房地产税不等同于房产税,具体操作难度大

7月23日，G20财长和央行行长会议税收 别研讨会上，财政部部长楼继伟重提房地产税改革。为此，已历时两年的房地产税提法和此前已经在上海（楼盘）、重庆（楼盘）试点5年的房产税成为撩动楼市神经的敏感话题。

“房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另外一个税种。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究原主任陈淮如是说。

一项新的税种

“房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。”对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾解释说。

其实，早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。

2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时，“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。据有关人士透露：“根据财税部门的政策设计，房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重，减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”

“对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的 矛盾是与现行税费制度的衔接问题，这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法，房地产税是对房屋者的房产进行评价估值征税，“二者具有相通性，属于重复征收。”

此前曾考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。“这样，一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步消减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。”上述官员表示。但是，这一方式在随后的推进中仍然受到了地方掣肘。

“毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。”该负责人对此表示，与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。

另一方面，对于决策层而言，房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。

但时至今日，房地产税的立法工作迟迟没有公布进展，此前，业内人士曾透露，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。

具体操作难度较大

财经委副主任郝如玉曾表示，目前房地产税仍然在起草过程中，操作难度很大。深圳市房地产研究 研究员李宇嘉表示，房地产税在去年底和今年两会提出次数较多。它是将房地产从土地出让到房产销售，到房屋保有，整个链条上的税收进行梳理和减并，再重新设计税收。而房产税是整个房地产税链条上的一个组成部分。

明源地产研究院副院长刘策表示，作为流通环节的房地产税，可以降低征收成本。同时，只是各种税收统一名称，并没有增量。易居研究院智库研究总监严跃进表示，房地产税或房产税本身是从税收对各类收入或经济 重新调整的一个手段，所以可理解为对后续住房和持有等实行税收方面的管制，解决的是通过税收政策调整。使得房地产过程更具理性特征，同时新的税收收入也可用于其它住房困难群体的住房条件改善。

作为房地产保有环节税收之一的房产税，上海和重庆自2011年起便开始试点征收。上海的方案主要针对家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），税率为0.6%或0.4%。而重庆则是针对个人拥有的独栋商品住宅或个人新购的高档住房，税率为0.5%至1.2%之间。

从上海和重庆的试点来看，征收情况并不理想。刘策表示，当时推出房产税的背景主要是因为房价过快上涨，引来许多需求。为遏制投机，希望通过房产税来增加持有环节成本，降低意愿，使房子尽可能满足居住需求，达到调控房价的目的。但从这几年试点城市的实施效果来看，尚未达到预期。

李宇嘉认为，现在重庆和上海房产税的试点，没有真正按照不动产保有环节的征税模式来征收，范围和税率都与真正的房产税有差别。因此，它本质是房地产调控政策的组成部分，而不是一个税收政策。房产税本身应是税收体制、财税体制的改革，而是调控。

业内人士认为，目前要推行房产税备受争议，主要难点在实际操作层面。同时，我国房产税与国际上并不相同，有其特殊之处。我国房产税将会在土地国有制的基础上实施。严跃进指出，美国等市场的房产税征收，类似中国的物业管理费，相应的税费使用将用于社区建设。而中国房产税的征收，更像是一种税，是处于对收入不同的调节需求。