南京出手控制房价设"动态封顶价"深圳下半年房价不会快速上涨

房价的上涨导致中国很多楼市城市开始引发关注，并且控制，如南京。深圳照样上涨的新房房价，也再度引发关注，深圳下半年，在需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下，自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性，房价高位盘整将是大概率事件。

物价局出手控房价南京提出设"动态封顶价"

昨天，全省价格工作研究班在南京召开。会上通报南京、苏州两市上半年商品房成交均价同比分别上涨21.7%和25.3%，控制房价过快上涨任务重、压力大。现代快报记者了解到，今年下半年，南京市物价局将继续加大房价调控力度。

深圳下半年房价不会快速上涨

半年，深圳新建住宅的批售量和成交量基本持平，库存连续三个月回升，楼市供求关系紧张的局面有所缓解。上半年24.5万平方米的新增写字楼供应使得全市写字楼存量升至303.3万平方米，按照深圳每年50~70万平方米的消化量，这些库存足够消化五年。

对于下半年走势，业内人士认为，深圳楼市仍处于调整期，下半年走势将保持平稳。

上半年深圳出台的楼市调控政策在一定程度上遏制了不合理的投机需求。数据显示，上半年深圳新建住宅的批售量和成交量基本持平，库存连续三个月回升，楼市供求关系紧张的局面有所缓解。写字楼的库存高居不下，达到300万平方米。深圳商报记者采访获悉，近来深圳楼市呈现“结构性行情”，豪宅成交占比大幅上扬，进而拉高了整体均价。对于下半年走势，业内人士认为，深圳楼市仍处于调整期，下半年走势将保持平稳。

批售量和成交量基本持平

市规土委数据显示，今年上半年，全市商品住宅批准预售面积239.48万平方米，同比下降13.5%。深圳楼市调控新政实施后，商品住房批准预售面积呈现下降态势，5月、6月，批准预售面积环比分别下降了39.7%和58.3%。全市新建商品住宅累计成交242.95万平方米，同比下降22.8%。4月、5月，成交量环比分别下降45.7%和2.7%；6月份，市场出现短期回暖，成交量环比增长41.0%。

从批售量和成交量看，二者基本持平，表明市场供应和需求在今年上半年达到平衡。 全市二手住宅累计成交面积为494.01万平方米，同比微增3.6%。新政后的4月、5月，成交量环比分别下降23.4%和62.5%；6月份，市场成交有所上升，成交量环比增长12.8%。截至6月底，全市新建商品住宅库存420.26万平方米，按近1年月均销售水平，库存消化周期为8.5个月，连续三个月回升，楼市供求关系紧张的局面有所缓解。

上半年呈现“结构性行情”

受新供应豪宅化的影响，全市住宅新房成交均价达到51006元/平方米，其中，福田、南山分别以每平方米79770元和77452元的成交均价位居全市前列；受效应及高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价为45625元/平方米；尽管楼市“西强东弱”的局面依旧明显，但在“东进战略”规划布局下，龙岗和盐田两个东部区域房价应声走高。

深圳中原地产数据显示，2016上半年千万豪宅在新房中的成交占比为8.3%，这个数据在2015年仅为3.83%，上升2倍有余。更值得注意的是3000万元以上顶豪的占比，由2015年的0.31%上升至目前的0.74%。

对于上半年深圳楼市的表现，戴德梁行大中华区副总裁程家龙表示，“3·25新政”的出台成为深圳楼市分水岭，调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后呈现腰斩式下滑，市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点，市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标，成交均价在中住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。

写字楼库存增加

2016年上半年，24.5万平方米的新增写字楼供应使得全市写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市写字楼成交量达到11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。 按照深圳每年50~70万平方米的消化量，300万平方米的库存足够消化五年。

需求回落迫使多个项目租金出现回调，从上半年市场表现来看，全市写字楼平均租金比去年底下降0.3%，至每月每平方米253.8元。其中，罗湖区和南山区分别增长0.3%和2.2%，至每月每平方米227.3元和202.3元；福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，写字楼租金比去年底下降0.8%，至每月每平方米275.1元。

