场鲜明的一分为二，冷热两重天，一季度房价涨幅达16.4%，二季度下跌0.4%。

今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场，楼面价超过房价已经成为常态。6月，深圳两块的出现，新房市场又重现日光盘，这些情绪传导到二手房市场，也促进市场整体氛围进一步转好，带动二手市场的量价回升。

根据深圳中原研究数据统计，刚刚结束的6月，深圳新房共成交3253套，成交面积为34.65万平方米，环比5月分别上涨44%、41%；深圳二手房共成交4732套，成交面积为40.34万平，环比5月分别上涨26.9%、27.4%。二手房价继续回升，6月房价环比小幅上涨0.99%，较去年12月上涨16%。这意味着，在即将过去的2016上半年，深圳房价又上涨了16%。

“3.25”新政将深圳上半年的二手房市场鲜明的一分为二，冷热两重天，一季度房价涨幅达16.4%，二季度下跌0.4%。新政前，深圳市二手房月均成交套数为14120套，受新政及4月1日评估价上调影响，3月成交更是爆仓，达到历史值18706套；新政后月成交套数仅为5522套，下跌超6成。价格上，新政前除2月为传统淡季，小幅上涨2.2%之外，1月及3月都保持了单月涨幅6.5%以上的水准，房价在3月到达56149元/㎡的点；新政后首月，调控见效，深圳房价终于在连续上涨18个月之后回落，下跌2.39%，不过在下跌仅仅一个月之后，又迅速秒回，但涨幅已明显收窄，5月及6月上涨幅度均在1%以内。

业内人士认为，此次调整之所以如此短暂，归根结底，跟分化的房地产市场及范围内去库存政策托底的大背景不无关系，信贷仍保持在历史宽松的水平内，至6月底，深圳部分银行利率折扣再次降至88折的低位。加之，的层出不穷以及龙华、光明两块的出现都引发预期发生极大的改变。据深圳中原地铺经理人反映，在诞生后的几周里，访客量增多，业主有小幅提价的情况，整体成交量有3至4成的回升，二手议价空间再次收窄，市场各方对未来长期看涨。

2016年上半年深圳楼市的表现可谓跌宕起伏，1-3月市场的量价逼空，直接倒逼“3.25”调控新政出台，4-6月受新政影响楼市成交量大减，市场观望氛围加重，供需双方开始博弈。就在市场逐步进入调整态势之时，6月份龙华和光明双的出现，再一次搅乱了市场秩序，让原本还在调整的楼市又现转机。

一切迹象都表明，二手房市场在经历几个月的调整期之后，正在逐渐复苏。卖方市场略显强势。但重新回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性，在政策面和货币面不变的情况下，下半年的楼市走势更趋向合理健康稳定的状态。

中原地产分析师张大伟评价称，2016年是中国有史以来高价地密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而他认为，地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。

对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。张大伟认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

针对楼市未来市场，业内人士认为，为抑制房价过快上涨，热点城市收紧政策持续升级，从控需求、调供应方面稳定楼市发展。随着地方调控政策进一步落地，热点城市楼市过热现象将得到控制，百城整体房价涨幅或将继续趋缓。