突然出现如此高的库存，对市场将产生怎样的影响？ 太平戴维斯华南区研究部经理何凌认为，福田写字楼市场活跃，成熟度高，这些写字楼入市，短期会造成市场空置率提高，或达到25~30%的水平，价格也会有一定幅度的波动，但是未来将保持旺盛的写字楼吸纳力，从三年的中长期来看，大量供应不会对福田销售市场产生过多负面影响。

新政有效抑制市场过热

市房地产研究的数据显示，截至5月底，全市房地产贷款余额为12165.9亿元，同比增长41.3%。其中，个人购房贷款余额8965.6亿元，同比增长51.4%。同时，贷款增速放缓，3月至5月，房地产贷款月环比增速分别较上月低31.8、6.8、20.8个百分点。

深圳市房地产研究主任锋认为，今年5月，深圳新投放个人住房贷款334.1亿元，较4月份大幅下降了38.5%，显示“3·25新政”有效地抑制了市场过热。 上半年，境外人士购房占比2.35%，与去年持平；受营改增影响，企业购房占比2.01%，为近5年新高，较去年上升了1.5个百分点。6月份，户籍人士购房占比为74.2%，较新政前上升约6个百分点；置业占比81.5%，仍为市场需求主体。

锋表示，尽管“3·25新政”的出台对稳定楼市、抑制房价上涨起到一定作用，但是在国内货币政策宽松、人民币预期贬值、资本市场震荡、热点城市传导与“”效应冲击等宏观背景下，加之我市房地产市场供求关系长期紧张，未来出于和资产配置为主要目的的楼市投机风潮依然存在，房地产泡沫风险仍可能继续扩大。

难改楼市调整趋势

今年以来，频现，据统计，2016年1~5月，总价超过40亿元的地块有39个，其中北上广深四个一线城市有10个，热点二线城市有29个。一线城市楼面价超过2.5万/平方米的12个，同时二线城市楼面价超过1.5万/平方米的有69个。

深圳中原认为，频现主要原因为很多品牌房企逐渐回归热点二线城市和一线城市，推升了热点城市的价值。同时房企现金流充裕，且资金成本较低，不惜花巨资购买。今年以来很多央企不断争抢，为其未来整合和重组做准备。从企业估值的角度来看，增加土地储备是企业提高价值量的一个重要途径。 上半年深圳土地出让金额高达364.15亿元，在土地出让面积较2015年减少近7成的同时，出让金额仅减少16.4%，直接导致楼面价高达24024元/平方米，是2015年的近3倍，是龙华及光明两块用地，带有居住用地，是房企必争之地，楼面价分别高达56774元/平方米、27623元/平方米。

“目前深圳楼市仍处于调整周期，的连续诞生，只能影响短期周期，并不能因此改变深圳楼市的运行轨迹。”戴德梁行华南及华西区研究部董事 端认为，深圳连续爆出两宗，在短期内提振了市场，但成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变。

房价高位盘整将是大概率事件

对于下半年的房价走势，受访业内人士表示，不能期望房价继续上涨。 “今年上半年，楼市普遍回暖，重点城市房价上涨过快，为此国家明确提出要关注房价，防范房地产泡沫。同时，由于上半年我国经济增长较为稳定，未来继续通过货币宽松和房地产托底的“稳增长”要求会有所下降。在此背景下，未来楼市发展，将更加强调供给侧结构性改革，强调通过“城镇化”去库存，而非“加”去库存。”锋如是说。“下半年深圳房地产市场还将处于调整状态，房地产市场调控工作还将继续深化，以满足合理需求、抑制投机需求、防范市场风险。”

针对下半年房地产走势， 端认为，年内宏观环境料将维持当前相对宽松的状态，而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制及投机性需求的释放，预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。考虑到快速上涨后楼市价格已处于高位，合并“3·25新政”的影响，门槛及风险已显著提高，预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变，成交量或远低于去年同期水平。结合市场发展规律，在需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下，自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性，房价高位盘整将是大概率事件。

南京楼市现五大新问题

南京楼市现五大新问题“目前，南京市物价局已对开发商进行了点对点、面的指导。”南京市物价局局长夏德智表示，“宁十条”实施后，在区级物价部门价格指导的基础上，通过建立约束制度，57个申报项目中，有33个项目的申报均价不同程度下调。夏德智表示，目前，南京市物价局已对开发商进行了点对点、面的指导。

伴随着“宁十七条”“宁十条”和“双控”新政的出台，开发商们也是变着法子钻空子，集中表现在五大问题上：不少楼盘的“放风价”和“销许价”价差大；部分开发商故意推迟工程进度或工程进度早已达到销售条件，但不申报价格推盘销售；将新推房源由毛坯改非毛坯销售，大幅提高带装修约和装修价格，以规避房价量化指导措施；坚持以批次不足3万平方米申报价格销售，以便拉升房价上涨空间；有的房价之外加收电商费、服务费、改装费；等等。

五大举措，继续加大房价调控

今年以来，南京有效遏制了房价上涨势头。不过，南京当前房价涨幅仍位居前列，楼市调控依旧任重道远。

设置“热点地区动态封顶价格”

今年上半年，物价部门会同国土部门，建立房价申报土地溢价率数据库，在房价较快上涨期间，严格执行对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分的政策。接下来，南京市物价局将继续加大价格申报指导力度，对申报价格明显过高、涨幅明显的项目，多部门会商、多部门约谈指导，并对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“”的出现。

对高价或涨幅大房源分时分流

为防止高价盘集中上市，拉高楼市整体价位，物价部门将按照南京城市发展、经济增长和居民承受能力等因素理性定价，平衡各批次房源的区位、类型，优化房源结构，平衡各月销售和成交备案数制，对房价盘和涨幅相对较大的项目进行分时分流，防止高价房源集中上市，拉高楼市整体价位，稳定供需双方的心理预期。

严控“毛改精”变相行为

在房价过快上涨期间，规划要点中未明确为非毛坯房的，不宜以非毛坯房源上市销售；原商品住房销售预案中以毛坯房源销售的，新房源不宜将毛坯改为非毛坯房源上市销售；非毛坯房提高带装修约的，应在销售现场公示前后装修评估对比说明，不得变相明显高于周边房价。

推动房源紧缺区域新盘尽快上市

为防止企业分段上市分步，按照南京市政府政策，开发企业一次申报面积应不低于3万平方米。物价部门介绍，在现实操作中却出现了不少区域房源紧缺的情况。为此，南京市物价局为加快房源上市力度，改进措施，要求对供应紧张区域的项目，批次申报面积客观上无法达到3万平方米的，申报价格销售的同时，开发企业应承诺6个月内再次申报新房源时，价格不上调或低于区域均价。

下半年再降一批涉房收费

记者还从会上获悉，下半年全省范围内将开展商品房价格与收费政策专项督查，加强分类指导。同时，将以人防、建设等涉房行业为重点，进一步清理涉房收费，降低企业成本，为稳定商品房价格提供空间和政策支持。

央行：上半年个人购房贷款余额同比多增1.25万亿元

周四(7月21日)，中国人民银行央行公布，2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末低0.4个百分点；上半年增加7.53万亿元，同比多增9670亿元。

贷款投向呈现以下特点：

一、企业贷款增速回落

2016年6月末，本外币非金融企业及机关团体贷款余额72.97万亿元，同比增长9.7%，增速比上季末低0.7个百分点；上半年增加4.21万亿元，同比少增4548亿元。

从期限看，6月末非金融企业及机关团体短期贷款及票据融资余额33.18万亿元，同比增长8.2%，增速比上季末低2.3个百分点，上半年增加1.56 万亿元，同比少增5985亿元；中长期贷款余额38.07万亿元，同比增长10.6%，增速比上季末低1.3个百分点，上半年增加2.45万亿元，同比多增1409 亿元。

从用途看，非金融企业及机关团体固定资产贷款余额30.29万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低1.6个百分点；经营性贷款余额32.01万亿元，同比增长8.9%，增速比上季末低1.3个百分点。

二、小微企业贷款增长加快

2016年6月末，人民币小微企业贷款余额19.31万亿元，同比增长15.5%，增速比上季末高1个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高4.6个和8.2个百分点。

2016年6月末，小微企业贷款余额占企业贷款余额的30.7%，占比比去年同期占比水平高1.2个百分点。上半年小微企业贷款新增1.48万亿元，同比多增4954亿元，增量占同期企业新增贷款的36.3%，比去年同期占比水平高11个百分点。

三、工业和服务业中长期贷款增长有所企稳

2016年6月末，本外币工业中长期贷款余额7.59万亿元，同比增长3%，增速比上季末低0.7个百分点；上半年增加1090亿元，同比少增1315亿元。其中，重工业中长期贷款余额6.71万亿元，同比增长2.8%，增速比上季末低0.6个百分点；轻工业中长期贷款余额8855亿元，同比增长4.5%，增速比上季末低1个百分点。

2016年6月末，本外币服务业中长期贷款余额25万亿元，同比增长11.1%，增速比上季末低1.8个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长7.3%，增速比上季末低1.7个百分点；文化、体育和娱乐业中长期贷款同比增长18.9%，增速比上季末低3.4 个百分点。

四、农业贷款增速回升

2016年6月末，本外币农村（县及县以下）贷款余额22.26万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低0.3个百分点，上半年增加1.19万亿元，同比少增1450亿元；农户贷款余额6.67万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末低0.1个百分点，上半年增加5389亿元，同比多增660亿元；农业贷款余额3.69万亿元，同比增长4.9%，增速比上季末高0.4个百分点，上半年增加2050亿元，同比多增128亿元。

五、房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长较快

2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点；上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3个百分点。

2016 年6月末，房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点；地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点。个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

六、住户消费性贷款增长较快，经营性贷款增速回落

2016年6月末，本外币住户贷款余额29.99万亿元，同比增长19.4%，增速比上季末高1.8个百分点；上半年增加2.95万亿元，同比多增9921 亿元。

2016年6月末，本外币住户消费性贷款余额21.71万亿元，同比增长27.9%，增速比上季末高2.9个百分点，上半年增加2.75万亿元，同比多增1.15 万亿元；住户经营性贷款余额8.28万亿元，同比增长1.8%，增速比上季末低0.9个百分点，上半年增加1959亿元，同比少增1549亿元。

7月6日，中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧，货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市的房价过高，一般民众根本无力进入市场。

且高房价致使“房地产市场去库存”完全成为伪命题。房地产开发商面对市场暴利不仅不会离开，甚至还会涌入，希望借以抓住的机会。这些年来，政府的一些职能部门几乎很难对房地产市场有好的判断及政策，持续市场稳定健康发展。比如，住房限购政策就使得中国房地产市场走上了难以摆脱的困境之路，而今年中国房地产市场的情况同样是如此。

同时，国内就业形势更是意味着房价未来将会下跌。就国际咨询公司凯博咨询日前发布的中国就业市场报告显示，自2013年初，房地产行业就业机会与房地产市场在6个月中走势相似；而就业机会具有前瞻性，先于房价6个月左右达到峰值或触底。中国房地产市场中介新增工作机会的峰值已经过去，凯博咨询数据与分析团队主管Erik Haines表示：“如果这一趋势持续，近期新增就业机会的减少可能暗示中国的房价将会开始下跌。”这一时刻很可能已经到来。

其实，当前房地产市场的问题在于库存太多，而中国人口少子化的时代已经到来。社会学教授孙立平曾引用数据表示，如果只计算进入销售环节却没有卖出去的库存，当前中国住房库存大概有6亿到7亿平方米；如果加上已建成但未进入销售环节的，大约50亿平方米；如果再加上土地已经出让，但未开建的库存，估计大约为132亿平方米。中国城市居民的住房在2010年基本上达到平衡，即三口之家基本上有一套住房。所以，中国住房严重过剩已经是不争事实，但之所以出现居民抢房，其主要目的在于希望住房并以更高的价格卖出。大家都这样想，这些住房又会卖给谁？

还有，社科院人口学者郑真真在夏季达沃斯论坛上表示，到本世纪末中国人口可能只剩10亿；且自2029年后大陆人口将开始步入衰退期。如果中国人口全面下降，中国的住房需求又从何而来？

总之，房地产就业市场信息已向中国房地产市场发出了一个重要信号，房价的调整短期又会开始。居民的就业机会减少、收入下降，及人口增长下降等，会导致房地产企业倒闭潮的出现。这些更是会强化中国房地产市场周期性调整的到来。